名古屋市で成年被後見人が不動産を売却する場合のポイントを解説
本記事では、名古屋市で成年後見人が不動産を売却する際の必要書類や手続きの流れ、そして不動産売却を成功させるためのポイントを分かりやすく解説します。
成年後見人とは成年被後見人に代わって手続等を行う為に選任された人を言います。
成年後見制度に関する基本的な情報も解説しているので、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
Contents
成年被後見人と成年後見人
まずは両者の違いを見ていきましょう。
成年被後見人
成年被後見人とは、民法において「成年被後見人」は「精神上の障害により判断能力を欠くとして、家庭裁判所から後見開始の審判を受けた人」と定義されています（民法第8条）。 「精神上の障害」というと狭義に感じますが、加齢や認知症、その他ご病気などさまざまな事情で十分な判断力をお持ちでない方のことを含みます。
成年後見人
成年後見人とは、「成年後見制度」に基づき、認知症や精神障害、知的障害などさまざまな理由で判断能力が低下し、一人で法律行為を行うことが不可能もしくは困難になってしまった人に代わって法律行為を行う人です。
成年後見制度とは？
成年後見制度とは、判断能力が低下した方を支援するための国の制度であり、認知症や精神的な障害、知的障害などにより判断能力が不足している方をサポートする制度です。
この制度には、主に財産管理と身上監護の二つがあります。詳しく解説していきます。
任意後見制度
まず一つ目は、委任者と任意後見の受任者の両者が自由に内容を決定して締結する「任意後見制度」です。
この制度の良いところは、判断能力が低下する前に、本人が後見人をあらかじめ契約するなどして将来に備えられることです。この制度は法定後見制度とは異なり、契約の自由度が高い特徴があります。
また。後見人が不正行為などがある場合に備えて、家庭裁判所が任意後見監督人を指定し、必要に応じて任意後見人の解任を行えるようにもなっています。
法定後見制度
もう一つは、本人が認知症などにより判断能力が低下した際に家庭裁判所の監督下で開始される「法定後見制度」です。
この制度は成年被後見人である、本人の法的権利を保護するための仕組みで、本人が判断能力を喪失した場合、家庭裁判所が後見人を選任し、その人が財産や権利を代理で管理します。
法定後見制度には後見・保佐・補助の3つの段階があり、本人の判断能力の程度に応じて選択されるのが特徴です。成年後見人は認知症進行などで日常生活に支障がある場合に適しており、財産に関する法律行為を代理し、財産を管理する権限を持っています。
成年後見人による不動産売却の流れと必要書類
ここでは、成年後見人による不動産売却の流れについて詳しく解説していきます。
実際に所有不動産を売却する行為を行うのは「成年後見人」になります。
不動産相場の調査や家庭裁判所への申立てなど、不動産売却をする際に欠かせないポイントばかりを抑えています。
また、申し立てに必要な書類や優良な不動産業者選びについてもご紹介しているので、不動産売却を成功させるためにも、ぜひ参考にしてみてください。
不動産売却の流れ
まずは不動産売却の流れを見ていきましょう。
不動産を売却する流れと注意点は？
不動産売却に慣れていない方のために、不動産売却の流れと注意点を解説します。全体像やイメージを掴んでおくことで、実際の売却をスムーズにおこなうことが可能です。
売却の相談
はじめに行うことは、不動産会社に物件売却の相談をすることです。売る物件の売却相場を知ることが大切なため、複数の不動産会社に査定の依頼をしましょう。
名古屋市で成年被後見人が不動産を売却する場合には、自分たちの事情を理解してくれる業者を選ぶことが大切です。売却条件やスケジュールについての要望は個人によって異なるので、柔軟に対応してくれる会社を選ぶことで、後の手続きもスムーズに進めることができるでしょう。
価格査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。担当者に内覧をしてもらう訪問査定の方がより正確な査定ができるため、おすすめです。
媒介契約を結ぶ
次にすることは、媒介契約を結ぶことです。不動産会社を選んだら、売主と不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3つがあります。
- 一般媒介契約
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
媒介契約を提携できる不動産会社の数や契約有効期間などの違いがあるため、自分の状況をもとに選びましょう。
売却活動
次にすることは、売却活動です。インターネットやチラシなどで販売活動が行われます。広告を見て興味を持った人が不動産会社に連絡をし、実際に見学などをして購入するか決めます。見学などを経て、双方が条件に合意をすれば売却活動は終了です。
不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては 
もあります。
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購入希望者と売買契約を結ぶ
次にすることは、買主と売買契約を結ぶことです。宅地建物取引士同席のうえ、重要事項説明の読み合わせを行い、売買契約書を締結します。
成年後見人が契約を結ぶ際には「停止条件」を付けることがあります。
家庭裁判所への申立て
売買契約後は家庭裁判所に申立てを行い、不動産処分の許可を得ます。
物件の引き渡し
次に、物件の引き渡しを行います。家庭裁判所からの許可が下りたら、決済・引き渡しの手続きが行われます。
ローンが残っている場合は残りのローンの支払いや、他の費用の清算をします。売主、買主、不動産会社、金融機関担当者を交えて決済が完了すれば、引き渡しです。引き渡しを行うと、不動産売却に一区切りがつきます。
最後に、不動産売却後に確定申告が必要になる場合があるため、必要であれば手続きをしましょう。
成年後見人が不動産売却の許可を取得するためには、家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。
家庭裁判所の許可が得られない場合、不動産売買契約は無効となり、契約自体が成立していなかったものと見なされてしまいます。居住用の不動産を許可なく売却した場合、成年後見人が義務を果たせないとみなされ、成年後見人が解任される可能性もあるため注意が必要です。
申し立てに必要な書類
また、申し立てには申立書以外にも下記の書類が必要です。これらの書類の中には、準備に時間がかかるものもあるので、早めの段階で準備しておくようにしましょう。
- 不動産の全部事項証明書
- 不動産の売買契約書の案
- 不動産の評価証明書
- 不動産業者が作成した査定書
- 不動産所有者や成年後見人の住所に変更がある場合、その人の住民票の写しまたは戸籍附票
- 意見書（成年後見監督人がいる場合）
- 収入印紙や郵送用の郵便切手（約800円）
まとめ｜所有者が成年被後見人の場合は特別な手続きが必要
今回の記事では、名古屋市での不動産売却において、所有者が成年被後見人の場合のポイントを詳しく解説しました。
所有者が成年被後見人の場合、特別な手続きと注意が必要です。家庭裁判所への売却許可が不可欠であり、成年後見人はその許可を得る責任があります。また、申立書以外に用意しなければならない書類もいくつかあります。
不動産売却の流れや必要書類をしっかり把握し、事情を理解し柔軟に対応する業者を選ぶのが大切なポイントです。複数社に査定を依頼して比較検討を行えるサービスもあるので、活用してみることもオススメです。
不動産売却を成功させるためにも、ぜひこの記事を参考にしてみてください。
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