名古屋市で越境がある土地・戸建ての売却は注意！解決法を紹介！
名古屋市の土地や戸建ての売却を考える際、多くの方が物件の特性や立地条件を重視しますが、それだけでは十分ではありません。越境問題は、予想以上に売却に大きな影響を及ぼす要因となります。この記事では、越境問題が売却にどのような影響をもたらし、それをどのように解決していくのか、具体的な方法とともに詳しく解説します。
Contents
越境問題とは？
越境とは、一見すると些細な問題のように思えますが、土地の境界を超えて隣接する土地に建物や構造物がはみ出している状態を指します。これは、過去の測量ミスや境界の認識の違い、そして時間の経過による変化など、さまざまな原因により発生します。
越境の定義
越境の定義は、土地の境界を超えて隣接する土地に何らかの形で侵入している状態です。これには、建物の一部だけでなく、塀や植木、さらには地下構造物まで含まれます。これらが隣接する土地に侵入することで、様々なトラブルの原因となります。
越境で問題になるものの多くは、以下のようなものです。
- 立木
- 塀
- 垣根
- 雨樋
- 庇
- フェンス
- カーポートの支柱
- 門
- 建物
- 擁壁
越境が発生する背景や原因
越境が発生する背景には、過去の測量ミスや土地の取引時の認識の違いがあります。また、長年の放置によって、当初は侵入していなかったものが、時間の経過とともに越境するケースも存在します。
特にブロック塀やフェンスなんかは傾きが原因で越境が発生したり、雨樋の修理の際に新しく取り付けた雨樋が原因で越境が発生したりします。
越境の種類とその特徴
越境問題は、発生する状況や原因によって、大きく2つのタイプに分けられます。
自分の土地が越境している場合
自分の土地の一部が隣接する土地に侵入している場合です。これは、売却価格が下がってしまったり、売却が難しくなったりする可能性があります。
特に、侵入部分が大きい場合や、隣接する土地の所有者との関係が悪化している場合は、解決が難しくなることがあります。
隣地が越境している場合
隣接する土地から自分の土地に侵入している状態です。この場合、隣地との交渉や合意が必要となります。隣地の所有者とのコミュニケーションが不可欠となり、円滑な解決のためには、相互の信頼関係の構築が重要です。
売却時の越境問題の影響
越境問題は、土地や戸建ての売却に大きな影響を及ぼします。実際どのような影響があるのかを見ていきましょう。
価格への影響
越境問題がある物件は、一般的に市場価格よりも低い価格での取引となることが多いです。購入者は、越境問題の解決に時間やコストがかかることを考慮し、それを価格に反映させます。
売却までの時間への影響
越境問題を抱える物件は、売却までの期間が長くなる傾向があります。越境問題の解決が必要なため、通常の売却よりも多くの時間が必要となるからです。
売却の成功率への影響
越境問題が解決されていない物件は、売却の成功率が低下する可能性が高まります。購入者が越境問題によるリスクを避ける傾向があることが大きな要因です。
越境問題を解決するための方法
越境問題を解決するためには、以下のステップを踏むことが推奨されます。
測量の実施
正確な土地の境界を確認するために、測量士による測量を実施します。これにより、越境の具体的な状況が明らかになり、解決の第一歩となります。
法的手続きの概要
越境問題の解決には法的な手続きが必要となる場合があります。土地の境界確定申請や、訴訟などが含まれます。専門の弁護士や司法書士のアドバイスを受けながら、適切な手続きを進めていきます。
隣地との交渉のポイント
隣地との円滑な交渉を進めるためのポイントや注意点を押さえておくことが重要です。相互の信頼関係の構築や、双方が納得できる解決策の提案が必要です。
越境問題の解決例
実際のケーススタディと解決例をみていきましょう。
実際のケーススタディ
【ケース1：ツタの越境問題】
問題発生：Aさんの土地に隣接するBさんの土地にある建物の外壁に這わせていたツタが、管理不足によりAさんの建物の雨どいを詰まらせる。
法的根拠：民法233条に基づき、ツタの枝の切除及び根の切り取りが可能。
解決策：AさんはBさんに対して、ツタの枝の切除を求める。民法改正により、一定の条件下で自ら枝を切除できるようになる。
結果：適切な管理と相互の協力により、問題は解決。
【ケース2：フェンスの越境問題】
問題発生：Cさんの土地に隣接するDさんの土地に新しく建てられたフェンスが、Cさんの土地に越境。
対応策：CさんはDさんにフェンスの移動を求め、応じない場合は弁護士を通じて正式な要求。
解決策：示談交渉により、Dさんが越境を認め、フェンスの移動に応じる。
結果：弁護士の介入により、スムーズに問題が解決。
解決に至ったプロセスの紹介
【ケース1のプロセス】
法的対応：民法の規定と新たな改正法を基に、AさんはBさんに対して適切な対応を求める。
協議と調整：双方の協議により、適切な管理と枝の切除が行われ、問題は解決。
【ケース2のプロセス】
法的対応：Cさんは弁護士を通じてDさんに対し、越境しているフェンスの撤去・移動を求める。
交渉と合意：示談交渉により、Dさんが越境を認め、フェンスの移動に応じる。
実行と確認：弁護士が相手方と現地で確認し、撤去工事を実施。
まとめ：越境問題を正しく理解し、適切な対応を！
越境問題は、土地や戸建ての売却において重要な要因となります。正確な情報を持ち、適切な対応をすることで、スムーズな売却を実現することができます。越境問題に適切に対応し、安心できる状態で物件の売却を進めましょう。
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