名古屋市で事故や事件の不動産の価値は下がる？告知は必要？
所有している不動産で事故や事件などが発生してしまうと、不動産を売却する際に不動産の価値は下がってしまうのかと考えている方も多いでしょう。そういった事故物件であるかどうかを隠していれば、価値も下がらずに売却できるのではと考えるかもしれません。
この記事では、事故や事件があった不動産の価値が下がるのか、また買い手に対して告知は必要なのかなどについて、解説します。
Contents
事故や事件があった不動産の価値は下がる傾向にある
この記事を読んでいる方の想像通りかもしれませんが、事故や事件のあった不動産の価値は下がってしまいます。こういった事故物件には、心理的瑕疵というものがあります。
瑕疵には、物理的瑕疵と心理的瑕疵の2種類があります。物理的瑕疵は、不動産の設備の不良など物理的に何らかの欠陥があることを指し、心理的瑕疵とは不動産自体に欠陥はないものの買い手にとって心理的な抵抗を与えることをさします。
事故物件は、買い手にとって何も気にせず、気持ちよく住める家であるとはいえないということから、心理的瑕疵があるとされています。どういったところが心理的瑕疵にあたるのかは、人それぞれの感じ方もあるため、明確に基準としてはあるわけではありません。
しかし、事故や事件があった不動産は、心理的瑕疵によって価値が下がってしまうことが一般的です。
事故物件の相場は？
事故物件を売却する際、売り手としてどの程度売却価格へ影響するのか気になりますよね。一般的な市場価格よりも、事故物件の価格は2〜3割程度下がる傾向にあり、最大5割程度下落することもあります。
不動産価格は、需要と供給のバランスに左右されます。事故物件となると、その物件に興味を持つ人が少なくなることで、需要が低下し、価格を下げなければ売却できないとなってしまいます。ただし、駅から近いなど立地条件が優れている物件であれば、状況によってはそこまで大幅に価格が下がることなく売却できる場合があります。
また、心理的瑕疵の内容によっても価格に差が生じます。例えば、物件内での死亡事故と敷地内での事故では、後者の方が心理的負担が低いと判断されます。
原則買い手に対して告知の義務がある
事故が発生した物件を売却する際には、買い手に対して事故があったことを告知しなければいけません。一般的に不動産の売買は不動産会社を通して行われるため、買い手の方に直接告知することはありません。
そのため、不動産会社の担当の方に伝えなければ、隠せるのではと考えてしまうかもしれませんが、それもやめておきましょう。というのも、もしあとで事故物件だと発覚してしまった際に、契約不適合責任に問われることになるからです。
契約不適合責任とは
契約不適合責任は、2020年4月から施行されている債務不履行責任の一つで、契約内容に適合しないものを買い手に引き渡しを行った場合、売り手側に問われる責任です。例えば、契約を破棄されたり、損害賠償を請求されたり、代金の減額を請求されたりしてしまいます。
実際の売買契約では、売り手が個人の場合であれば3ヶ月の間、契約不適合責任を負うとされることが多いです。その期間に何もなければいいと考えてしまいますが、売り手が契約不適合と知りながら、買い手に告知しなかった場合は責任を免除されない可能性もありますので、しっかりと買い手に対して告知するようにしましょう。
告知しなければならないケース
事故物件であると告知しなければならない期間は、国土交通省のガイドラインに示されています。賃貸物件と売買物件では期間が異なり、賃貸物件の場合は事故や事件が発生してから3年間、売買物件の場合は無期限となっています。
これは売買物件の方が賃貸物件と比べて、トラブルが発生してしまった時の損害額が大きいため、事件が発生したらその後、ずっと告知しなければなりません。
告知しなければならないケースとしては、以下のものが挙げられます。
- 自殺
- 他殺
- 事故死
- 孤独死
- 火災による死亡
- 原因が明らかでない場合
- 長期間放置された自然死や不慮の事故による死亡
告知しなくてもいいケースもある
全ての事故・事件を告知しなければならないかというと、そういうわけでもありません。住んでいた方が老衰や病死したり、階段から落ちてしまい転落死といった日常生活の不慮の事故は告知の義務はありません。
ただし、上記のような事件性のない死亡であっても、死亡から発見まで長期間空いてしまうと孤独死として扱われてしまうため、事故物件と同じ扱いになってしまいます。
また、集合住宅の場合はであれば、隣接する住戸や通常使用しないような共用部での死亡についても、告知の義務は免除されています。
まとめ
いかがでしたか。この記事では、事故や事件があった不動産の価値が下がるのか、また買い手に対して告知は必要なのかなどについて、解説しました。
事故や事件があった不動産は事故物件とされることが多く、不動産の価値が相場よりも2〜3割、場合によっては5割も下がってしまいます。
また、事故物件を売却する際には、必ず買い手の方に告知するようにしましょう。もし、隠していたことが後で発覚してしまうと契約不適合責任に問われてしまう可能性があります。
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