名古屋市で相続した不動産の査定｜依頼方法と計算方法を解説！
故人が遺した財産のなかには、不動産のような土地や住宅が含まれている場合があります。
故人が生前遺書で指示したとおり、相続人が複数人いる場合は、不動産を含む財産を均等に分割する必要があります。
特に不動産はその価値を把握しなければ、適切な分割はできません。
そこで、今回は相続した不動産の評価方法の紹介とともに、遺産の分割手続きや相続後に発生する税金について解説いたします。
Contents
相続した不動産の評価方法と遺産分割の手続きについての説明
不動産を相続した場合、所有するだけでさまざまな税金や管理・維持費用が発生するため、多くの方が相続した時点で売却を選択されます。
不動産を売却する際も、不動産会社に査定を依頼することが一般的ですが、売却目的以外でも査定を行うメリットがあります。
査定を依頼する最大の理由は、遺産分割協議を円滑に進めるためです。
相続した不動産をそのまま残すという方もいらっしゃいますが、大半の方は不動産が遠くにあるため、売却を選択されることが多いです。
しかし、不動産の価値は素人目で判断するのが難しく、均等に分割ができないなど、さまざまな問題を引き起こす可能性があります。
時間をかけて争いをするよりも、早めに査定額を算出しておけば、円滑な協議が終了します。
相続した遺産の全てが相続人にとってプラスになることはありません。
中でも、相続した不動産にローンの残債がある場合、その負債を相殺しなければなりません。
ただし、多くの債務者は団体信用生命保険に加入していることが一般的ですので、負債が残ることはありません。
しかし、なかには団体信用生命保険に加入していないケースもあります。
そのような場合には、負債が相続人にかかってしまいます。
マイナス資産の相続時の対応について
マイナス資産を相続した場合、相続人の自己資産からマイナス分を相殺するか、月々の支払いで相殺していく、もしくは、売却してローンを完済するかの3つの選択肢があります。
また、残債額が大きい場合には、相続放棄や任意売却といった手段を検討する必要が出てくるかもしれません。
資産査定を行う際には、一緒に団信への加入状態やローンの返済状況も確認しておくべきです。
故人から不動産や現金などの経済的価値のあるものを相続する場合、相続税が相続人各位に課せられることになります。
不動産も経済的価値のあるものとされているため、もちろん相続税の対象になります。
不動産にかかる相続税の金額は、現時点での資産価値を土台に計算されます。
不動産の価値は、経済状況や市場状況などの外部要因による影響と、不動産自体の状態によって決まります。
相続税の申請期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。
申請期限を過ぎるとペナルティが課せられるため、迅速に納付を済ませるためにも早めに査定を行う必要があります。
不動産の査定方法について詳しく解説
不動産の資産価値を算出するためには、複数の方法が存在します。
この中でも、相続した不動産に対して的確な査定額を算出するための有効な方法が3つあります。
1. 不動産鑑定士に査定を依頼する方法 不動産鑑定士による査定は、不動産鑑定評価基準に基づいて、資産の価値を算出してくれる方法です。
鑑定士が作成する査定書は、法的な効力を持っており、遺産分割協議において争いが生じた場合には、裁判での証拠として有用なものとなります。
トラブルを予防するためにも、不動産鑑定士に依頼することは一つの選択肢です。
ただし、査定依頼には費用が発生するため、誰が負担するかという問題も別途検討する必要があります。
2. 不動産会社に査定を依頼する方法 不動産を売却する意向がある場合には、不動産会社に査定を依頼することが最適です。
不動産会社に依頼する査定方法は、基本的に無料で行われますが、作成される査定書には法的な効力はありません。
一括査定サイトや自動シミュレーターなどのネットサービスを利用することもできます。
一括査定サイト 一括査定サイトは、相続した不動産の所在地や間取り、土地面積などの情報を入力することで、複数の不動産会社からおおまかな査定額を算出してもらえるサービスです。
特に、査定額の比較や売却したい物件に適した不動産会社を見つけるために利用されることが多いです。
自動シミュレーター 自動シミュレーターは、相続した不動産の所在地や間取り、土地面積などの情報を入力することで、おおまかな査定額を算出してくれるサービスです。
一括査定サイトと異なり、個人情報の入力が不要な点が特徴です。
弊社（ゼータエステート）であれば、「御氏名」「メールアドレス」だけのご入力でも大丈夫です。
まだ住所や電話番号を教えたくない場合もあると思います。ただ、査定する不動産の所在地はお教えくださいませ。
そして、弊社（ゼータエステート）であれば、不動産売却時に【5つのメリット】があります。
以上が、不動産の査定方法の一例です。
査定の目的や状況に応じて、上記の方法を選択することで、資産価値を的確に把握することができます。
不動産査定方法
不動産の査定方法には、いくつかの選択肢があります。
それぞれの方法には特徴があり、検討する際にはお客様のニーズやご要望に合わせて選ぶことが重要です。
机上査定（簡易査定）
机上査定とは、簡易査定とも呼ばれ、不動産の情報を提供し、依頼した会社が市況や所有データを基に査定額を算出する方法です。
査定額の算出はスムーズですが、実際の不動産価値との差が数百万円に及ぶケースが多いことがあります。
訪問査定
訪問査定では、査定担当者が現地を訪れ、内装や接道状況、エリアの状況など個別事情を調査し、査定額を算出します。
一括査定や机上査定よりも正確な査定額を算出することができます。
また、査定終了後には担当者と相談したり、売却以外の方法を提案されたりと、幅広い不動産選択の機会が広がります。
ただし、査定額の算出には時間がかかる上、近隣に売却の情報が知られる可能性もあります。
自己査定
自己査定は、自分自身で査定額を算出する方法です。
公的な価格を基に計算することで査定額を算出できます。
たとえば、家屋の相続税評価額を算出する場合には、固定資産税評価額を基に大まかな価格を算出することができます。
土地の相続税評価額を算出する場合には、路線価方式や倍率方式を用いて算出することができます。
査定額の算出に不安がある場合は、まず一括査定や机上査定を行い、その後に訪問査定を依頼することをお勧めします。
いずれの方法で査定を行うにしても、お客様のご要望やニーズに合わせて最適な方法を選ぶことが重要です。
お客様の大切な不動産を適正な価格で売却するために、専門の担当者と相談しながら進めていくことが推奨されます。
相続した不動産の分割方法
相続した不動産の査定を行った後、どのような形をもって相続人各位と分割するかを協議していくことになりますが、遺産の中でも大きな比率を占める不動産を分割する際には、以下の4つの方法のうちから１つを選ぶのが適切です。
まず、現物分割です。
この方法は、相続した不動産の形を変えることなく、現状維持のまま相続人が遺産を分割する方法です。
例えば、不動産を現物分割する場合は、第三者に売却したり業者に買い取って現金化するのではなく、相続人の間で分与するケースを選びます。
ただし、戸建てやマンションなど、１つの部屋だけになる不動産の分与はできず、後述する共有分割で行います。
次に、代償分割です。
この方法は、複数人いる相続人のうち１人が不動産などの大きな資産を相続し、残りの相続人に不動産などの真の価値を持つ財産を分割する方法です。
現物分割に比べてトラブルのリスクが低いですが、不動産などの大きな資産を相続した人が他の相続人に支払えるだけの資産を持っていない場合があります。
また、不動産の資産価値を正確に把握する必要があるため、訪問査定や不動産鑑定士に査定依頼を行う必要が出てきます。
３つ目は、換価分割です。
この方法は、不動産を含む経済的価値のある物品を全て現金化し、相続人たちが平等に分割する方法です。
動産を売却すれば、仲介手数料や税金などの費用がかかるため、売却益は減額されますが、残りの金額はすべて相続人たちの資産となるため、トラブルが起こりにくいです。
換価分割をする場合は、不動産売却が必要となるので、必ず不動産会社に査定依頼をしてください。
最後に、共有分割です。
この方法は、現物分割と同様に、不動産を現状のまま共有財産として全員の相続人が所有する分割方法です。
売却を行わないため、査定依頼の手続きが必要なく、所有権移転登記の手続きをするだけで完了します。
相続後に売却を考えた場合には、全共有者の同意が必要とされます
共有物の売却を検討する場合、共有者全員の同意が必要とされます。
売却には共有者全員の了解がなければならず、一人でも反対意見がある場合は売却は実現しません。
このため、共有者間での意思の統一が不可欠です。
相続した不動産にかかる3つの税金について詳しく解説いたします
不動産を相続した場合、以下の3つの税金がかかります。
これらの税金について詳しく解説してまいります。
相続税
まず一つ目は相続税です。
相続税は、故人から相続した現金や有価証券などの財産全てに課せられる税金です。
不動産に限らず、住宅や土地などの不動産も相続税の課税対象に含まれます。
相続税の金額は相続した財産によって異なりますので、まずは相続財産の把握から始める必要があります。
相続税は、相続が公示された日から10ヶ月以内に納付しなければなりませんが、延納制度の利用もできます。
ただし、延納制度を利用するには税額が10万円以上であることや、必要な書類を期日までに提出する必要があります。
固定資産税
次に、固定資産税です。
年始の1月1日時点で不動産を所有している場合、固定資産税の納付書が通知されます。
納付書は不動産所有者宛に送付されるため、故人から不動産を相続した場合は、所有権移転登記を速やかに行いましょう。
固定資産税の税額は、各市町村が定める固定資産税評価額に基づいて計算されます。
この評価額は3年ごとに見直しが行われるため、金額は都度変動します。
登録免許税
最後に、登録免許税です。
故人から不動産を相続しても、所有者名義は自動的に更新されるわけではありません。
名義人を変更するためには、所有権移転登記の手続きを法務局の窓口または司法書士に依頼する必要があります。
この手続きを行う際には、相続人に対して登録免許税が課せられます。
不動産相続における登録免許税の税額は、資産評価額に0.4%を乗じた金額が納税額となります
不動産を相続する際には、登録免許税が発生します。
登録免許税とは、不動産の所有権の移転に伴って課せられる税金のことです。
具体的には、不動産の固定資産税評価額に0.4%をかけた金額が登録免許税の納税額となります。
この納税額は、相続人が相続する不動産の評価額に基づいて計算されます。
例えば、相続人が相続する不動産の固定資産税評価額が1億円の場合、登録免許税の納税額は1億円 × 0.4% = 400万円となります。
納税額は、相続人が納税する必要があります。
納税期限や支払方法については、地方自治体の税務署や市役所に問い合わせる必要があります。
不動産相続においては、登録免許税の納税手続きは重要な手続きの一つです。
正確な納税額を把握し、期限内に納税することが大切です。
税務署や市役所の指示に従い、円滑な手続きを行いましょう。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては 
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