名古屋で水路や河川に近い土地や一戸建てを売却！ポイント解説！

土地・一戸建てやマンション等の不動産の売却を考えているけど、水路や河川が近い土地で売れるのか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。水路や河川が近い土地にも、評価を決めるポイントがあります。

この記事では名古屋市の不動産売買の相場や水路や河川に近い土地の評価方法、水路や河川に近い不動産を売るときの注意点についてご紹介します。少しでも不動産を高く売却するためにも、それぞれ確認しておきましょう。

名古屋市の不動産の相場

不動産を売却するときは、相場を把握して適正価格を見極めることが大切になります。名古屋市の近年の変化や売却の相場を解説するので、確認してから不動産の売却をはじめてみましょう。

名古屋市の近年の変化

名古屋市は中部最大の都市で、東海地方の交通や商業の中心地として全国的に知名度があります。名古屋駅はリニア新幹線の開通も控えていて、周辺地域の再開発も進んでいる最中です。

名古屋市はものづくりが盛んで、自動車産業や航空宇宙産業の関連企業が多く集まっています。人口に占めるご年配の方の割合が増加していて、少子高齢化の対策がこれから必要です。

名古屋市の売却の相場

2023年時点で愛知県名古屋市の土地の価格相場は、坪単価で平均84.5万円です。昨年と比べて4.4万円（+ 5.5％）増加していて、価格が上昇しています。駅から徒歩10分以内の駅近の土地が人気です。

水路や河川が近くにある土地を評価するときのポイント

水路や河川が近くにある土地を評価するポイントについて、解説します。水路の状況や接道状況によって評価は大きく左右されるので、それぞれ確認しておきましょう。売却価格ではなく、土地評価額を基準に解説をおこないます。

水路は水が流れているか

公図上では水路になっていても、実際は水路としての形態がないものを「つぶれ水路」といいます。つぶれ水路の場合はどのように利用しているかによって、土地評価方法が変わるので注意が必要です。

つぶれ水路部分を宅地等として利用している場合は、土地評価額の計算に含まれるので注意が必要です。宅地等として利用していない場合は、無道路地として評価されて土地評価額には含まれません。

土地の評価をおこなうときは、実際に現場を確認して水路に水が流れているかを確認してからはじめることが大切です。

接道義務は問題ないか

水路や河川が近くにある土地は、土地に架設されている橋の占用許可を得ているかどうかで土地評価額が変わります。橋の占用許可を得ていない場合は、接道義務を果たしていない土地となって無道路地補正の対象となり評価額は低くなります。

占用許可を受けていない場合は、無道路地補正がおこなわれず評価額に差が出る点には注意しておきましょう。占用許可を取得することで、高い価格で不動産を売却できる可能性もあるため、不動産会社の担当者と相談することがオススメです。

水路や河川が近くにある土地の評価方法

水路や河川が近くにある土地の評価するポイントを理解したところで、評価方法についても解説します。

• 水路に橋が架設されているか
• 敷地内に水路がある場合
• 側面や裏面に水路がある場合

についてご紹介するので、それぞれ確認しておきましょう。

水路に橋が架設されているか

水路に橋が架設されている場合は、無道路地補正の適用はありません。水路に橋が架設されていない場合は、無道路地補正の適用があるため評価額も低くなります。

無道路地とは、道路に接していない宅地のことをいいます。40％を超えない範囲で相当と認められた土地評価額が控除されるため、確認してから売却しましょう。

敷地内に水路がある場合

敷地内に水路がある場合は、水路と土地の利用区分が別れているかどうかで評価単位が変わります。評価対象の土地が水路の存在によって一体利用できない場合も、水路で土地を2つにわけてそれぞれ評価額を計算することが必要です。

側面や裏面に水路がある場合

側面や裏面に水路がある場合は、土地評価額が低くなる可能性もあります。土地を評価するとき複数の道路に接している場合は、利用価値が高いと判断されて評価額があがります。

水路に接していると、道路には接していないと判断されるためです。橋などが架設されている場合は、補正されて土地評価額が高くなる可能性もあるため注意しておきましょう。

水路や河川が近くにある土地の注意点

水路や河川が近くにある土地を売却するときの、注意点について解説します。

建築制限がかかっていないか確認

水路や河川に面していると建築基準法の接道義務を果たしていない場合、あたらしく建物を建てられない可能性があります。リフォームや小規模な改修工事しかできない土地は、売却価格が低くなってしまうため注意しましょう。

災害時にデメリットがある

災害時に弱い点もデメリットになってしまい、地盤沈下や浸水被害のおそれがある可能性もあります。地盤が弱い土地に建物を建築するには、地盤改良工事などが必要になるため売却価格を低く設定することもあります。

まとめ｜名古屋市の水路や河川に近い物件を高く売ろう

この記事では名古屋市の不動産売買の相場や水路や河川に近い土地の評価方法、水路や河川に近い不動産を売るときの注意点についてご紹介しました。水路や河川が近い土地は、橋の有無や流れている場所によっても評価が変わるため確認しておきましょう。

この記事で解説したポイントをそれぞれ確認しておくことで、納得のいく価格での不動産売却をできる可能性があがります。不動産会社へ相談するときは、現地をみておくことがオススメです。

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