不動産の
商品化と
意識変化

所有不動産から売却物件への変化

ご所有の不動産を売却するにあたり、現況有姿よりは、綺麗に販売用不動産としての物件化や商品化を意識いただきますと、売れやすくなります。
昨今ご所有の【物】を売る動きが活発だと思います。例えば個人のインターネットのオークションや個人のインターネットのフリーマーケット等様々な物を売ることができます。
その時、出来るだけ早く又は高く売ろうと意識を変化させていませんでしょうか？もし、そうであれば、不動産の売却の場合も同じで、不動産も【物】の1つなんです。
違いと言えば、金額の大小・物と一緒に権利も売却・名義変更手続きと何かあったときの対応等ではないでしょうか。

不動産の売却は不動産会社と一緒になって売却活動を行いましょう

不動産の売却は、先述のインターネットのオークションやフリーマーケットでは非常に売却がしずらいです。理由は簡単です。
買主様が直接売主様から購入することをためらっているからです。知識や経験があれば購入できるでしょうが、そうでないと無理だと思います。
私は、競売で自宅を入手していますので、そういった点では一般の人々よりも有利な点はございますが、それでも慎重にはなりました。占有者はいないか、残置物の有無は？等いろいろ調査しました。
そんな訳で、不動産の売却は、弊社へご依頼いただければ、今までの経験を生かして良きアドバイスが出来ます。同時に積極的にサポートさせていただきますのでご安心くださいませ。
また、不動産の売却は不動産会社へ任せっきりではなく、一緒になって行っていくことを強くお勧めいたします。

具体的に何をしたらいいの？

簡単なことをお願いいたします。
具体的には、

1. 室内写真の撮影をさせてください。
2. 撮影時には撮影箇所の全ての照明器具を点灯してください
3. 撮影時には出来る限り整理整頓をお願い致します。
4. 案内時には宅内の全ての照明器具の点灯をしてください。かなり重要です。
5. 案内時には出来る限り整理整頓をしてください。
6. 土地・戸建ての取引時には土地の境界の確定（確定測量）をしてください。売却部分がどこか特定できませんと買主様も購入をためらってしまいます。

以上になります。インターネットで物件を探している買主様にとって、室内写真が掲載されていないと間取図だけでは分からない室内の様子が見れないと綺麗な室内なのかどうか分かりません。
昨今は、インターネットで室内を確認してから内覧を行う方も少なくなく、特に居住中ですと、室内写真を見てから内覧したいとの声もあります。
そして、室内が綺麗な物件は室内の綺麗な部分の写真が掲載されていることが多いのも特徴的だといえます。裏を返せば室内写真が掲載されていないと綺麗ではない室内とのイメージになってしまいがちです。
以上のことから、弊社へご依頼いただく場合、室内写真の撮影と整理整頓をお願いしたいと思っています。
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空室で売却依頼時の水道光熱費やマンションの管理費等

既に引っ越しが終わったり、元々住んでいない空室の売却依頼をいただく事も多々あります。その際の水道光熱費・マンションであれば管理費等および固定資産税・都市計画税等のランニングコストですが、誰の負担になるのかと言いますと、所有者である売主様になります。

水道光熱費は誰が負担

管理費等および固定資産税・都市計画税等は分かるけど、水道光熱費は使った人が支払ってと言われましても弊社は出来かねます。弊社は、売却の依頼を受けることになりますが、売却には案内時の電気代・水道代は必要になってきます。これが無いと案内時に暗いお部屋をご覧いただく事になり、成約率がかなり下がってしまいます。ですので、売り出す場合には、契約アンペアを下げても構いませんので、通電と水道が使用出来るようにしてください。また、長期空室の場合、排水管のトラップ(水を排水管に貯めることによって下水からの臭気をシャットアウトしている構造)の水が乾いてしまうと下水の臭気が部屋内に入ってきてしまい、案内時に悪い印象を与えてしまいます。その際、弊社では、全ての水道を少し出させていただき、排水管のトラップを有効にします。ご協力をお願い致します。なぜこのようなことを記載するかと言うと、以前に売主様が電気会社に引っ越しを行い、自宅を売りに出すみたいなことを言った時に電気会社の人が勝手に、それであれば電気代は不動産会社に持ってもらうことが一般的だと言われて大変だったからです。ご理解のほどお願い致します。
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破損・汚損はどうしたらいい

長年住まいとして使用していると、どうしても汚れてきたり、不慮の出来事によって壊れてしまうものがあります。
例えば、壁に穴を開けてしまった，ガラスにヒビが入ってしまった，ドアまたは障子にに穴を開けてしまった等・・・育ち盛りのお子さんがいれば結構高確率で起こり得る問題です。
ちなみに我が家も例外ではありません。。。

破損や汚損は修復して引き渡しをしませんか

よく査定に行ったりすると、不自然な場所にカレンダーやポスターが貼ってあることが多々あります。穴が開いた壁を隠すように不自然な場所にカレンダーやポスターを貼ることは日常の生活では何ら問題がないんですが、買主様が内覧をする際には、その部分のカレンダーやポスターは出来れば外していただきたい。良いイメージではありませんが、隠すことは良くありません。そして、修復してお渡しします。との条件にしていただけると、購入率も上がります。過去の経験ですが、サラリーマン時代に、私の担当で買主様を案内していまして、売主様担当は別店舗の営業だったのですが、廊下にポスターが貼ってありました。特に何の説明も無く、購入申し込みをいただき、引き渡しを終えてから電話がかかってきて、聞いていないとのお怒りの言葉をいただきました。このような事が起こらないようにそれ以降は十分に気を付けています。日々経験だと思っております。
また、その汚損・棄損を理由に修復費用以上に値段交渉をされても気持ちのいいものではありません。しかし、買主様も同じ気持ちかもしれません。
それであれば、少しの費用負担でお互いが気持ちよく取引が出来れば良いのかなと考えております。
簡単な修復で済むのであれば修復しての引き渡しもお考えいただければと思います。
当然安くやっていただける業者もご紹介させていただきます。ご安心くださいませ。
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残置物は”ゼロ”にしてください

物件から引っ越す時によくあるパターンとして、照明器具やエアコンが置いてあるパターンがあります。売買契約書に付随する設備表にも記載が無い物ですと、原則売主様にて処分をお願いします。遠方に引っ越していて物理的に無理との事であれば、弊社が手配をして費用は売主様へ請求との流れになります。そうならないためにも残置物は”ゼロ”にしてください。

逆に物が足らない場合

上記とは逆のパターンで本来は物件に付随している物が無いパターンですが、よくあるパターンとして、カーテン､照明器具やエアコンがあります。売買契約書に付随する設備表に記載が有るのに実際は無い場合、買主様から【違約】と言われて契約を解除されて、違約金の支払い義務が生じる可能性もあります。

本来無い物が有るパターンは、何とかなりますが、有るべき物が無いパターンは非常に大変です

上記の事から、売買契約書の内容も大事ですが、売買契約書に付随する設備表や物件状況報告書も契約書の一部になりますので、引っ越しや引き渡しの前には内容を再度確認くださいませ。
大事なことは、売買契約時に取り交わした買主様との約束です。これを独自の判断で決めてしまうと後で大変なことになります。
何かあれば随時ご相談くださいませ。
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