早期
売却

売却にリフォームは必要？

上記の提案をご覧いただき、首をかしげられた方も多数いらっしゃると思います。
売ってしまう不動産になぜ手間と費用をかけなければならないのか。

売却前のリフォームの効果は？

今まで売買取引では、あまり提案(採用)されなかった方法ですが、
賃貸物件では当たり前に行われてきた方法です(絶対では無いので、リフォームしない賃貸物件も有ったりします)。
ここでなぜ賃貸物件では昔から行われていて、売買物件では行われていないのかを考えてみたいと思います。
賃貸物件は、家主様が収益を上げるための物件になります。
そして、収益を上げるためには、入居者に一日でも早く入居して家賃収入を得なければなりません。
その為に入居者に【綺麗な部屋だからここに住もう！】と思ってもらわないといけません。
要するに綺麗にして良い印象を与えている効果があります。

では、この考え方を売買物件に積極的に取り入れてはいかがでしょうか。
せっかく売却を考えて、売りに出したはいいが、

• ずっと売れない
• 案内も無い
• 問い合わせすら来ない

この【3無い状態】を回避するために売却のためのリフォームを行い、自宅やご所有不動産を【商品化】して

• 問い合わせの増加
• 案内の増加
• 祝！！！成約

に繋げませんか！
もちろん予算の関係もございますので、無理にとは言いませんが、多少でもリフォームを行うことによって印象は全然違ってきます。

左側はリフォーム前の状態です。
それに対して右側はリフォーム後の状態です。
買主様はどちらを選ばれる確率が高いでしょうか。
同じ物件の脱衣所です。
この物件は、弊社が購入して、販売させていただいた物件でございます。

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現況有姿売買から1歩抜けて【有利に売却】

一般的に不動産業界では、売買時には、売主様は現況の状態で引き渡しを行い、買主様が好きなようにリフォームを行うので、売主様はリフォームを行わないことが多い感じです。不動産会社担当も結構このフレーズを使います。事実私も同じことを言ってきました。。。そして、現況有姿この言葉が売主様を安心させてしまいます。

室内が綺麗だとこんなに有利

上記の通り、今まで【現況有姿で良いですよ】【リフォームは買主様が行いますので、売主様はリフォームしなくても大丈夫です】と何度も言ってきました。約10年前までは。。。しかし、早期売却物件を見ていると、室内が綺麗(築浅で綺麗なものもあれば、数年前にリフォームしてあったり様々)な物件が早めに売れていきます。価格に関しても大幅な交渉も無く、売主様も買主様もお互い納得しての取引になっていることがほとんどです。査定に行っても室内が綺麗な物件ですと、綺麗ですね～良いですね～と言いますし、価格面でも反映させていただいておりました。この様に室内が綺麗な物件は、担当も紹介や案内の際に、室内は綺麗ですよ！と押してくれます。室内が綺麗な物件はこのようなメリットがあります。
室内が綺麗な物件のメリット

1. 早期売却に繋がりやすい
2. 価格面での大幅な交渉を受けにくい
3. 担当もアピールしてくれる
4. 案内に繋がりやすい

現況有姿売買のメリット・デメリット

現況有姿の場合のメリットとしまして、室内を買主様の自由にリフォームやリノベーションしたいと思っていらっしゃる方にとっては、絶好の物件だと思います。こだわりのキッチン・バスルーム・トイレや理想の間取り等その人のセンスを生かしたお部屋に仕上げることが出来ます。スケルトン状態にして思いっ切り自分の思い通りに仕上げれます。他には売主様の費用負担が無い事もメリットです。引っ越しをして残置物が無い状態(設備表に記載のあるものは残していただく)で引き渡せるので、余分な費用は掛かりません。この方法が主流かと思います。
メリット

1. リノベーションをしたい買主様にとっては絶好の物件
2. 余分な費用負担無しで気軽に引っ越せる

次に現況有姿のデメリットとしまして、今まで賃貸物件にお住いの買主様からすると、入居時にはリフォームされて綺麗な状態になっていると思っていらっしゃることも多いので、リフォームも自分自身でするとなると購入費用が幾らになるか不明確になり、予算の組み直しが必要になります。その為にリフォーム見積もりの取得を行い、その見積もりも検討するために決断までに日数又は時間が必要になります。そして、予算がオーバーするのであれば別の物件の検討をするのですが、購入するためのモチベーションを長く続けられる方は良いですが、そうでない方は購入意欲が減少して疲れてまいります。また、買主様がリフォームを開始できるのは、物件引き渡しを受けた日からなので、引っ越しが出来るまでは、住宅ローンの返済(利用した場合のみ)の開始と現在の家賃(賃貸に居住されている場合のみ)の支払いが2重になってくる期間が出てきます。これが長ければ長いほど負担が増してきます。特にリフォーム開始日が引渡日以降と説明をすると驚かれるパターンも多かった記憶があります。この様に室内の程度にもよりますが、成約するまでに時間または日数がかかる場合が多い感じがします。

デメリット

1. 買主様の予算が不明確になる
2. リフォーム業者の見積もり取得を希望される
3. 購入意欲の減少
4. 入居までに日数が必要

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どこをリフォームすれば良いんだろう

リフォームと言っても当然費用が掛かりますので、【簡単に言ってくれるな】と思ってらっしゃるかもしれません。その通りです。出来る範囲でしていただければ良いと思っています。内容はハウスクリーニングだけ・LDKの壁・天井クロスの貼替だけでも構いません。予算に応じて行っていただけると、それだけメリットもございます。当然安く行う業者も紹介をさせていただきます。そして、もちろん売り出し価格に反映をさせていただきますので、ご安心ください。

今までの事例

売却依頼を受けた物件は、売主様が引っ越し済みで空室になっていましたが、やはり長年の汚れ等が目についていた物件でした。案内しても買主様の反応はいまいち。。。そこで、当時の上司と物件を見に行った時に上司から売主様に【ハウスクリーニングの提案】を行って売主様は【そのくらいの金額なら負担をする】と仰ってくださって、実施しました。その後、たまたまその近辺で探されていたお客様を案内しましたところ、ハウスクリーニング済みの室内を見られ、【思ったよりも綺麗ですねと仰られて成約】になりました。買主様は購入後リフォームも行ったのですが、やはり事前のハウスクリーニングの成果があったと考えています。この様に例えハウスクリーニングだけでも行うのと行わないのとでは全然違います。是非ご参考になさってください。

入居中のお部屋の場合

上記の事例は、空室だったからこそ、直ぐにハウスクリーニングが出来たのですが、居住中で売り出しを行っている物件も多数あります。その場合については、居住中ですからリフォーム等実施できませんし、実施したとしても使っていると汚れ等生じてしまいますので現実には行いません。では、どうするかと言うと、売買契約後から引き渡しまでの間(売主様が引っ越しを行った後空室状態)にリフォームを実施して引き渡しをする方法で大丈夫です(リフォーム渡しを条件とした売買契約)。その際には、事前に見積もりを取得して、リフォームする箇所を明確にして売買契約書に盛り込みます。ただし、売買契約書に盛り込んだ箇所がリフォームされていないと【違約】になりますので、弊社からも積極的にアドバイスをさせていただきます。何よりも案内時にもこの箇所をリフォームして渡しますと言っておけば買主様も購入意欲が湧くと思います。

一部だけリフォームして他の部分の汚れが目立たないか

一部だけでもリフォームすると他の部分の汚れは目立つことになりますが、例えば、LDKと玄関のクロスを張り替える際には、一緒に照明器具のスイッチを交換してしまう等費用があまりかからない物と組み合わせると良いかもしれません。様々なご提案をさせていただきます。

壁クロスと共にコンセントスイッチや照明器具スイッチの交換もお勧めです。

壁クロスと共にモニター付きインターホンへの交換や水道蛇口の交換もお勧めです。

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不動産の買取再販はリフォームありき

宅建業者の中には不動産を自社で購入して再販売することを専門で行っている会社もあります。弊社も買取は行っておりますので、ご相談ください。そして再販売する際には99％は何らかのリフォームを行い再販売を行っています。理由としては、リフォームした方が早く・高く売れる事が分かっているからなんです。

業者が再販売する際のリフォーム箇所

これは、基本的には、直ぐに住んでもらえるような状態にすることを目的にしていますので、良いものじゃなくてもいいので新品やクリーニングで使えるものはそのまま使ったりします。例えば、全室の壁・天井クロスの貼り替えやガスコンロ・給湯器の交換が終わっている物件ですと買主様も安心して購入いただけると思います。その他、キッチン・浴室やトイレの交換等も行ったりします。しかし、最低限としまして、全室の壁・天井クロス貼り替え・和室があれば畳表替えや襖貼り替えを行います。後は状況次第です。

業者リフォーム物件の例

実際に業者のリフォーム物件を販売させていただいておりますので、写真を掲載しておきます。この様な物件でしたら買主様の購入意欲も上がるんじゃないでしょうか。是非ご参考にしてください。

壁・天井クロスの貼り替えだけでキッチンは既存の物を利用。こんなに綺麗になります。

壁・天井クロスの貼り替えです。こんなに綺麗になります。

1つは洗面化粧台交換済みです。壁・天井クロスの貼り替えでこんなに綺麗になります。

小物を置いたり、1面だけクロスの色を変更することも効果的です。

壁・天井クロスの貼り替えでこんなに綺麗になります。

壁・天井クロスの貼り替えだけで便器は既存の物を利用。こんなに綺麗になります。

モニター付きインターホンや洗濯用水栓の取り換えも見栄えアップに効果的です。

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2020年4月1日に改正民法が施行され、契約不適合責任が売主様の義務

2020年4月1日に改正民法が施行され、引き渡し日の翌日(当日不算入)から一般的には3カ月間は契約不適合責任が売主様の義務としてございます。リフォームをしたからと言って契約不適合責任が免れる訳ではございませんが、もし、リフォームする箇所によっては、事前に発見できたとすれば、契約不適合責任も事前に防げる可能性もございます。契約不適合責任は、過去の瑕疵担保責任とは少し違い、契約に適合しているか否かで責任が発生します。契約不適合責任が問われるのは、契約内容と異なるものを売却したときです。このため、諸設備も故障していないとしていながら、故障があったりすると、契約不適合責任が問われる可能性もございます。
改正民法の施行によって、今までのような現況渡しの様な売却方法とは意識を変化させていく必要があると考えます。そして、一日でも早く買主様にご購入いただけるよう少しでも綺麗にしておくことをお勧めいたします。
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