- 売却は購入より難しい
- 住宅ローンの残債残高
- 売却理由（離婚・相続）
- 共有名義不動産は要注意
- 相続登記が未了は要注意
- 権利を阻害する物の存在
名古屋市不動産売却｜不動産の移転は権利と一緒
不動産の売却は、単純に物の売買と違い、同時に権利も移転することになります。
権利とは、所有権や賃借権等いろいろありますが、一般的なのは、自分の持ち物の権利である所有権です。
所有権以外
権利が所有権以外の場合、直ぐに思いつくものは、賃貸のアパートやマンションです。
その中の借りて住んでいる部屋を売買しようと思っても大家さんの承諾なしには出来ません。
そして世の中にある一戸建てや分譲マンションですが、全てが所有権とは限りません。
正確には、家屋や建物は所有権ですが、土地の権利が賃借権等の場合があり、建物の所有者と土地の所有者が別の人(法人も含む)になっている場合があります。
この場合、売買して所有権を移転できるのは家屋や建物だけです。
そして一戸建てでは、家屋だけの移転になり、土地は借地料を地主様に支払うことになります。
そうなると、売買できるのは建物だけなので、ほとんど買主様は見つからないでしょう。
一方マンションの一室の売買では、土地が借地権でも売買はなされています。
この場合は、借地の名義変更料として地主様にいくらかの費用を支払い土地の借地名義変更を行ってもらいます。
権利取得よりも権利放棄の方が大変
権利取得とは、所有権を取得する事です。逆に権利放棄とは所有権を渡す事です。
不動産の取引でも名義を変える際の売主様は、印鑑証明書の添付が義務ですが、買主様が現金購入する際は、三文判で全て事足ります。
この様に権利とは目に見えないので、イメージや実態が分かりにくいですが、結構大変なものなんです。
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名古屋市不動産売却｜住宅ローンの残債残高が多いと要注意
新築戸建てへの住み替えや今よりも広い所へ住み替えたいとお考えになって、売却しようかなと考える場合、住宅ローン(有の場合)の残高には十分にご注意ください。
住宅ローンの残高が多い場合
この場合、不動産の売却価格よりも住宅ローンの残高が多いか少ないかで変わってきます。
住宅ローン＜売却価格(諸費用も差引いた金額)この場合は、売却が可能です。
しかし、住宅ローン＞売却価格(諸費用も差引いた金額)の場合は、住宅ローン残高の残高が残りますので、残った残高に相当する金額を用立てなければ売却は出来ません。
家族や親戚知人から借りるか、一時的にフリーローンで用立てるか。。。なかなか難しいのが現状です。
次も購入するのであれば住み替えローン
上記のパターンで売却後も住宅ローンの残債残高が残ってしまう場合は、次の物件を購入する際に住み替えローンを利用して新しい物件を購入することも可能になります。
これは、新しく購入する不動産の価格+住宅ローン残債残高の金額で新たな住宅ローンを組みます。
仲介手数料を半額＆リフォームして高く売る方法
弊社では、現在仲介手数料を税抜きで最大半額にしています。
そうすると、仲介手数料が165万円必要な取引だった場合、82万5千円で済むのと、リフォームを行い、価格に反映させて売却することで、光も見えてきます。
お考えのお客様は是非一度ご相談くださいませ。
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名古屋市不動産売却｜売却理由によって敬遠するケースもあり
売却には何らかの理由がありますよね。そして購入する際も理由があります。何も理由がないのに不動産の売買をする人なんていません。
売却理由は非常に重要
買主様が敬遠するケースもありまして、例えば売却理由が「離婚」だった場合、新婚で新居にするために購入する買主様はこのような売却理由の物件は敬遠する傾向があります。
上記のようなケースで、売却理由を偽ったり、曖昧にして売買した場合、その売却理由を買主様が何らかの事情で知り得た場合、売主様に損害賠償や契約の解除と言ったことを申し出てくる可能性もございます。
知り得る可能性は近隣住民からの噂話等幾らでもございますので、売却理由は正確に伝えてください。
一般的に売却に関しての理由は良くないことが多く、離婚・至急の現金化・支払遅延や相続等です。
良い売却理由は、栄転での転勤・新しい家を購入して移り住む。一般的にはこのような感じです。
ですので、正確にお願い致します。
また、売却理由は買主様にお伝えします。
住宅ローンの支払い遅延での売却
新型コロナウイルスの影響で仕事が上手くいかずに月々の住宅ローンの支払いが遅延していて、金融機関から督促状が届くようになった場合、今から金融機関へ相談しても支払い計画の見直し等に応じていただけることは難しいと思います。
一般的には3カ月遅れると督促状になると言われています。
このような場合は、任意売却と言って、任意に不動産を売却して返済を行う方法になります。
なお、任意と言っても売りたくて売る任意の売却とは違い、半ば強制的に売らないといけない状態です。
ちなみに強制売却は、競売になります。この場合は、弊社へご相談ください。
そして、一緒になって債権者への交渉等行っていく必要があります。
私自身任意売却の案件は何件もこなしてまいりましたので、何らかのお力にはなれると思っております。
売却理由は知られたくない
この様な場合でも売却は可能でございますが、一般的な販売ではなく、宅建業者による買取にて対応をさせていただきます。
買主様が宅建業者になりますので、どんな売却理由だろうが構いませんが、売却理由をを聞いてくる業者もありますので、その際は伝えさせていただきます。
事件・事故があった物件
この様な場合でも上記同様に宅建業社による買取にて対応をさせていただきます。
ただし、事件・事故の内容はその業者には伝えさせていただきます。ご了承ください。
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名古屋市不動産売却｜売却には全ての共有者の同意が必要
不動産を売却する際に、共有名義になっている場合が多々あり、一例として購入の際に夫婦で連帯債務等で購入する場合等がこれにあたります。
この場合の一番のメリットは、各々が住宅ローンを組む事によって各々が住宅ローン控除を受けることが出来、年末の還元額が単独の場合よりも多くなります。
非常に大きなメリットなので、お客様の状況を判断してご提案してきました。
半面デメリットは、夫婦共有名義でしたら、売却に関して夫婦の同意が同時に必要です。
何も問題なければ大丈夫ですが、問題がある場合、揉めることも。。。
土地と建物の名義人が違う場合
この様な場合、一般的には不動産取引に関しては、土地と建物を一括で売買を行う事が必要になってきて、片方だけの取引は非常に難しいです。
ですので、土地と建物の名義人双方の売却に関する同意が必要となります。
このようなケースはどのようなケースかと言いますと、土地の名義は奥様で建物の名義はご主人様と言ったケースやその逆のケースです。
土地は相続にて取得して建物を建て替えた場合が多いかなと思います。
相続によって取得した共有者と疎遠になっている場合
この様な場合も、例外なく売却には全ての共有者の同意が必要ですので、その方との連絡を取っていただく必要がございます。
経験上このようなご相談を受けますが、なかなか難しいことが現状です。
全ての方の同意が取れない場合、同意が取れるまで売却をスタートできません。
共有者が海外に居住している場合
今までにもこのようなパターンはありましたが、結果的には、海外居住中の方に帰国していただき、無事に取引を終えています。
海外居住の場合はかなり手続きに関して大変なので、十分打ち合わせをさせていただきます。
共有者が日本国内の遠隔地に居住している場合
この場合も上記同様で、原則は取引の場にお越しいただく事になります。
取引の場は、売買契約の場と引き渡しを行う決済の場の合計2回お越しいただく事になります。
どうしてもお越し頂けない場合、契約時については、弊社が出張しますが、弊社既定の出張費用が必要になってきます。
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名古屋市不動産売却｜相続登記をしなかった場合
相続登記は2024年4月1日義務化
令和６年４月１日から、相続登記の申請が義務化されます。
(1)相続（遺言も含みます。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
(2)遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記をしなければなりません。
(1)と(2)のいずれについても、正当な理由（※）なく義務に違反した場合は１０万円以下の過料（行政上のペナルティ）の適用対象となります。なお、令和６年４月１日より以前に相続が開始している場合も、３年の猶予期間がありますが、義務化の対象となります。不動産を相続したら、お早めに登記の申請をしましょう。
（※）相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の資料収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケースなど。
出典：東京法務局相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始） ～なくそう 所有者不明土地 ！～
誰もが生きていますと人が亡くなる不幸に遭遇することがあります。非常に悲しくて辛い経験です。そして相続が発生します。
相続の具体的な内容は、弁護士や司法書士に聞いていただくとしまして、亡くなられた方が不動産をご所有していた場合、相続の一環としまして不動産の名義変更の相続登記が必要になってきます。
この相続登記は自動的に行われるものでは無く、自ら能動的に行わなければなりません。費用も発生します。
相続登記未了の不動産を売却する場合
この場合、最初に確認を行う事が、相続人の確定です。戸籍謄本や住民票の除票等役所に行けば取り揃えることが出来ます。
書類の取り寄せ等大変ではありますが、何とかなります。
個人的にこの作業を執り行うと非常に大変ではありますので、司法書士に任せてしまうことが一番の良策でございます。
晴れて相続人が確定できましたら、その時に相続登記を済ませてしまい、売却のスタートです。
しかし、下記の場合に当てはまると大変なことになります。
他の相続人の相続があってややこしい場合
この場合もひたすら現在の相続人を探し当ててゆきます。
他の相続人の相続があったと言うことは、その相続人は何人になっているか分かりません。
他の相続人の子が3人いた場合、配偶者と子3人の合計4人になっている可能性もあります。
そうなった場合、売却に全員が賛成してくれるといいですが、そうでない場合売却が出来なくなります。
また、相続人の一人が海外に居住しているなんてことも。相続をめぐっては裁判等も行われるので、非常に大変です。
やはりその時その時でちゃんと相続登記を行っておくべきですね。
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名古屋市不動産売却｜所有権が移転できない場合がある
差押，第三者による占有(賃貸物件の場合は別)や抵当権が抹消できない場合には所有権が移転できません。
仮差押えなら仮なんだからいいんじゃないの？と思われるかもしれませんが、仮でも所有権移転は出来ません。
抵当権は所有権の移転当日まで存在
不動産売買の場合、売主様がその物件を購入する時に住宅ローンを組んで購入した場合、当然物件には抵当権が残っています。
この抵当権を抹消するために物件の売買代金を充当するわけですが、この抵当権は所有権の移転日までは存在しています。
要するに、銀行又は不動産会社の事務所で決済(お金の支払いと引き換えに物件の登記名義を変更する)する時は抵当権は存在しています。
事前に抵当権は抹消されていませんので、ご注意ください。
そして、決済時には司法書士が書類等の確認および抵当権を抹消できる確認をしてからお金の支払いを行いますので、ご安心ください。
過去の経験の中で、たった一度だけ、私ではなかったんですが、決済時に確認したら、新たな抵当権が存在して決済は延期になったこともあります。
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