名古屋市不動産売却｜事件や事故の物件売却は販売価格に影響
名古屋市不動産売却で査定の依頼が来た時には、必ずお客様に「売却の理由」をお伺います。
当たり前の話ですが、不動産を売却するには理由なしではあり得ません。
また、購入時も同じです。問い合わせがあった人には必ず「購入の理由」をお伺いします。
日常生活で、休みの日にスーパーマーケットへ食料品を買いに行ったり、ドラッグストアへ日用品を買いに行ったりしますよね。
また、仕事の時は、お昼になったら近くへランチを食べに行ったり、コンビニエンスストアへお弁当を買いに行ったりもします。
なんで？なんで買いに行くんでしょうか。
理由があるからです。
1週間分の食料を買って調理して食べるから。トイレットペーパーやティッシュペーパーを買って使用するから。昼食をとるから。
このようにどんな行動にも理由は存在します。
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不動産の売却理由は大きく分けて5つに分ける事が出来ます
- 今より良い条件への住み替え又は買い替え
- 不要(単純)資産処分
- 離婚
- 相続
- 資金繰り(住宅ローンの滞納や支払い困難)
改めて売却理由を見ると1番目と2番目の理由はステップアップのための理由と不要な物の処分との事で、普通に「そうなんだー」で終わりですね。
しかし、3番目から5番目の理由は、別れ・債務超過等あまり良くないイメージの理由が並びます。
項目にすると売却理由で良いイメージの物が2つで悪いイメージの物が3つなんですが、世の中の売却物件で半数以上を占める物が後者の悪いイメージの物が3つです。
その中で価格に影響を及ぼす売却理由
具体的に価格に影響を及ぼす理由は、人が心理的に嫌だなと思う理由になります。
それは、自殺物件・他殺物件・孤独死で直ぐに見つからなかった場合等です。
このような場合、不動産の所有者は既に亡くなっていることになりますので、住宅ローン時に加入していた団体信用生命保険での支払いで、住宅ローンの残債は無しになっていることだと思います。
そうなると、物理的には売却は可能ですが、実際に事件や事故物件の購入希望者がいるのかどうかが疑問になります。
やはり人の死には誰しも敏感で、こういった事情のある不動産は購入したくないと思うと思います。
昭和の半ばまでは、自宅で看取るという習慣がまだまだ根強く残っていたこともありますが、現代は、そう言った習慣はほとんどなく、最後は病院でというケースばかりだと思います。
そう言った習慣が例えば、その不動産内で病死・孤独死があった場合でも敬遠されがちな理由だと思います。
そして、病死・孤独死で、当日か翌日位の直ぐに発見された場合は、まだ人もあまり気にしない事もありますが、数日～1週間程度経過してからの発見だと臭いや体からの液体等で室内の状況が悪くなってしまいますので、敬遠されがちな理由だと思います。
事故物件の【体験談】
まだ、財閥系大手不動産会社に勤めていた頃の話しですが、査定依頼があり、お客様とお会いする事になったのですが、お客様の依頼で、査定物件ではなく喫茶店で会い事になりました。
お会いして話しを伺ってみると、マンションの1室で孤独死をされていたらしく発見は死後5日程度でした。
しかし、臭い等の発生があったため、特殊清掃を入れて手続きを行なった後でした。
その後、是非一緒に見に行きましょうとお願いをしまして、現地へ行きましたところ、やはり特殊清掃の跡がありました。その方は、相続人で、その方からは、売却を行ないたいとの事でしたので、知り合いの業者に買取りをお願い致しました。
それでもいいとの事で、話しは纏まりましたが、身近なところにこういった事はあるんだなと思いました。
その後の物件ですが、買い取った業者がリフォームを行ない無事に再販売出来ました。もちろん業者からは専任媒介で売らせてもらいました。
事件や事故についての売主様の告知義務
不動産を売却するには理由があると最初に記載を行ないましたが、上記のような事件や事故物件は、それが売却理由になり得ります。
先ほどの話しで、見方を変えると、不動産の所有者が亡くなり、相続した不動産を売るわけですが、その根本的な原因は、所有者の孤独死です。
ここを相続した方が事故の都合のいいように解釈されていると非常にまずいです。
不動産売買時には、売主様と宅建業者には告知義務があります。どんなことを告知するのかと言うと
- 物理的瑕疵
- 心理的瑕疵
雨漏りやシロアリ被害、基礎にひび割れがある、廊下の床が沈んでいるなどの物理的な欠陥です。
設備が壊れているなど、生活に支障が出るようなことも当てはまります。
それと建築基準法や都市計画法などで、不動産の使用や建築方法に制限があるようなケースもこれに当てはまります。
死亡事故や殺人などが起きた物件は、心理的瑕疵となります。暮らしを送る上で人によっては不快感を催すような場合です。
それと物件の近所に風俗店など教育上の配慮が必要な施設があったり、火葬場やごみ処理場があったり、工場の振動や騒音、臭気があったりするなど、日常生活を送る上で支障が出るような環境に物件がある場合もこれに当たります。
2021年10月に決まった「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」とは
そして2021年10月に国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
今回のガイドラインで、過去に「人の死」が生じた物件については、以下の告知の基準が定められました。
「宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。」
この原則をふまえた上で、取引の相手方等へ告知義務が不要な場合は以下の通りとなります。
1）対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）
※ただし、特殊清掃等が行われた場合については告知が必要です。
2）対象不動産の隣接住戸、あるいは日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した「1）以外の死」と、特殊清掃等が行われた「1）の死」
そして売買取引の対象となる不動産物件の場合は、参照すべき凡例や取引実務等が十分に蓄積されていないことから、事案発覚からの経過期間の目安はなく告知する必要があります。
告知しなければならないケースとは？
告知しなければならないケースの判断基準は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告知することが原則となります。
具体的には、告知義務がある事案は以下の通りです。
- 他殺
- 自殺
- 事故死（日常生活における不慮の事故といえないもの）
- その他原因が不明な死
- 自然死、不慮の事故でも特殊清掃が行われた場合
これらは取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるので、原則として告知が必要とされます。
一般的にこんなことを知っていたら買わなかったと言われないように事前に説明をしたうえで売却しましょう。
以上になります。
事実を隠したまま売るとどうなる？
注意点ですが、当然実務で購入希望者と接するのは宅建業者ですから、購入希望者に心理的瑕疵等を説明するのも宅建業者になります。
だから宅建業者には、心理的瑕疵等がある事を黙っていれば、説明もされないし、それで大丈夫。
責任は宅建業者になるだろう…と思っていただいてもダメなんです。
特に宅建業者が、何か事件や事故はありますか？と聞いた時に事件や事故があったことをお答えいただかなければ分からないです。宅建業者が聞いたにも係わらず、お答えいただかなければ、宅建業者としての責任も免れる事もあります。
心理的瑕疵を告知せず、その後心理的瑕疵等が購入者に分かってしまった場合、2020年4月より施行されている契約不適合責任を問われ、
- 損賠賠償請求権
- 契約解除権
- 履行の追完請求権
- 代金の減額請求
を購入者から請求されることがあります。
実務の売買契約では、売主様が個人の場合、売買契約書には、契約不適合責任を負う期間を3ヶ月とするといった文言を付けて売買契約しますから、引渡日の翌日から3カ月の間に何もなければいいのですが、売主様が不適合を知りながら購入者に告げなかった場合は売主様の責任を免除することは不適当であるとみなされるため、契約不適合責任を免除する合意の効力は否定される事があります。
事件・事故物件は一般での取引ではほぼ売れない
事件・事故物件等の心理的瑕疵物件については、実務で一般の取引は難しい案件です。
このような場合、一般的な不動産取引として世の中に出したとしても敬遠されます。
つまり一般の方が購入しようとするとハードルが高い物件になります。
まとめ
この様な場合は、買主が宅建業者でそこに何も言わずに買ってもらう方法が一般的です。
中には宅建業者でも事件・事故物件は敬遠する業者もいます。
弊社では事件・事故物件でも購入していくところを知っていますので、是非お声がけくださいませ。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては 
もあります。
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