不動産屋に所有不動産の売却活動を依頼するには【媒介契約】を締結する必要がある

　実際にご所有不動産の売却を行うにあたって、ご自身で売却活動とはなかなかいきませんよね。
　そこで不動産屋に売却活動(販売活動)を依頼するわけですが、口先だけで「いい条件で売っておいてね～」「わかりました！すぐに広告します！」ってなわけにはいきません。
　正直一部の不動産屋ではまだまだこんな口約束で売却活動を行っているところも多数あります。こんな場合何が起きるかと言うと、売主様も不動産屋もお互いに管理をしていないので、既に売れた物件がインターネットに掲載していたりして情報が公開されたままになっていたりします。この状況で買主様はいい気分はされないと思います。
　

媒介契約とは、売主または買主（賃貸借の場合は貸主または借主）が住まいや不動産の売買・交換・賃貸借をするために不動産会社に取引の成立に向けて活動するよう依頼する契約のことです。売買の媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があり、このうち、専属専任媒介契約・専任媒介契約については、宅地建物取引業法により、指定流通機構（レインズ）への登録や登録証明書の交付等が義務付けられています。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構

　ちゃんと書面で不動産の売却活動を依頼して、契約を締結した方が売主様も不動産屋もちゃんと管理が出来て正確な情報で掲載が出来る事になります。だから面倒でもちゃんと書面にて手続きをお済ませください。
　

媒介契約書の種類は何種類あるのか

　
　媒介契約書は、いろいろ種類があって選ぶことができます。業界では、3つの媒介契約の種類をご準備しております。

• 専属専任媒介契約書
• 専任媒介契約書
• 一般媒介契約書

この3種類になります。どの不動産屋でも取り揃えているもので、全国各地の不動産屋で準備が出来ます。
それぞれの違いです。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構

　上記の様にそれぞれの媒介契約によって売主様にも不動産屋にも様々な制約があったりします。
特徴をまとめると

• 専属専任媒介契約書
  依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
• 専任媒介契約書
  依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。 依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。
• 一般媒介契約書
  依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。依頼者は、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

この様な違いがあります。

実際はどの媒介契約を締結するのか

弊社がお客様と締結させていただく媒介契約書は、「専任媒介契約書」になります。この媒介契約であれば、万が一、親戚縁者や知人友人から不動産を売って欲しいとの話があれば、御自由に売る事も出来ます。
専任媒介契約を締結いただきまして、売主様全員が愛知県内居住でしたら、仲介手数料は売れる迄半額になります。

弊社の場合は、専任媒介契約の締結をしていますが、一般的には一般媒介契約もございます。専属選任媒介契約は一部大手不動産会社が利用しているくらいです。
媒介契約は3種類あるので、ご自身でよく考えて締結することをお勧めいたします。

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

　専属専任媒介契約のメリット

• 1社に依頼することにより不動産屋からの報告も1社から連絡があるだけで、話しに一貫性があり分かりやすい
• 1社に依頼しかできないので、依頼を受けた不動産屋は、販売活動や広告に力を入れて頑張ってくれる
• 不動産ポータルサイトやレインズには依頼している1社しか掲載していないので、購入者の理解も得られて見られやすい

専属専任媒介契約のデメリット

• 不動産屋からの報告は1週間に1回以上が義務付けられているため、最初のうちは新鮮で良いが、進捗が無い時の報告は、報告はいいから早く売ってくれって感じにもなり時には煩わしくなることも
• 親戚縁者や友人・知人が売ってくれって言ってきても不動産屋を通じてしか取引ができない
• 1社への依頼のため、新人に毛が生えた程度の担当者に運が悪く当たると報告にしても中身のない薄い内容の話にしかならない

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリット

• 1社に依頼することにより不動産屋からの報告も1社から連絡があるだけで、話しに一貫性があり分かりやすい
• 1社に依頼しかできないので、依頼を受けた不動産屋は、販売活動や広告に力を入れて頑張ってくれる
• 不動産ポータルサイトやレインズには依頼している1社しか掲載していないので、購入者の理解も得られて見られやすい
• 不動産屋からの報告は2週間に1回以上なので、報告間隔も適度で丁度いい間隔で担当者と話ができる

　　　　

• 親戚縁者や友人・知人が売ってくれって言ってきた場合、不動産屋を通じずに取引をしても大丈夫。この場合仲介手数料は必要なくなる

専任媒介契約のデメリット

• 1社への依頼のため、新人に毛が生えた程度の担当者に運が悪く当たると報告にしても中身のない薄い内容の話にしかならない

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット

• とにかく売主様にとって制約がないので、自由に何社でも依頼できるし、親戚縁者や友人・知人が売ってくれって言ってきた場合、不動産屋を通じずに取引出来る

一般媒介契約のデメリット

• 不動産屋はレインズへの登録義務も無いし、業務報告の義務も無いので実際どのような売却活動をしているかわからない場合がある。媒介契約だけ締結して、その他一切活動を行わない不動産屋も多々あります
• 複数社へ依頼した場合、依頼した不動産屋から業務報告がいろんなタイミングであり、進捗状況の把握が難しい場合がある。ある会社は良い感じのお客様がいると言い、ある会社は反応無いから値段を下げましょうと言ってきたり、一貫性が無い場合がある
• 一般媒介契約だと来店や顧客リストへの紹介だけで、広告活動を一切行わない不動産屋も多数ある
• 複数の不動産屋に依頼した場合、不動産ポータルサイトに各社が掲載を行うと、同じ内容の物件が何個も並んで表示されることになる。購入希望者の目からしたら、おとり物件や売り急ぎ物件等の何か訳あり物件と思われて問い合わせが少なくなる。購入希望者が現れても訳あり物件との認識であればかなり大きい金額の価格交渉が入ることもある

【本音】専任媒介契約で1社に任せる方が良いか一般媒介契約で競争させる方が良いか

　最後になりますが、専任で1社か一般で競争させるかどっちが良いかです。一般的には競争させた方が競い合って購入希望者を見つけてくれるだろうと思われがちですが、実際成約率が高いのは専任媒介契約です。
　理由は、専任媒介契約で1社に任せた場合、任せられた不動産屋は、売らなければいけないって責任を感じるわけです。と同時に最低でも売主様から仲介手数料が入ってくるとの計算も働くわけです。
一般媒介だとどれだけ広告をかけようが、どれだけ既存のお客様にアプローチしようが、ローン審査に時間がかかって何とか通そうと頑張ろうが、先に他社・他店・他の営業マンに決められたらそれで終わりです。時間も費用も(サラリーマンだったら費用は気にしませんが…)無駄になるわけです。営業マンは月次の成績に終われていますから無駄な時間は取りたくないんです。
　
　一般媒介で上手くいくと両手取引で売主様と買主様から手数料を頂けます。しかし、他社に決められたら無しになります。この両手取引か無しかにかけるよりは、専任媒介契約の最低でも売主様から手数料を頂ける方が力は入ります。特に月末近くで失敗は許されない状態であればなおさらです。

　このように見ていくと、最終的に力を入れてもらえるのは専任媒介契約との結論になります。
いや～不動産っていろいろありますね～＾＾

弊社では売却時に専任媒介契約をいただきますと売れるまで仲介手数料が最大半額です！さらに仲介手数料の支払いにはクレカにて支払うことができます。

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