名古屋市不動産売却時の固定資産税 端数処理と事後の納税通知書
名古屋市で不動産を売却した後に固定資産税の納税通知書がきた経験は有りませんか？
不動産を所有していると課税される「固定資産税」ですが、その課税対象となる不動産を売却した後も送られてくることがあると言います。
それはどうしてなのか、どんな状況なのかを「実務を交えて」詳しく解説していきます。
また、固定資産税 端数処理についても詳しく説明します。
弊社は「売却を専門で取り扱う会社」です。
それが故に「売主様の立場に立って」活動をさせていただいております。
不動産取引は「売主様が主体」「売主様が不動産を売ってくださるからこそ成り立つもの」
これを常に考え行動しております。
関連記事がございますので、よろしければご覧くださいませ。
Contents
不動産を売ったのに固定資産税・都市計画税の納税通知書が送られてきた！
不動産売却を行って名義も変わったのになんで支払い義務があるのか。
固定資産税・都市計画税の納税義務は1月1日の所有者が負うことになる。
不動産を所有している時に課税される固定資産税・都市計画税（一部地域では都市計画税が無い地域もございます）何もしなくても自動的に所有権移転登記がなされれば市区町村も請求の先を変更してくれます。
しかし、この市区町村の請求サイクルには落とし穴があり、請求名義を変更するタイミングが1月1日なんです。
日本全国1月1日時点の所有者に対して課税を行うことになっているので、例えば不動産の残金受け取りの決済取引を1月4日の役所の仕事始めの日に行ったと仮定しましょう。
不動産の登記名義も1月4日に変更になり、手付金を除いた残代金をその日に受領し、取引は終了です。
このまま買主様から不動産に関して何も言ってこなければそれで終わりです。
しかし、春になり桜も散ってしまったな～新年度になったし各社の入社式はあったし、もうすぐ学生は入学式だな。。。なんてのんびり思っているところにいきなり前触れもなく固定資産税・都市計画税の納税通知書が来ることになります。
寝耳に水・青天の霹靂とはこのことか！って思いますね。
余談ですが、4月早々に来ますよね。支払いは月末までなので、もう少し遅くても良いと思いますが。私はあの封筒を見るたびに憂鬱になります。。。
残金の支払いと同時に固定資産税・都市計画税の清算も行う
不動産の取引には、主体である不動産と付随する固定資産税・都市計画税の清算も行う事が普通です。
この業務は仲介業者の一連の業務内に入っていますので、サービスでしてくれた！なんて思う必要は一切ございません。
清算方法は日割になり、1日単位での清算になりますのでご安心ください。
固定資産税 端数処理
この場合、営業マンによって1円未満の端数処理方法をどう行うかによって1円の誤差が生じる場合があります。
日割清算を行うとどうしても1円未満の端数が出てくることがあります。
その場合
①売主様・買主様共に1円未満を切り捨てる
②1円未満を四捨五入する
③1円未満の単位にかかわらず売主様の方を1円多くする
④1円未満の単位にかかわらず買主様の方を1円多くするこのようなパターンがあります。
ちなみに弊社では1円未満の端数は買主様の方を1円多くする方法です。
気になる方はあらかじめ営業マンに問い合わせをしておいてください。
それと、取引でよくあることですが、売主様側の不動産会社と買主様側の不動産会社との2社で1つの不動産の取引を行う事が日常的によくあります（分かれ契約と言います）。
この場合、清算金を計算するのは、売主様側の不動産会社になりますので、買主様が買主様側の担当営業マンに問い合わせを行っても返答がない場合もあるかもしれません。
こうやっ残代金支払いの決済時に固定資産税・都市計画税の清算を行いますので、その年度分の残りの固定資産税・都市計画税は売主様に支払っていただく必要がございます。
翌年度の固定資産税・都市計画税の清算はあらかじめ行う
前項の例で、不動産の残金受け取りの決済取引を1月4日の役所の仕事始めの日に行った場合は、少し手間がかかりまして、その年度（年ではございません）分は清算済みですから売主様が支払う。
しかし、1月1日の所有者は売主様ですから、翌年度分の固定資産税・都市計画税の納税通知書が来てしまうわけなんです！
じゃぁ4月以降にまた不動産会社と連絡して清算を行うの？って思うかもしれません。
実際は、そのために営業マンが動く事は無く（それこそ4月には何十件または100件近くの清算業務を他社とも連絡を取り行う事は不可能）不動産の残金受け取りの決済取引日に翌年度分の固定資産税・都市計画税の清算を行います。弊社ではこのような場合には、重要事項説明書の清算の部分に記載をしています。
固定資産の評価替えがある年の清算は少し大変
ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、固定資産の評価替えといった物が3年ごとに1回行われます。
要するに固定資産税・都市計画税の課税元となる固定資産税評価額（固定資産税・都市計画税は課税標準から算出されますが、課税標準は評価額から算出されます。
その為、評価額が変更になると課税標準も変更になります）の見直しを行い、固定資産税・都市計画税の額を改めて算出しますといった事です。
そうなると、前項のパターンで1月4日に次年度分も清算をしたら、過不足が生じるんじゃないの？と思った方は大正解です！そうなんです！
評価替えの年には注意が必要です。
このような場合は、このような場合は、名古屋市は事前（3月初旬まで）に書類送達先等届出書を提出すると4月初旬には買主様の所へ固定資産税・都市計画税の納税通知書が届きます。
しかし、宛名は売主様宛ですから十分注意が必要です。
同区内で複数不動産の所有者は要注意
但し、同じ区内で複数の不動産をお持ちの方は全ての固定資産税・都市計画税の納税通知書が買主様へ行ってしまいますので、この方法は使えません
この方法が使えない場合はどうするの？
その場合は、売主様から該当の不動産の固定資産税・都市計画税の納税通知書だけをいただき、買主様又は買主様担当の不動産会社へ渡して支払ってもらうかまたは、振込での清算を行ってもらいます。
しかし、この方法は信用取引ですから確実に支払ってもらえるかは神のみぞ知るです。
支払いが無かった場合は担当営業マンに言うしかないですが、営業マンも電話・メール等での催促はしますが、取り立てはしません。
毎年この時期のこのような取引は、どうなったかなと気になってしまいます。
実際にあった固定資産税のトラブル
私の経験ですが、上記の方法で固定資産税・都市計画税の納税通知書の送付を行ったのですが、氏名が違うからと家族の方が支払わなくて、売主様から督促が来ているとの連絡がありました。
早速買主担当の同じ社内の営業に連絡を取り、延滞金含めて支払ってもらってその他に影響がなかったから良いですが、その延滞が元で何らかの融資審査が通らなかった場合、大変なことになるところでした。
4月初旬の残代金支払い決済は結構大変
上記で固定資産の評価替えがあることはお分かりいただけました。
そしてその固定資産税評価額等証明書（名古屋市での呼び方）は4月1日からしか発行してもらえません。
そしてこの固定資産税評価額等証明書は結構大事で、当然固定資産税の清算のベースにしますし、登記を行う際の登記費用のベースにもなります。
要するに登記費用が変わってきます。
4月初旬の残代金決済は行わない？
例えば、4月1日に残代金決済があった場合、担当営業マンは通常よりも早く出社する必要があります。
不動産会社の営業時間は9時30-10時だと思いますが、この日だけは役所の開く時間の8時45分には近くの役所に行って、固定資産税評価額等証明書を漏れなく取得し、直ぐに写真を撮り、司法書士事務所へメール送信をしなければいけません。
今では写真→メールが一般的ですが、無かった時代は営業所へ飛んで帰り、真っ先にFAXでした。
その時にFAXを使っている後輩がいたもんなら、【大変な事】でした。
司法書士も電話でいいと言うところもあれば確認したいと言うところもあり様々でした。
その後、登記費用が判明して、買主様又は買主担当不動産会社へ連絡して残代金決済場所へ向かうのでした。
ですから、こんな思いをするくらいなら4月10頃の決済に調整してしまおうと考えるので、私も含め4月に入ってすぐの決済は行わない営業が多いです。
評価替え年度の清算額は変更有の可能性
評価替えがある年度の4月に取引をする場合、事前に買主様の担当営業は買主様に登記費用と固定資産税・都市計画税の清算額に変更がある可能性がある事を伝えておく必要があります。
余談ですが、4月の新人君の仕事は、営業所内にある全ての物件の固定資産税評価額等証明書の取得です。
当然取得するには費用が必要ですが、いい先輩は前払いでした（笑）当然だと思いますが、漏れがあると先輩からきっちり指導？が行われます。こうやって仕事は覚えていくんですね。
管理費等の清算も行います！
不動産には区分所有建物もございます。区分所有建物とは分譲マンションの1室の取引ですね。この場合、上記の固定資産税・都市計画税以外に管理費・修繕積立金等の費用が生じてきます。
これらの管理費等の清算に関しても仲介業者の一連の業務内に入っています。
この清算も上記同様日割で行います。そして、売主様からは〇月分まで支払いをいただき、その翌月分からは買主様へ請求を行う事をあらかじめ管理会社と協議をしておきます。
売主が宅建業者の場合は消費税が加算
売主様と言うのは何も個人ばかりではございません。
不動産を売る方ですから当然法人もいます。
法人の場合、課税事業者であれば建物部分には消費税がかかってきます（土地は非課税）ので、その分の支払いも出てきます。
この清算に関しても仲介業者の一連の業務内に入っています。弊社ではこのような場合には、重要事項説明書の清算の部分に記載をしています。
まとめ
不動産の売却には売却の前からでもたくさんの大変なことがありますが、売った後でも今回の様なトラブルや面倒なことがあったりします。
この記事をご覧になられましたら、そんなことの無いようにスムーズに不動産の売却を行う事をお勧めします。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては 
もあります。
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