名古屋市不動産売却の主体は江戸時代からずっと売主様になります
不動産仲介の歴史は、江戸時代まで遡ります。
その当時、田畑の永代売買は江戸幕府によって禁止されており、売買することはできませんでした。
ただし、城下町などの都市部では異なる状況でした。
江戸を例に取ると、当時の都市部の不動産市場を見てみましょう。
この記事では、名古屋市の不動産市況を中心に解説していきます。
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江戸では、武家や寺社が街全体の約8割の土地を所有
江戸では、武家や寺社が街全体の約8割の土地を所有しており、一般の町人が所有する土地はその2割にすぎませんでした。
武家の土地では、幕府から与えられた土地を相対替と呼ばれる方法で売買していました。
一方、町人の土地では、沽券と呼ばれる土地所有の証明書を発行し、それを交換して取引を行っていました。
ここで言う町人とは一般庶民ではなく、商人などの裕福な人々を指しています。
沽券が発行された土地は、異なる身分の人であれば自由に売買することができました。
取引が行われる前には、地方自治体である五人組という組織とその町の名主が印鑑を押し、代金を支払った後で売買が成立しました。
名主は売買の記録を台帳に記入し、不正な取引を防ぐために内容を町内に公示していました。
また、江戸時代の売買取引には口入業者と呼ばれる仲介業者が存在したと言われています。
彼らは売りに出されている土地情報を広め、その対価として手数料を受け取っていました。
これが不動産仲介業が料金を取る始まりと言えるでしょう。
不動産の売買に於いては、江戸時代から売主様が主体
名古屋の不動産売買に於いての主体とはいったい誰なのか？
不動産売買と言って直ぐに思い浮かぶ行動は？との質問には、不動産を購入する事が一番じゃないかなと考えます。
不動産を持っていない人は何かしら購入をすることで手に入れることがほとんどだと思います。
例外として贈与・相続等ございます。
そのため、イメージとしては購入が先に来るものだと思っています。
しかし、不動産の取引ですが、どちらが主体なのかと言いますと、売主様になります。
個人的な考えになります。
よく例えで卵が先か鶏が先かとの話題を出す場合があると思います。
卵が先に無いと鶏が産まれないのだから卵が先だ！との意見と、いや、鶏がいてその鶏が卵を産まないことには、卵から鶏が産まれることは無いから鶏が先だ！との意見があります。
ビジネスでも良く使われる、この例で言いたいことは【どちらが先か分からない】です。
不動産を売る方がいるから購入することが出来る
しかし、不動産の売買に於いては不動産を売る方がいるから購入することが出来ると考えています。
買主様は市場に売りに出ている不動産の中から、希望の不動産に近い物を探して購入する事になります。
先ほどの、卵が先か鶏が先かの例で考えると、売主様が先だと考えます。
あくまでも原則論で例外はあると思います。
例えば、引き取り手が無いような不動産の所有者に話しをしたら譲ってくれた等いろいろあるかもしれませんが、原則は市場の中から探す事になります。
ここで重要なのは、市場に売りに出ているから購入が可能な事です。
こんなことは無いと思いますが、誰も不動産を売ろうと思わなければ不動産を購入することが出来なくなるわけです。
そう言った意味からも不動産を売っていただける、売主様が主体と考えています
弊社はこのような考えを元に活動を続けています。詳細は→CORPORATION-CONCEPT
中古の仲介と新築の販売の考えは真逆
不動産業者と言って真っ先に思い浮かぶイメージは、某フジテレビ系列の長寿番組（日曜日夕方6時30分より放送中）の中に出てくる不動産会社ではないでしょうか。
あの不動産会社は、典型的な町の不動産屋ですね！
基本的には規模の大小あれど、あの不動産屋の業務形態です。
まず、売主様から売却物件を預かり、購入希望者を見つけてくる【仲介】です。
売主様又は地主様から売却時に物件を預かるために、駐車場管理やアパート管理なんかをしているわけですね。
裏側には涙ぐましい努力があるわけです。
しかし、売主様からどんどん物件が流れてくる販売形態があります。
【販売代理】新築マンション等の販売業者
それは、【販売代理】の新築マンション等の販売業者です。
何が違うかと言うと、販売するための物件を集めることをしなくてもいいと言うことが最大の違いです。
この場合、物件を集める努力をしなくても物件は常にあってストックが自然と出来上がることになりますので、お客様は【購入希望者だけ】になります。
補足ですが、物件を集める努力はしなくても良いですが、その立場を確立させるために並みならぬ努力は必要です。
しかし、系列会社の場合。。。例えば、大手財閥系の不動産デベロッパーからその100％子会社の販売代理会社へ物件情報が自動的に来る。
大手不動産デベロッパーは土地を購入して分譲マンションを建設する。
その分譲マンションの各戸を販売代理会社が販売をする流れが出来ているのも事実です。
そして子会社の販売代理会社の100％子会社として中古を取り扱う仲介会社が存在したりもします。
新築マンション等の販売業者は販売がメイン
先ほどの【仲介】の不動産と今回の【販売代理】とを比較すると全然違うことがお判りいただけたと思います。
その【販売代理】では、半ば物件は自動的に供給されますので、とにかくストックされている物件を売るだけです。
そうなんです。ただ売るだけなんです！！！
ターゲットは購入することができるお客様だけです。
小売店に似ている
小売店では、確かに仕入れ先を見つけること・価格の交渉をすることや安定的に仕入れること等小売店の仕入れも大変な事は分かります。
しかし、製造している方々がいらっしゃる点ではまだ安心できるのではないかなと思っております。
製造者→（組合）→小売店→消費者の流れの中で、製造者がいて日々大量に販売するものを製造されている点は羨ましくも思います。
不動産は国土が広がらない限り土地の製造は無いですし、新築の建物も土地を購入できなければ建てることは出来ません。
製造者がいない特殊な業界です。
そして、小売店はその仕入れる物が安定的に供給されるがゆえに商売が成り立っているのです。
近所のスーパー・コンビニ・靴・服・文房具等全てこの形態です。
この場合の取引の主体は完全に購入希望者ですね。
この形態こそが商売の基本であり、皆さんがイメージしている【販売】だと思います。
【仲介】に前項の【販売】を当てはめた場合
【販売】を行う事により、どんな効果が発生するかですが、購入希望者の要望を優先する動きになりがちです。
新しく不動産の仲介を始めた方が最初に取る方法で非常に多いのが、他業者から物件を借り、自社HP，新聞折込チラシ，宅配チラシやSUUMO等の不動産ポータルサイトへ掲載して購入希望者からの問い合わせを待つ方法です。
まさに【販売】ですね。
先ほども申し上げました通り、【販売】の主体は購入希望者になります。
この様に【仲介】をしながらも【販売】を行っている業者が多いことも確かですし、良くポストに入っているチラシをご覧いただいても【売ります】と書いてあることがあります。
この言葉の意味はまさに【販売】です。
現在でも世の中には不動産を売りたい方がいて、物件のストックはあります。
それが故に購入希望者に買っていただこうとなるのだと思います。
この【販売】の考え方はほとんどの方が持ってらっしゃるんだと思います。
不動産業の大手・中小に限らずその考え方が多いように感じます。
売主様側に立った提案と取引が出来ているのか
例えば買購入希望者が見つかったのは喜ばしいが、買購入希望者の意見ばかり優先される。
その条件での説得をされる。
この様なことが実際にあります。
売るか売らないかの決定権があるのは売主様
アニメの「ゼータガンダム」Zeta Gundamで
- 「これで終わりにするか、続けるか、シャア！？」
- 「そんな決定権がお前にあるのか！？」
ハマーン様（ハマーン・カーン）
クワトロ・バジーナ（シャア・アズナブル）
と選択を迫るハマーン様に対して、クワトロ大尉はこの言葉を返しました。
キュベレイvs百式 迫力ありました。
この時はハマーン様（ハマーン・カーン）の決定権に対してクワトロ大尉（シャア・アズナブル）が異議を申し立てをしたのですが、不動産売買取引の中で、売るか売らないかの決定権があるのは間違いなく売主様にあります！
どれだけ欲しい物件だろうが、売主様が「売らない」と決めれば買うことが出来なくなってしまいます。
逆に買購入希望者も買わない権利はあるのですが、購入申込書を提出した以上その権利はその時点で放棄しているので、売主様の権利が優先されるわけです。
営業マンまでもが購入希望者の側になる事も多々ある
確かに売主様も売りたいとは思いますが、その条件ありきで話しを進められるのも気分が悪いと思います。
買購入希望者と交渉はしてくれないのか？こんなことを思われると思います。
どうしてこのようなことが起きるのか。
まさに意識の違いです。
不動産会社は、主に仲介手数料を収入源としていますが、売買契約が成立して初めて仲介手数料を頂戴できるわけです。
その為、折角購入希望者が見つかったので、逃したくない。
この気持ちは売主様も同じだとは思いますが、あまりにも条件が違いすぎるのに説得が凄い。
この様に、長期売れていない物件に関しては、ほぼ買購入希望者主導での流れになることも多いのです。
特に営業マンにとって月末は、成績に余裕のある営業マンであれば、そんなことは無いのですが、成績が大変な営業マンは、月内契約にしないと大変なことになるので、必死です。
弊社では、この様な考えはなく、【売主様主体の取引】をさせていただきますので、ご安心ください。
物件の条件は売主様が主導でつけるもの
不動産の取引は売主様主導ですので、引き渡し時期・引き渡し猶予・室内の設備の撤去等売主様のご要望で契約前であればいつでも変更は可能でございます。
不動産取引の主体は売主様との考えを持って弊社は活動をしております。
ご自身の持ち物を、いくらで誰に売ろうが自由なことですから変更は何度でも大丈夫です。
しかし、いったん「契約」をしてしまうとそうもいかなくなりますので、そうなる前に弊社としてはアドバイスをさせていただきます。
関連の記事がありますので、よろしければご覧くださいませ。
【実際の体験談】こんな事がありました！
こんな物件がありました。新人だったころ、やることが無く、店にいても居心地も悪いので、物件でも見に行こうと思い、同店舗他営業の物件の中を見に行きました。
その物件は何とキッチンが無かったのです。
最初は盗難にあったのではないかと思ったのですが、担当者いわく売主様が新居に持って行ったと言われてこんなこともあるんだと驚いた記憶があります。
確かにその不動産と付随する動産は売主様の持ち物ですからどう処分しようが自由ですからなんてことは無いのですが、あのままでは売れないな～と思いました。
逆に残置物を置いて行かれる方もいらっしゃいますが、残置物があるとそれはそれで売りにくいものでございます。
まとめ｜業者選定は重要
不動産売買は、土地や建物と言った物の売買であります。
そして、誰かが売る事をしなければ購入することが出来ない物になります。
ですから、不動産売買の主体は売主様になる事だけは間違いございません。
この記事をご覧いただきました売主様におかれましては、売主様の側に立ってくれる不動産会社で気持ちのいい取引をされることをお勧めします。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては 
もあります。
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