名古屋市不動産売却｜不動産売却において主体は売主様になります。しかし。。。
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不動産の売買に於いては、売主様が主体になります。
さて、不動産売買に於いての主体とはいったい誰なのか？
不動産売買と言って直ぐに思い浮かぶ行動は？との質問には、不動産を購入する事が一番じゃないかなと考えます。
最初はだれも不動産なんて持っていません。何かしら購入をすることで手に入れることがほとんどだと思います。例外として贈与・相続等ございますが。そのため、イメージとしては購入が先に来るものだと思っています。そして、これには不動産は高い買い物・難しい買い物・失敗できない買い物と言った購入することが先に考えてしまうからかもしれません。10円の買い物でしたら1回位失敗しても凄いダメージにはなりませんよね。しかし、何百万～何千万円の35年間をかけてローンを支払う買い物については失敗は許されないのです！
しかし、日々不動産業者が取引を行っていて、ほぼ毎日どこかで不動産の取引が行われていると思います。
そんな不動産の取引ですが、どちらが主体なのかと言いますと、
売主様になります。
個人的な考えになります。よく例えで卵が先か鶏が先かとの話題を出す場合があると思います。卵が先に無いと鶏が産まれないのだから卵が先だ！との意見と、いや、鶏がいてその鶏が卵を産まないことには、卵から鶏が産まれることは無いから鶏が先だ！との意見があります。
ビジネスでも良く使われる、この例で言いたいことは【どちらが先か分からない】です。しかし、不動産の売買に於いては不動産を売る方がいるから購入することが出来ると考えています。買主様は市場に売りに出ている不動産の中から、希望の不動産に近い物を探して購入する事になります。先ほどの、卵が先か鶏が先かの例で考えると、売主様が先だと考えます。
あくまでも原則論で例外はあると思います。例えば、引き取り手が無いような不動産の所有者に話しをしたら譲ってくれた等いろいろあるかもしれませんが、原則は市場の中から探す事になります。
ここで重要なのは、市場に売りに出ているから購入が可能な事です。こんなことは無いと思いますが、誰も不動産を売ろうと思わなければ不動産を購入することが出来なくなるわけです。そう言った意味からも不動産を売っていただける、売主様が主体と考えています
弊社はこのような考えを元に活動を続けています。詳細は→CORPORATION-CONCEPT
新築マンション等の販売業者は状況が違う
不動産業者と一口で言っても様々です。不動産業者と言って真っ先に思い浮かぶイメージは、某フジテレビ系列の長寿番組（日曜日夕方6時30分より放送中）の中に出てくる不動産会社ではないでしょうか。あの不動産会社は、典型的な町の不動産屋ですね！基本的には規模の大小あれど、あの不動産屋の業務形態です。まず、売主様から売却物件を預かり、買主様を見つけてくる【仲介】です。売主様又は地主様から売却時に物件を預かるために、駐車場管理やアパート管理なんかをしているわけですね。裏側には涙ぐましい努力があるわけです。
しかし、売主様からどんどん物件が流れてくる販売形態があります。それは、【販売代理】の新築マンション等の販売業者です。何が違うかと言うと、販売するための物件を集めることをしなくてもいいと言うことが最大の違いです。この場合、物件を集める努力をしなくても物件は常にあってストックが自然と出来上がることになりますので、お客様は【買主様だけ】になります。補足ですが、物件を集める努力はしなくても良いですが、その立場を確立させるために並みならぬ努力は必要です。しかし、系列会社の場合。。。例えば、大手財閥系の不動産デベロッパーからその100％子会社の販売代理会社へ物件情報が自動的に来る。大手不動産デベロッパーは土地を購入して分譲マンションを建設する。その分譲マンションの各戸を販売代理会社が販売をする流れが出来ているのも事実です。そして子会社の販売代理会社の100％子会社として中古を取り扱う仲介会社が存在したりもします。
さて、先ほどの【仲介】の不動産と今回の【販売代理】とを比較すると全然違うことがお判りいただけたと思います。その【販売代理】では、半ば物件は自動的に供給されますので、とにかくストックされている物件を売るだけです。そうなんです。ただ売るだけなんです！！！ターゲットは購入することができるお客様だけです。
このような状況は、小売店に似ていると思います。確かに仕入れ先を見つけること・価格の交渉をすることや安定的に仕入れること等小売店の仕入れも大変な事は分かります。
しかし、製造している方々がいらっしゃる点ではまだ安心できるのではないかなと思っております。
製造者→（組合）→小売店→消費者の流れの中で、製造者がいて日々大量に販売するものを製造されている点は羨ましくも思います。不動産は国土が広がらない限り土地の製造は無いですし、新築の建物も土地を購入できなければ建てることは出来ません。製造者がいない特殊な業界です。
そして、その仕入れる物が安定的に供給されるがゆえに商売が成り立っているのです。近所のスーパー・コンビニ・靴・服・文房具等全てこの形態です。この場合の取引の主体は完全に買主様ですね。この形態こそが商売の基本であり、皆さんがイメージしている【販売】だと思います。
【仲介】に前項の【販売】を当てはめるとどうなるのか
【販売】を行う事により、どんな効果が発生するかですが、買主様の要望を優先する動きになりがちです。
新しく不動産の仲介を始めた方が最初に取る方法で非常に多いのが、他業者から物件を借り、自社HP，新聞折込チラシ，宅配チラシやSUUMO等の不動産ポータルサイトへ掲載して買主様からの問い合わせを待つ方法です。まさに【販売】ですね。先ほども申し上げました通り、【販売】の主体は買主様（購入してくれるお客様）になります。
この様に【仲介】をしながらも【販売】を行っている業者が多いことも確かですし、良くポストに入っているチラシをご覧いただいても【売ります】と書いてあることがあります。この言葉の意味はまさに【販売】です。現在でも世の中には不動産を売りたい方がいて、物件のストックはあります。それが故に買主様に買っていただこうとなるのだと思います。この【販売】の考え方はほとんどの方が持ってらっしゃるんだと思います。不動産業の大手・中小に限らずその考え方が多いように感じます。
売主様側に立った提案と取引が出来ているのか
例えば買主様が見つかったのは喜ばしいが、買主様の意見ばかり優先される。その条件での説得をされる。この様なことが実際にあります。確かに売主様も売りたいとは思いますが、その条件ありきで話しを進められるのも気分が悪いと思います。買主様と交渉はしてくれないのか？こんなことを思われると思います。
どうしてこのようなことが起きるのか。まさに意識の違いです。不動産会社は、主に仲介手数料を収入源としていますが、売買契約が成立して初めて仲介手数料を頂戴できるわけです。その為、折角買主様が見つかったので、逃したくない。この気持ちは売主様も同じだとは思いますが、あまりにも条件が違いすぎるのに説得が凄い。この様に、長期売れていない物件に関しては、ほぼ買主様主導での流れになることも多いのです。特に営業マンにとって月末は、成績に余裕のある営業マンであれば、そんなことは無いのですが、成績が大変な営業マンは、月内契約にしないと大変なことになるので、必死です。
弊社では、この様な考えはなく、【売主様主体の取引】をさせていただきますので、ご安心ください。弊社では、売主様への感謝を込めて【仲介手数料最大半額(税抜き)】で取引をさせていただいております。
物件の条件は売主様が主導でつけるもの
不動産の取引は売主様主導ですので、引き渡し時期・引き渡し猶予・室内の設備の撤去等売主様のご要望で契約前であればいつでも変更は可能でございます。
不動産取引の主体は売主様との考えを持って弊社は活動をしております。
ご自身の持ち物を、いくらで誰に売ろうが自由なことですから変更は何度でも大丈夫です。
しかし、いったん「契約」をしてしまうとそうもいかなくなりますので、
そうなる前に弊社としてはアドバイスをさせていただきます。
関連の記事がありますので、よろしければご覧くださいませ。
【実際の体験談】こんな事がありました！
こんな物件がありました。新人だったころ、やることが無く、店にいても居心地も悪いので、物件でも見に行こうと思い、同店舗他営業の物件の中を見に行きました。
その物件は何とキッチンが無かったのです。最初は盗難にあったのではないかと思ったのですが、担当者が売主様が新居に持って行ったと言われてこんなこともあるんだと驚いた記憶があります。確かにその不動産と付随する動産は売主様の持ち物ですからどう処分しようが自由ですからなんてことは無いのですが、あのままでは売れないな～と思いました。逆に残置物を置いて行かれる方もいらっしゃいますが、残置物があるとそれはそれで売りにくいものでございます。不動産を売却する際には、今やバーチャルホームステージングの時代です！をご覧ください。
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