名古屋不動産売却｜再建築不可の土地・戸建でも購入希望者はいる！

2022.04.19不動産売却

名古屋市内であれば【売れない不動産は無い！？】

　いささか、強引すぎるかもしれませんが、名古屋市内の市街化区域の土地・戸建であれば売れない不動産は無いんじゃないかと思っています。
逆に名古屋市内であっても市街化調整区域の土地・戸建は売れない(売りにくい)可能性が高いです。

２　市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。

３　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

出典：都市計画法第7条

一言で言うと、上記の２は積極的に建物を建てて都市にしていこうとしている区域です。
逆に上記の３は市街化にはしない、つまり建物を建てることはしない区域になります。

当然ですが、建物が建てられる区域にある土地や戸建の方が価値がありますよね。そして、価値があると言うことは取引が活発に行われると言うことになります。
しかし、２の区域内にあっても建築基準法の制限によって建てられる階数（高さ）・構造等に制限があります。
そして、建築基準法の制限によって、建物を建てることが出来ない土地も存在してきます。それが再建築不可の土地です。

再建築不可の土地でも購入希望者が見つかって売れていく！

　私の持っている土地や戸建は、再建築が出来ないので、このまま持ち続けるしかないのか。。。そう思ってらっしゃるあなた！
不動産は価格さえ見合っていれば、売れていく可能性が非常に高いです！再建築不可の土地や戸建なんかでも隣接地の方が買われる可能性が十分にあります。
　実際に、こんな例もありました。その不動産は、戦後すぐに建築された木造平屋建ての建物と土地でした。
この不動産は、再建築が不可の状態だったので、土地としては売れず、【戸建】として売却活動を進めていました。
その土地は【延長敷地】（旗状の土地形状）で、道路との接している部分が2ｍ未満の土地でした。要するに【接道義務】を満たしていません。

建築基準法第43条では、建築物の敷地は、建築基準法の道路(自動車専用道路等は除きます。)に2メートル以上接しなければならないと規定されています。
したがって、この規定を満たさない敷地に建築物を建築しようとする場合には、建築基準法の道路を築造したり、建築物の敷地と建築基準法の道路との間の土地を買収、借地等するなどにより、この規定を満たすようにする必要があります。
一方で、公園内の建築物のように、この規定を満たしていなくても、建築物の敷地の周囲に、広い空地(くうち)があり、建築物を建築しても交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がない場合もあるため、建築基準法第43条第2項第2号では、一定の基準を満たす建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可(接道許可)したものについては、特例としてこの規定を満たしていなくても建築することが可能となる許可制度が設けられています。

出典：接道許可(建築基準法第43条)-名古屋市
現状では、接道義務を満たしていないので、現状の建物を解体してしまったら2度と建物は建築出来ませんし、道路との接する部分が狭く解体するにも重機が入れず、かなりの解体費用がかかる見込みでした。売主様は、使用しない不動産に対して毎年固定資産税等を払い続けていました。誠にもったいない話ですね。
そんな状態の不動産ですが、売却依頼を受けて、売主様に隣接地に声をかける許可をいただき、話しをしましたが、なかなかいい返事が貰えませんでした。。。正直どうしよう。
現状の報告を売主様にさせていただき、思い切って価格をかなり下げてもらいました。本当に思い切った提案でした。
新たな価格での売り出しを行ない、1カ月ほど経過すると、問い合わせがありました。
案内時にくどいくらいに再建築出来ません。解体したら2度と建物は建築出来ませんとお話しして、ご納得いただき、その不動産を現状有姿にてご購入いただきました。
この様に再建築出来ずに持ち続けるしかないかもと諦めるのは、売るための手段をいろいろ尽くしてみた後でも遅くないと思います。
他にも事例はありまして、その不動産も、接道義務を満たしておらず、俗に言う【但し書き道路】でした。しかし、その不動産は隣接地所有者が購入することになり、【但し書き道路】の要綱から外れ、接道義務を満たすことになり、売主様・買主様と名古屋市の【但し書き道路】担当者も喜びました。
もしこの様な不動産をお持ちのお客様がいらっしゃいましたら、是非弊社へご相談ください。