名古屋市不動産売却｜所有者が認知症・うつ病でも売却可能なの？

全国的に空き家が増加している中で、ご年配の方が不動産を売却するケースが増えています。空き家の所有者が高齢の場合、所有者が認知症やうつ病などの精神疾患であるケースが十分考えられます。

もちろん名古屋市でも例外ではなく、毎年多数の不動産売買契約時に認知症やうつ病の問題でトラブルになったり、不動産売買契約を中止や延期するケースがあります。

認知症やうつ病などの精神疾患が不動産の売買契約に及ぼす影響や、実際の取引の流れについて詳しく説明します。

認知症になったら不動産売却はどうなる？

不動産の所有者が認知症になってしまった場合、所有している不動産をそのまま売却できるのかという不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、所有者が認知症になってしまった場合の不動産の売却についてみていきましょう。

認知症で意思能力なしなら売買は無効

不動産の所有者が医療機関等で認知症と診断されており、意思能力が認められない場合は不動産売買の契約は無効となります。

意思能力とは自分自身の行為によりどのような結果になるかを理解し、決断をすることができる能力のことです。不動産売買においては、所有する不動産を第三者に譲渡することが理解できていない場合、意思能力がないと判断される可能性があります。

意思能力さえあれば代理で売却できる

認知症になれば契約が必ずしも無効になるわけではありません。

認知症と診断されたとしても。意思能力が認められる場合、代理人に不動産を売買する権利を委任することで売買契約を行うことが可能です。

うつ病でも意思能力があれば売買は有効

うつ病の場合も同様です。うつ病の程度にもよりますが、意思能力が有ると判断されれば不動産売買契約は有効です。

住宅ローンが残っている場合は？

住宅ローンの支払いが残っている場合の売却は、通常の不動産売買よりもさらに注意が必要です。残っているローンの残高と相場価格を見極めながら適切な売買時期を選定する必要があります。

相場価格がローン残高を下回っている場合は、売却価格でローンを返済することができないため差額を自分で持ち出す必要があります。

認知症やうつ病で意思能力がない人の契約は成年後見制度を活用しよう

認知症やうつ病で意思能力がない人が、所有する不動産を売却することは不可能ではありません。成年後見制度を活用することで、不動産の売却が可能です。成年後見制度について説明します。

成年後見制度の概要

成年後見制度とは、認知症や知的障害、うつ病などの精神疾患により意思能力がないと
判断された人に後見人と呼ばれる法的な代理人を選定して支援をする制度です。

後見人ができること

後見人は、本人の代わりに財産の管理や契約などの法律行為を行うことができます。後見人は本人を代理して契約行為を行うため、仮に不動産売買の契約を後見人が行ったとしても、所有者自身が契約を行ったこととなります。

また、後見人は本人が結んでしまった不利益な契約を取り消すことができます。ただし、後見人は本人にとって利益になることについて、代理で法律行為を行うことができるため、必要性のない不動産の売買契約は行うことができません。

名古屋市で成年後見制度利用の費用相場

名古屋市で成年後見制度を利用する際の費用の相場は、家庭裁判所への申請を行う費用が10万円程度かかります。

また、後見人が選任されたら家庭裁判所が決定した所定の報酬を後見人に支払わなければなりません。月額2万円から3万円が費用の目安となります。

注意したい成年後見のデメリット

意思能力がない人の財産管理や契約行為には有効な成年後見制度ですが、デメリットが2つあります。

ひとつは、相続税対策のための生前贈与ができなくなることです。本人の財産を生前に、親族や第三者に贈与することで相続時に発生する相続税を減らすことができます。

しかし、相続税を支払うのは相続人であるため、相続税対策のための生前贈与が本人に利益の利益になると判断されるケースがほとんどです。

もうひとつは、成年後見開始の審判を受けた人は、株式会社の役員になれないことです。

現在、株式会社の役員になっている人が、成年後見制度を利用する場合には役員の変更が必要になります。

成年後見制度を用いた不動産売却の流れ

不動産の所有者が認知症となってしまい、意思能力がない場合は、成年後見制度を用いる必要があります。ここでは、成年後見制度を用いた不動産売却の流れを解説します。

成年後見制度開始の審判を申し立てる

成年後見制度の開始には、家庭裁判所への申立てが必要です。

申立ては、本人や親族、地方自治体の長、または検察官が行うことができ、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申し立てをします。申立てには、認知症の状態を証明する医師の診断書や申立書、可能であれば本人の同意書が必要となります。

家庭裁判所の審理

家庭裁判所は申立てを受理した後、本人の意思能力を確認し、後見人の必要性を審査します。この審査には、本人や家族の状況、財産状況などはもちろん、親族同志の争いがないかなどが考慮されます。

また、必要に応じて本人の意思能力の有無を医学的に判断するために医師による鑑定を行います。

後見人の選定

後見が開始されることになれば、家庭裁判所が法定後見人を選任します。申立てから審判までは通常2ヶ月かかります。

不動産会社の査定

後見人は不動産会社に対して、売却予定の不動産の市場価値を査定してもらいます。査定は、立地、物件の状態、市場動向などに基づいて行われます。

不動産を売りに出す

不動産会社によって、通常の売買物件として不動産が売りに出ます。購入希望者の案内は不動産会社によって行われます。

不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。

そして土地に関しては もあります。

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買主と契約、引き渡し

不動産会社が買主を見つけたら後見人は売買契約を結びます。この時、居住用不動産の売却については家庭裁判所の許可を得る必要が有るため注意が必要です。

家庭裁判所の許可が得られたら、通常の不動産売買の手続きに則って契約、代金の支払い、司法書士による所有権の移転登記が行われます。

まとめ｜認知症になってしまったら後見人制度を利用しよう

後見人制度を用いた不動産売買は、通常の不動産売買より家庭裁判所への申し立てや後見人とのやりとりが発生するため複雑になります。また、後見人の選任には時間がかかり、その間に不動産の状況が変化する危険性もあります。

親族が認知症になる前に、不動産の活用について話し合いをもち、事前に司法書士に後見人制度について相談をしたり、不動産会社に査定を依頼したりするなど事前に準備をしておくことが重要です。

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