名古屋市不動産売却｜早期売却は不動産業者も行っている方法がある！
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自宅や所有不動産を売りに出したら、その自宅や所有不動産は【物件】としての意識を持ちましょう！
不動産を売りに出す決断をすることも大変労力が要りますが、売り出した不動産は、いつ売れるのか？いくらで売れるのか？非常に気になりますよね。
売りに出したはいいが、不動産会社からは何も連絡ないし、内覧の希望も来ない。。。時だけが無情にも過ぎていく。。。どうしよう。って事にならないために個人の売主様でもいろいろ準備を進めておく必要があると思います。
室内写真はインターネットへの掲載は必須になってきています！
一昔前（約20年前）に不動産を探すには、土曜日に入る新聞折込チラシやポストに入る【物件速報】なんてタイトルが書かれたポスティングチラシを見て不動産会社に問い合わせが一般的でした。
しかし、現在はスマートフォンやパソコンでスーモ等のポータルサイトに条件を入れて物件情報を画像付きで見ることが出来るようになりました。
近所であれば、この物件知ってるーなんてことも。。。
問い合わせ方法も昔は不動産会社へ電話していたのが、メールで資料請求や内覧の希望をしておけば不動産会社が対応してくれる。便利になりました。
基本的に物件への問い合わせをするまでに買主様は物件について調べられますが、その中でも写真が重要になってきています。
特にインターネットで室内写真等を見たうえで内覧を希望される方が非常に多く、室内写真が無いと物件詳細すら見られないケースもあります。
そして、外観写真しか掲載されていないと「なんで外観写真しかないの？」「室内が見れない状態？室内が汚い？」「壊れている部分があるの？」等いろいろ考えられて、最終的には内覧に至らないことがあります。
ですから、室内写真は撮影を許可してください。空室の場合は、遠慮なくって事になりますが、居住中の場合は、プライバシーに配慮しながら撮影します。
どうしても避けられないものは画像にぼかしを入れますが、あまり見栄えが良いものでは無く、ぼかしの面積が多いほど見られない又は汚く感じてしまいます。
弊社では、居住中の場合、写真撮影のためだけに室内の整理整頓をお願いします。たった1枚の写真ですが、その写真を綺麗に撮影することが非常に重要なのです。
↓↓↓室内の写真およびバーチャルホームステージングについては以下の文字をクリックしてください。↓↓↓
今やバーチャルホームステージングの時代です！
今や360°バーチャルツアーの時代です！
弊社は「売却を専門で取り扱う会社」です。
それが故に「売主様の立場に立って」活動をさせていただいております。
不動産取引は「売主様が主体」「売主様が不動産を売ってくださるからこそ成り立つもの」
これを常に考え行動しております。
関連記事がございますので、よろしければご覧くださいませ。
買主様の内覧時は、とにかく明るい〇〇
写真撮影が功を奏したのか、立地が良かったのかとにかく理由はさておき、待望の買主様の内覧予約が入りました！祝内覧！！！って感じでのぼり旗を立てたいですよね（笑）
その時に買主様の気持ちを減退させないための工夫が必要になります。空室又は空家の場合は不動産会社に任せておけば大丈夫ですが、電気の通電は必須です。
電気代の負担は売主様にてお願い致します。
居住中の場合
- 整理整頓・簡単な掃除をお願い致します。
- 全ての照明器具の点灯をお願い致します。トイレ・浴室・洗面所・洗面化粧台と言った通常は点きっぱなしにしないところも全てお願い致します。
- ペットがいる場合、事前にご連絡ください。アレルギー持ちの買主様ですと、内覧自体が問題になったりします。そして、ペットは内覧中は誰かが外へ連れて行っていてください。
- スリッパは不動産会社が用意しますので、準備は不要です。
- 買主様は全ての室内を見たいとの希望がございますので、一言声をかけますので、クローゼットや押入れの中も拝見させてください。奥行・広さを確認されます。
以上の事をお願い致します。
また、弊社では、空室又は空家の場合は、ＬＥＤ照明器具を弊社負担にて準備させていただきますので、ご安心ください。ＬＥＤ照明器具なので電気代も安く済みます。
照明器具が付いていて通電されていた場合に空室又は空家の場合有利なことがあります。
それは、夕方や夜間の案内にも対応が出来る事です。まれにご夫婦の休日が合わず、または、早く見たいとの希望の場合、夕方や夜間の案内をしますが、
通電されていなかったり、照明器具が無いと真っ暗の中案内を行う事になります。
私も実際に真っ暗な中、懐中電灯を数個（他の営業マンから借りたりしたものも含む）使って案内をしましたが、100％決まりませんでした。
この夜間懐中電灯案内については、他の営業マンに聞いても同じ回答でした。
ですから、明るさは大事なんだと思っておいてください。
不動産のプロの不動産業者が売主となった場合の販売方法
さて、新築マンションンの販売現場へ行かれた方はその時の状況を思い出していただけると分かると思いますが、トイレ・洗面所・浴室やレンジフード等全ての照明器具が点灯していたと思います。
そして、モデルルームには家具や食器が置いてあり、直ぐに住めるような感じでしたね。但し、家具は付いていないことも多いですが。。。
これには法則がありまして、直ぐに住めるというイメージ（感覚）が買主様の購入意欲を後押しします。
または、あまりリフォームをしなくても住めるというイメージ（感覚）も購入意欲を後押しする要因になります。
ですから、プロの不動産業者が売主の物件については、この法則に基づいて、室内を作り上げていることが多い感じです。
プロの不動産業者が個人から不動産を買取り、再販売する際には必ずと言っていいほど室内のリフォームを行います。
どの程度リフォームを行うかはその業者の判断になりますが、最低でも天井・壁のクロス(壁紙)・床のクッションフロアやカーペット・畳の表替え・襖の貼り替えは行う事が多いです。
水回り設備については、クリーニングで大丈夫であればそのまま使いますし、交換することもあります。
そして、全室に照明器具を付けて明るく・夜間の案内のチャンスも逃さないようにしているのです。
この様に早期・希望価格で売却するには何もせず不動産会社へ任せるのではなく、売主様も能動的に手を加えていただく事が必要だと思っています。
仲介手数料最大半額。浮いた仲介手数料でリフォームをして早く・希望価格で売却
案内時に室内が何もリフォームされておらず、汚れたままの部屋の案内は、入る前に【室内はリフォームが必要ですよ！】と結構強めに言ってから案内をしていました。結果決まらず。。。
買主様からしたら、物件代金・仲介手数料・登記費用または融資の保証料等で物件代金の約10％が必要になります。そのうえ、別にリフォーム費用までは出せないと言った人もいます。
上記の【不動産のプロの不動産業者が売主となった場合の販売方法】にもありますが、既にリフォームしてある物件の方が買主様としては買いやすい意向にあります。
ですから、天井・壁のクロス(壁紙)・床のクッションフロアやカーペット・畳の表替え・襖の貼り替えがされていたら直ぐに住める！あまりリフォームが必要ない！購入しよう！って流れになりやすいです。
下記の写真を見られて、買主様はどちらを選ばれるでしょうか？共に同じ物件のリフォーム前とリフォーム後の写真です。
言わずもがなかも知れませんが、リフォーム後の方が明るく綺麗ですね。
この様な物件は現実に存在しますので、弊社から積極的にご提案をさせていただきます。
この場合、リフォームして高くなった場合はどうするのとの問い合わせをいただきますが、
価格はリフォームしていない物件よりも多少高くても住宅ローンの金利で住宅価格として購入できるので、買主様としては、結果得になります。
そこを推して購入につなげることが出来れば、早く売却が出来ると考えています。
買主様が単独でリフォームを行い、得にならない理由としては、リフォームを単独でローンを組んだ場合、住宅ローン金利よりもはるかに高い金利で、住宅ローンとリフォームローンの2重ローンになります。
結果、大変なのは買主様だけで、担当営業マンは知ったこっちゃない事です。
いかがでしたでしょうか？上記の様に法則がありますので、それであれば、浮いた仲介手数料の範囲内でも構いませんので、リフォームを行ってはいかがでしょうか。
成約率も上がりますし、希望価格で売れる可能性も高くなります。
もちろん費用が掛かることなので、弊社では、仲介手数料を最大半額ですから、その半額のお金だけでもリフォームを行うと全然違います！
また、弊社では、空室又は空家の場合は、ＬＥＤ照明器具を弊社負担にて準備させていただきますので、ご安心ください。
今までの経験の中で、価格交渉で一番多いパターンが【リフォームをしたいので、リフォーム費用分値引きしてもらえるように売主様に交渉っして】ってことが一番多いです。
今までのパターンで、室内は退去した当時のままで、買主様が好きにリフォームが出来る物件！として売り出すことが多かったです。それも一つの手ですが、室内が汚れているとかなり成約率が下がりますね。
不動産売却についてお気軽にご相談ください。下記までご連絡いただければ、追ってご連絡いたします。
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