名古屋市不動産売却｜契約不適合責任|ホームインスペクション未実施でも大丈夫？

2022.06.17不動産売却

瑕疵担保責任から契約不適合責任への変化

　いささか古い話ですが、2020年4月1日に民法が改正されました。今までは旧書式の文言だったのが、口語になって読みやすくなったりしましたが、
昔の民法を見てきた私にとっては見慣れない新鮮？な物になりました。
さて、その骨子では、不動産の売主様の責任の呼称が「瑕疵担保責任」→「契約不適合責任」に変更になりました。
呼称が変更になっただけではなく、内容も変更になりましたので注意です。　

契約不適合責任｜瑕疵担保責任の範囲を超える範囲と責任の種類が増加

　不動産を購入する買主様には、朗報ですが、売主様には責任の範囲と責任の種類が増加したのが今回の2020年4月の民法改正です。
民法改正前は、瑕疵担保責任の買主様からの請求は、解除（契約した目的を達成できない場合）と損害賠償だったのが、民法改正後は前記にプラスして追完請求＝完全履行請求と代金減額請求も可能になりました。あくまでも可能となっただけで、買主様が請求しなければ何も起きません。
しかし、請求する権利がありますので、気が気ではありませんね。。。具体的には、修補（瑕疵を修理し補うこと）、代替物を引渡すこと、不足分を引渡すことを請求できるようになり、これらが売主によって為されない場合には、催告して代金の減額を求めることもできるようになりました。そして、契約の解除についても事前の催告が必要になりますが、今回の民法改正によって、契約目的の達成は可能ですが、売主様の履行のレベルがが低い場合には契約解除できることになりまして、解除できるケースが増えることが想定されます。
そして、瑕疵自体にも「隠れたる瑕疵」である必要がなくなったために、買主様の善意・無過失は解除の要件として不要になったことも法的には比較的大きな違いといえます。
　しかし、ご安心ください！！！売主様には「契約不適合免責」を引き渡しから最大3カ月とする特約や「契約不適合免責」を免責すると言った権利があります！
　そして、悪いところを全て先に告知しておけば契約不適合責任には該当しません。
財閥系大手不動産会社は、全ての取引に
【本物件周辺は第三者所有地のため、将来建築物が建築される場合があります。建築された場合、日照・眺望・風向に影響が出る場合があります。あらかじめご承知おきください。】
と重要事項説明書に記載します。
これもあらかじめ周辺は、未来永劫このままではありません。変化があった場合は悪い影響もありますよと言っているのです。
この様に見えない、分からない事でも文章にして残しておくことにより、伝えたことになりますので、
積極的に重要事項説明書に記載すべきだと考えています。
また、土地や古家付の売買では、
【将来建物を建築する建築メーカーから地耐力調査等の地盤調査を依頼される場合があります。その場合、メーカーによっては費用が発生します。この費用は買主様の負担となります。あらかじめご承知おきください。】
と重要事項説明書に記載します。
これも良く考えれば当たり前の話なんです。地中埋設物については、引渡日の翌日（引渡日不算入）から3カ月は売主様の費用と負担にて処理しますが、
地耐力調査等は買主様が行う事なんですが、軟弱地盤だった場合、処理に余分に費用が掛かったりするので、このように文章にして残しておきます。
上記を踏まえると、

例えば、古い家であれば、雨漏りが有る可能性が有ります・シロアリの害がある可能性があります

家全体について傾きがある可能性があります・給排水間には詰まりや水漏れがある可能性が有ります

敷地全体について地盤沈下が有る可能性が有ります・雨水の侵入を防止する部分に欠陥がある可能性が有ります

建物構造上主要な木部の腐食が有る可能性があります等

このように気になる箇所を重要事項説明書の備考欄に記載することにより、契約不適合責任には該当しなくなります。
契約不適合とは、読んで字のごとしですが、契約内容と違ったことがあると不適合だ！となってしまいますので、あらかじめ伝えておけばいいと思います。
この様な流れは、アメリカ等の海外の契約書と同じ感じになってきたなと思うのは私だけでしょうか。。。
弊社では、売主様の立場になり、契約手続きをさせていただきます。

弊社は「売却を専門で取り扱う会社」です。
それが故に「売主様の立場に立って」活動をさせていただいております。
不動産取引は「売主様が主体」「売主様が不動産を売ってくださるからこそ成り立つもの」
これを常に考え行動しております。
関連記事がございますので、よろしければご覧くださいませ。

2022.04.09

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2018年にはホームインスペクション（建物状況調査）の斡旋が義務化に！

　上記の契約不適合責任が嫌だし、悪い箇所が分からないからホームインスペクションを利用して悪いところを先にピックアップしたい！
そう思われる売主様も多いと思います。
　まず、ホームインスペクションは、仲介業者が媒介契約時に斡旋をする義務があります。
その斡旋を受けて売主様がホームインスペクションをするかしないかは自由でございますし、個人的にはしなくても良いと思っています。
なぜならば、知り合いの一級建築士に確認しましたところ、目視で、悪いところを見つけるだけになるそうです。決して直してくれるわけではありません。
雨漏り跡でしたら、私でも分かりますし、その雨漏り跡を見て、一級建築士が雨漏りがありますと報告書に記載します。状況を依頼主様に報告するだけです。
費用も数万円必要ですから、それに見合った効果があるかは疑問です。弊社では、行なうのであれば、買主様の費用と負担にて行ってもらえばいいと思っておりますし、
買主様の費用と負担で行っていただくのであれば、その買主様は非常に前向きな方とも捉えれます。
　また、瑕疵担保保険ですが、1981年6月1日以降の建築確認によって建築された建物かつ、ホームインスペクションの結果に合格しないと入れない保険です。
生命保険もそうですが、保険商品は健全であれば保険に加入できますが、健全でないと加入できません。
家も同じですね。ホームインスペクションを行った一級建築士がこの建物は健全ですと言っていただければ加入できますが、そうでなければ加入できません。
よく、大手不動産会社で、瑕疵担保保険加入との物件がありますが、