名古屋市不動産売却｜契約不適合責任とホームインスペクション
名古屋市で空き地・空き家・空室等の不動産の売却や土地・一戸建て・マンションと言った不動産の売却を行う際、契約不適合責任の義務が生じます。
名古屋市で売主様が個人の場合は、免責も出来る事は以前の瑕疵担保責任とは変わりませんが、いったいどのような制度なのでしょう。
一言でいうと、契約不適合責任とは、商品やサービスが契約内容に合致しない場合に責任を負う制度です。
具体的には、売買契約において、商品の品質不良や品物の違い、数量の不足などがあった場合において、売主が買主に対して負う責任を指します。
Contents
契約不適合責任について詳しく解説
この制度は、2020年4月に民法改正によって導入された新しい法律であり、それまでの瑕疵担保責任という制度が契約不適合責任に置き換えられました。
瑕疵担保責任とは、改正民法が施行される以前に存在していた制度であり、現行の契約不適合責任と類似しています。
具体的には、売買等の目的物に欠陥や不備（瑕疵）があった場合において、売主（施工業者）側の責任を認めるルールです。
このように、契約不適合責任と瑕疵担保責任は基本的な考え方や目的は共通していますが、名称や内容に一部の違いがあります。
契約不適合責任では、
- 履行の追完請求・・・修理や代替品提供の請求
- 代金減額請求・・・代金の減額の請求
- 損害賠償請求・・・損害賠償の請求
- 契約の解除・・・代金全額の返還を請求
があります。
また、契約不適合責任の対象も、
- 種類に関する契約不適合
- 品質に関する契約不適合
- 数量に関する契約不適合
に細分化されています。
一方、瑕疵担保責任では、具体的な細分化はされておらず、単に目的物の欠陥や不備に関して売主側の責任を認めるという原則です。
したがって、契約不適合責任と瑕疵担保責任は、過去から現在にかけての法制度の変化によって、名称や内容に一部の違いが生じましたが、基本的には同じ目的を持った制度といえます。
契約不適合責任は、より詳細かつ具体的な責任の範囲を定めた新しい法律であり、消費者保護や公正な取引の促進を目的としています。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは？
改正前の民法においては、瑕疵担保責任については学説上で「法定責任説」と「契約責任説」が対立していました。
法定責任説は、特定物売買においては目的物を引き渡せば十分であり、売主に特別の責任を認めるべきだという考え方です。
一方、契約責任説は、実際に引き渡された目的物が契約内容に適合していない場合には不完全履行に当たるとし、瑕疵担保責任を債務不履行責任の一種と捉える説です。
現行の民法では、契約責任説を採用しており、「契約不適合責任」として再構成されました。
このため、特定物の売買に限定されず、目的物が特定物であろうと不特定物であろうと、瑕疵担保責任は適用されるようになりました。
買主に利用できる救済手段が増えました
改正前の民法においては、瑕疵担保責任に基づき、買主は売主に対して損害賠償請求や契約の解除を行うことができました。
しかし、現行の民法における契約不適合責任では、これに加えて新たに「履行の追完請求」と「代金減額請求」が救済手段として認められるようになりました。
具体的には、履行の追完請求は、売主に対して契約内容に適合するように履行を迫り、代金減額請求は、目的物の不適合の程度に応じて代金を減額することを要求するものです。
これにより、買主はより多様な方法で自身の権利を主張することができるようになりました。
契約不適合責任による権利
契約不適合責任による権利について詳しく説明します。
契約不適合責任は、商品やサービスが契約内容に合致していない場合に買主に認められる権利です。
以下に具体的な権利を説明します。
1. 履行の追完請求：契約に基づき商品やサービスを完全に履行するように売主に要求し、修理や交換等を請求する権利です。
2. 代金の減額請求：契約に合わせた品質や機能が満たされていない場合に、その分の代金を減額することを請求する権利です。
通常は履行の追完請求を先に行いますが、売主がそれに応じない場合に代金の減額請求を行います。
3. 損害賠償の請求：売主が契約を履行しなかったことにより買主が損害を受けた場合に、その損害の補償を請求する権利です。
例えば、契約の履行が遅れて買主の業務が停止した場合や、商品に瑕疵があり買主の業務中に問題が発生した場合などが考えられます。
4. 契約の解除：有効だった契約を遡って解消することを意味します。
契約解除の際には、既に支払った代金の返還請求を行うこともできます。
ただし、契約の解除は原則として売主が履行の追完請求に応じなかった場合に限られます。
買主側が自己都合で契約を解除することは原則としてできません。
契約不適合責任に関する注意点
契約不適合責任の期間と容認事項の取り扱いについて、注文住宅の新築や分譲住宅の売買においては特に注意が必要です。
（1）契約不適合責任の期間について
注文住宅の新築や分譲住宅の売買において、施主・買主が施工業者・売主の契約不適合責任を追及する場合、責任期間内に不適合の存在を施工業者・売主に通知しなければなりません。
契約不適合責任の責任期間は原則として「不適合を知った時から1年」です（民法第566条、第637条第1項）。
この責任期間は任意の規定であり、特約によって責任期間を変更することも可能です。
不動産売買の実務では、売主様が個人の場合、「引き渡し日の翌日から3カ月以内」となる事が一般的です。
ただし、新築住宅には「品確法」による特則が存在し、特定の部分に関しては「引き渡しから10年」の責任期間が強制的に適用されます。
また、以下の場合には施工業者・売主の責任免除が認められないので注意が必要です。
① 不適合の存在を知りながら施主（買主）に告げなかった場合
② 自分の行為によって権利に関する不適合が発生した場合 いずれの場合も、契約不適合責任の免責は認められません（民法第572条、第559条）。
また、売主が宅建業者である場合、買主に不利な特約となるような特定の契約不適合責任の責任期間は設定できません（宅地建物取引業法第40条第1項）。
（2）明記することで、契約不適合責任を回避可能
契約不適合責任は、売主（施工業者）が「目的物が契約内容とは異なること」について負担する責任です。
不動産の売買契約書では、契約不適合責任の対象外とする事項を「容認事項」として明記することがあります。
これにより、明確かつ合意のある範囲内で契約不適合責任を回避することができます。
住宅の契約不適合責任に関する条項を確認する重要性
施工業者や売主として、責任を負うことが難しいものについては、それらを明確に列挙するか、契約不適合責任の対象としない旨を特別な条件として明記することが非常に重要です。
一方、施主や買主としては、容認事項や特約に含まれる内容の中で、受け入れが難しいものがないかを必ず確認する必要があります。
住宅を購入することや建築することは、人生で一度きりの大きな買い物です。
もしも、将来的に住宅に欠陥があるトラブルが発生した場合に備えて、契約書の中にある契約不適合責任に関する条項を確認しておくことが非常に重要です。
ホームインスペクション（住宅診断）とは
住宅診断士が第三者的な立場から、また専門家の視点で、住宅の劣化状況や不具合の有無、改修が必要な箇所やその時期、おおよその費用などを見極め、アドバイスを行う専門業務を指します。
この業務によって、住宅の購入や売却の際に建物の状態を把握し、取引に安心感をもたらすことができます。
また、住宅の所有者が居住中の住宅について調査する場合もあります。
そして、不動産仲介業者が物件の状況を消費者に明確に伝えるためにホームインスペクションを利用するケースも増えています。
日本では2018年4月から、中古住宅取引の際にホームインスペクションの説明が義務化されました。
診断の方法は、主に目視によって屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態をチェックすることが基本ですが、詳細診断では機材を使用することもあります。
ホームインスペクターはまさに住宅の”主治医”です。
米国では、州によって異なりますが、取引の７０〜９０％においてホームインスペクションが行われ、すでに一般的な行為となっています。
日本でも最近では急速に普及し始めています。
一方、宅建業法に定められた「建物状況調査」とは、ホームインスペクションとは異なります。
建物状況調査は、宅建業法で定められた基準に基づいた検査を指します。
既存住宅インスペクション・ガイドラインの制定経緯とは？
従来の「インスペクション」では、各業者ごとに検査内容や基準が異なり、検査員の資格や検査方法についても明確ではありませんでした。
これが、検査結果の信頼性や客観性に疑問を呈する原因となりました。
そこで、国土交通省では、検査員の技術力や検査基準、検査方法に関する指針を示すことで、これらの問題を解決しようと「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を定めました。
無料で提供される建物状況調査の注意点
最近では、売主側の不動産会社が無料で建物状況調査を提供するケースも増えています。
これは、売買契約を前に、建物の基礎や外壁、ひび割れや雨漏りなどを調べることによって、建物の状態を確認するというものです。
しかしこのような無料の調査は、調査範囲や項目が限られている場合がありますので、注意が必要です。
例えば、利用目的に応じた調査がされているのか、十分な情報が提供されるのかなど、確認する必要があります。
無料の建物状況調査は一つの参考になるかもしれませんが、より詳細な情報や信頼性を求める場合には、専門の検査機関に依頼することを検討しましょう。
まとめ｜ホームインスペクションをPRして有利に売却
契約不適合責任やホームインスペクションも中古不動産を安心して購入希望者が購入できるようになった制度です。
内容は売主様に不利になる部分もありますが、ホームインスペクション実施済みとPRすることで、安心して購入希望者に選んでいただけるのではないでしょうか。
また、売主様には「契約不適合免責」を引き渡しから最大3カ月とする特約や「契約不適合免責」を免責すると言った権利がありますので、適宜利用いただければと思います。
この記事をお読みになり、スムーズな取引をしていただけると幸いです。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。
そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては 
もあります。
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