名古屋市不動産売却｜敷地境界線とのトラブルを避けるために測量は必須
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土地や一戸建ての売却の際に【測量】は必要とお考え下さい。
土地や一戸建てを売ろうと思った時に、営業マンから【境界はありますか？】と聞かれると思います。
そんな時に【境界？？？】境界って何と思われると思います。一言で言えば隣の土地との境目の印の事です。
コンクリート杭、金属プレート、刻みや鋲と言った様々な物が存在します。材質もプラスティック、コンクリートや金属と様々ですね。
では、なぜこの測量が必要なんでしょうか。それは、売買する対象の土地を確定することにあります。
買主様の立場になって考えてください。どこからどこまでが売買対象の土地なのか分からないのに、土地の面積や土地の場所が確定できないのに購入しようと思うでしょうか。
買主様に土地の面積と位置を確定することが売主様の義務と考えています。
この測量は売却に必要な物として記載をしています。→売却に必要な物
弊社は「売却を専門で取り扱う会社」です。
それが故に「売主様の立場に立って」活動をさせていただいております。
不動産取引は「売主様が主体」「売主様が不動産を売ってくださるからこそ成り立つもの」
これを常に考え行動しております。
関連記事がございますので、よろしければご覧くださいませ。
隣地との付近にあるフェンスやブロック塀には要注意！！！
隣の土地と自分の土地との付近には大体何かしらの構造物があると思います。ブロック塀やフェンスなんか典型的な例ですね。あたかもそのブロック塀やフェンスが境界の役目みたいな感じでなっていることが多いと思います。ここで、そのブロック塀やフェンスが境界だからこれでいいと思わないでください。ほぼ越境していることでしょう。
越境とは何
土地や戸建の売買を行う際、結構高確率で出てくるのが【越境】です。越境とは、自分の工作物、家屋の一部や立木なんかが隣地へはみ出ている。その逆で、隣地からこれらの物が自分の敷地に越境している場合です。先ほどありましたブロック塀やフェンスなんかも当然その対象になります。例えばブロック塀を作った当初は真っすぐに作りますよね。しかし、年月の経過と共に傾いて越境なんてことがあります。また、家の増築で屋根の庇が越境した等様々な原因があります。
越境していた場合、どういった影響が出るの？？？
先ほどの越境があった場合取引にどう影響があるんでしょうか。価値が下がる？取引できない？いろいろなことが考えられますが、越境があった場合、その越境している部分を特定して、その越境がある工作物を今後建て替える際敷地内に収めて建てますとの覚書を結びます。この覚書は測量をしてくれる会社が作成してくれますので、ご安心ください。なお、この覚書は売主様と隣地の人だけでなく、売買で取得した買主様にも引き継がれるような文言になっています。
個人間の取引であればこの様な形になりますが、一部の業者が買主になる場合、覚書は結ばずに隣地工作物が越境している場合、その部分の土地を分筆して隣地へ寄付する等の事を行う業者もあります。
古い境界がしているからこれで大丈夫？大丈夫ではありません。
よく、境界は昔からこれだからと言われます。しかし、地面は少しずつ移動していますし、測量の精度が昔と今では全然違います。そして、測量を行うと必ずと言っていいほど現在ある古い境界からはずれが生じます。
親と子供は別人格・考えも行動も趣向も全く別！それが故に測量が出来ない場合がある。
測量とは隣地との境界を確定する他に、道路と物件との境界を定める事になります。
最初に道路と物件との境界を定める「官民境界確定」・次に隣地と物件との境界を定める【民民境界確定」を行います。
その際、トラブルがあって境界確定が出来ない場合があります。
このような場合、売買契約書には、売主様が確定測量図を交付できない場合の解除の特約を入れて契約締結をします。
測量をする時に、隣地と何かしらのトラブルがあって、境界が確定できない場合があったりします。
物件の売主様と隣地のご主人様とが仲が良くて、何の問題も無かった場合は良いかもしれませんが、当事者の代が変わった場合、認識が違い、現在の境界の位置の件でトラブルになる可能性があります。しかし、逆に良い場合もあります。当事者が仲が悪くても代が変わって測量が上手くいくパターンもあります。
そして測量は売主様が行う事もこの理由なんです。人間関係が全くない新たな買主様がいきなり現れて、測量をお願いした場合、境界の位置についてトラブルが生じる可能性が高いのです。
ブロック塀やフェンスには共有の場合がある
土地や一戸建てを売ろうとした場合に、売ろうと思っている不動産の周辺を見た時に、このブロック塀とフェンスは隣地と共有だった場合、その場合は共有として売買すればいいだけの話です。
その旨営業マンへお伝えください。よく、ブロック塀の上に金属プレートが付いていることもあったりします。この場合はこのブロック塀は共有なんだなと言うことが分かります。
【実際の体験談】今までにこんなことがありました
築年数の経過した一戸建ての売却依頼を受けました。その地域は【区画整理が行われていない地域】でした。その物件は、売主様が賃貸に貸していた物件で、賃借人の退去に伴い、売却となった物件でした。要するに売主様は住んでなかった物件ですね。現地を確認すると、道路と隣地と敷地との境目に古くて錆びた鋲がありました。
いかにも「境界みたいな感じ」です。その地域は古い地域で、境目の古くて錆びた鋲から直ぐに隣の家屋が立っていました。
まず、「仮測」を行ったのですが、特に何もなかったので、安心していました。しかし、他の営業から買付けられて、取引がスタートしました。売買契約後に測量を行ったのですが、とんでもないことに！
普段なら、測量士の方から電話で連絡を受けたりするのですが、その時は測量士から【一度お伺いします】と深刻な言葉で言われました。
やばっ！トラブル？クレーム？まずい！と思いました。こんな時に自分の両手取引なら何とかしようと思うのですが、その時は買主様担当が別の営業。
嫌な雰囲気がプンプンします（笑）
実際測量士が事務所に来て話しを伺うと、前に出てきた「道路と隣地と敷地との境目に古くて錆びた鋲」から約50ｃｍ物件の方にずれていました。
整理すると物件の家屋が隣地に50ｃｍ越境していたのです！！！本当に衝撃的で、最初は何を言っているのか理解するのに時間がかかりました。
理解すると、さすがにまずい。まず過ぎる。トラブル発生率99％だ。解約？違約？どうする？どうしよう。
取り急ぎ買担当営業も呼んできて、話しをしまた。今度の週末に売主様・買主様・測量士・買主担当営業と私とで隣地へ伺いました。
結果ですが、隣地の人と売主様はトラブルが無く、話しは穏便に合意をいただけ、一同ホッとしました。いや～あの経験から測量は取引の都度行うべきだと思いました。
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