名古屋市不動産売却｜土地や一戸建てを売却時にブロック塀やフェンスが共有で覚書が必要な場合は要注意！測量の前に隣接地所有者に測量を行うことを伝えた方がスムーズに！
名古屋市の空き地・空き家や土地・一戸建てを売却する際に、隣接地境界線上にブロック塀やフェンスが共有になっていることがあると思います。
その場合、覚書を取得する必要がありますが、測量が上手くいかないケースもあります。
こんなケースですが、よくあることなので、特に驚かれることもありません。
昭和の頃に分譲された一段の団地とかミニ開発された分譲地ではよくある方法です。
当然のことながら経年や勝手に隣接地境界線が変更になることはあり得ませんので、現在でも隣接地境界線上にブロック塀やフェンスが存在します。
Contents
隣接地境界線の上に共有ブロック塀や共有フェンスが設置されている場合の土地や一戸建ての売却
売却する時の注意点は何になるのか
こういった状態の土地や一戸建てを売却する場合、一番気になる事が共有ブロック塀や共有フェンスの共有者である隣接地所有者と揉めないかと言ったことじゃないでしょうか。
普段から近所付き合いができていて顔を合わせば必ず挨拶をしたり人間関係ができていれば大丈夫ですが、顔を合わせても挨拶もしない、近所付き合いが全く無い場合は注意が必要です。
また、隣接地所有者が代変わりしている状態、当初は隣接地所有者のご主人様と仲良くしていたが、現在はそのお子様やお子様のご夫婦が住まれているなんて時も注意が必要です。
親子は別人格ですし、別の考えを持たれています。当然育ってきた世代も違いますから世間の常識も違います。
政治家でもご老体の方々の発言や考えが現代の世間の考えと違っていたりして問題になったりすることがあります。まさにあれと同じ状況なんです。
さて、そんな土地や一戸建てですが、売却する時に必要になるのが、「測量」です。
よく、隣接地境界線の境界標は購入した時にはっきりしているから今更確認なんかしなくても大丈夫！ちゃんとここにある！と言われて測量をしたがらない方も多いのですが、考えてもみてください。
土地や一戸建てを購入する際に、土地がここからここまでで分かっていないと購入者の方はとてもじゃないけど購入はできません。
そしてその売主様が分かってらっしゃる境界標も見当たらない場合も多々ありますし、この場所に埋まっていると言われる方もいらっしゃいますが、購入が昭和の時代だと何十年も前の境界を信じろと言われても誰も信じません。
測量に技術も日進月歩でかなり制度も上がってきています。昔は全体を測って1区画を測量したら総面積から測量した面積を差し引いて残置面積をその面積としていました。
やはり、現代の測量にて面積や土地区画の確定を行っていただくことが必要で、売主様だけが土地はここからここまでだ！とわかっていても誰にも伝わりません。
土地の境界線を明示するのは不動産取引上、売主様の義務でございます。何卒ご理解のほどお願い致します。
売却する時のメリットとデメリットは何になるのか
売却する時のメリット
- 分譲業者が宅地造成の際にブロック塀やフェンスを節約できる
- 分譲業者が境界線上にブロック塀やフェンスを設置することで、不公平感をなくして販売しやすい
こんなところでしょうか。ご覧いただいてもお分かりの通り、分譲業者だけにメリットがあります。
売却する時のデメリット
- 共有物のために維持管理に関して共同で行う必要がある
- 共有物のために修繕するにも費用面や時期的な面でも共有者の同意が必要になる
- 共有物のために同意後修繕した場合、費用を徴収する必要がある
- 共有物のために不要または邪魔で撤去しようにも費用面や時期的な面でも共有者の同意が必要になる
こんなところでしょうか。ご覧の通り、デメリットばの方が多く、冒頭に「共有物のために」と言った事が必ずあります。
現在の民法では、共有物の維持管理撤去等について共有者全員の同意が必要となっています。勝手にしてしまうと共有者から原状復帰を求められる場合もございます。
売却の際は、土地や一戸建てを売却する際に境界線上にブロック塀やフェンスが存在する場合の物件よりは境界線上に何もない物件の方が好まれます。
今の新築戸建ては何区画で開発されても境界線上に何もない状態で建てられます。
ですからもしかしたら買主様から敬遠される物件になる可能性も十分にあります。
隣接地共有者とは売主様は旧知の仲でも買主様は新参者の可能性も
隣接地境界線の上にブロック塀やフェンスが設置されている場合の土地や一戸建ての場合、売主様は隣接地所有者の方々と旧知の仲の訳ですが、買主様は隣接地所有者の方々からしたら新参者扱いです。
新参者だからきつく当たることも無いと思いますが、例えば、売主様側の隣接地境界線の上のブロック塀が隣接地所有者側に傾いていた場合、今までは旧知の仲だったから何も言わなかった隣接地所有者の方が、買主様に傾きを直してくれと言われることも可能性としては十分にあります。
やはり、人間同士ですから日々の付き合いが大事なんです。
これは測量を行っていた場合でも起こりうる事で、隣接地所有者の方に、民法では双方の合意と費用負担も折半で…なんて言った日は火に油を注ぐようなものになりかねません。
共有ブロック塀や共有フェンス等の傾きは測量とは別の問題なので、この様なことが起こりうるわけです。
これが測量を行っていなかった場合、どうなるんでしょうか。
共有ブロック塀等以外にも土地の境界線は、本来はこの場所にあったと隣接地所有者の方が主張された場合、買主様はその事実を知りませんから無理やり納得させられるか、争いになるかです。
境界のほかにも越境物についても言及があるかもしれません。
隣接地所有者側に越境していた雨樋・立木・カーポートの屋根・建物の屋根等今すぐに撤去しろと言われかねませんね。
長年蓄積されたうっぷんを晴らすように言われることも可能背うとしては十分にあります。
上記記事は越境についての記事になります。
測量を行うことで売主様ご自身の身を守ることになります。
土地や一戸建ての「測量」を行うことで、売主様には金銭的な負担が生じますが、その対価としてご自身を守ることになります。
なぜかと言うと、
- 共有ブロックや共有フェンスに関して隣接地所有者と確認ができる
- 買主様が隣接地所有者と土地の境界線に関してトラブルに非常になりにくい
- 物件の越境や隣接地からの越境に関してトラブルに非常になりにくい
- 売却した土地面積に関して買主からクレームをつけられることがない
この様な事案はトラブルになるとかなり大変な案件になります。
土地面積が違った場合、1坪当たり1,000,000円の場合だと1坪違えば1,000,000円売買代金が違ってきます。
これは売主様と買主様との間なので、話がしやすいですが、隣接地所有者とのトラブルだと、非常に厄介な事案になります。
以上のようなことを避けるためにも「測量」は必ず行うようにしていただいた方が良いです。
測量に関しての記事です。よろしければご覧ください。
また、最近は測量を行わず、隣接地境界線の境界標は購入した時にはっきりしているから今更確認なんかしなくても大丈夫！ちゃんとここにある！って事でそのまま契約・引き渡しを行った場合に隣接地所有者から境界の位置について意見が出た場合、買主様から契約不適合として、損害賠償にプラスして追完請求＝完全履行請求と代金減額請求を請求される可能性もあります。
せっかく売れた物件からこんなことを言われたんじゃ新生活にも水が差すってもんですね。
契約不適合責任に関しての記事です。よろしければご覧ください。
まとめ
昔から境界に関してはトラブルが続出したものです。
測量費用も何十万（地域によって差がありますので、詳しくは担当営業に聞いてください）と必要になりますが、売却時の必要経費と割り切ってください。
この記事をご覧になり、スムーズな取引が出来るようにしていただけると幸いです。
上記記事は【測量結果を活用した売却戦略】についてに記事になります。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。
そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては 
もあります。
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