不動産会社が明かす業界の常識と本音！　　　古家を売却しようとする場合は戸建てとして売らないほうが結局は早く高く売れる場合が多い！

2022.12.16不動産売却にあたって

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古家を売り出す際の出し方

不動産の取引をしているとよくある話ですが、今住んでいる家を売りたいまたは相続した家を売りたいとの
売却のご相談をいただきます。

当然査定を行うわけですが、その前にどこにある物件か。駅からの徒歩分数は何分なのか。
前面道路は公道なのか私道なのか。前面道路の幅員は何ｍなのか。道路はどの方向についているのか。角地なのか。
上下水完備の地域なのか等いろいろ調べます。
当然土地と建物の登記簿謄本と公図・建物図面の取得やGooglemapでの調査？も行います。

最近は便利になりましたね～現地に行かずともGooglemapで大体が分かってしまいます。
名古屋市であれば前面道路幅員も都市計画の用途地域もインターネットでわかります（これは昔から）。
ガスは都市ガスの前面道路配管もインターネットでわかります。
しかも無料！！！この条件は大きいですね！

話しが脱線しましたが、調査を進めていて木造建物の築年数が約35年以上（昭和の建築）だった場合正直建物の価格はつかないと思ってください。
鉄骨造でもほとんど価格つかないです。要するに土地値ですね！

思い出は査定額には含まれません

そんな中、築年数が経過している建物の査定に行き室内をリフォームしていない建物ですと大体想像通りの室内です。
その方が売主様とお話はしやすいのでいいのですが、中には約5年位前にキッチンやお風呂と言った水回りのリフォームをしているお宅もあります。
しかし、この場合でもほとんど価格の効果は無く、建物の価格はつきません。
中には「いろいろ思い出があって。。。」とお話しされるお客様もいらっしゃいますが、思い出とはその方々だけのものであって
その方々の心の中にあるものです。その思い出は心の中にしまって引っ越しとともに次のところへ連れて行ってください。
そしてその思い出に価値はつかないと思ってください。
以上のことから思い出にも価値を付けますと言っている営業がいたら注意してくださいね！

使えるから価値があるのではなく客観的にみて価値があるかどうか

売主様と話をしている時に、売れた場合は室内の荷物等は全て撤去をお願い致します。とお伝えするのですが、中には、照明器具・カーテンやエアコンを
まだまだ使えるんだから次の人のために置いていくね！と言われる方がいらっしゃいます。これは非常に困ります。
過去から現在までご使用いただいている売主様であれば何の問題もなくご使用いただけるのですが、買主様にとっては全て新しくしようと思っているかもしれません。
この場合、買主様にお聞きして置いていってもいいですよと言われればいいですが、ほとんどの場合そうはいきません。
いつもお話しさせていただくのですが、この場合の判断基準としては【買主様がお金を支払ってでも欲しいものかどうか】が判断基準になります。
単純に使えるから使ってよではないのです。

結論として古家の売り出し方！

さて、建物の価格がつかないような築年数の建物の場合、【中古戸建】として売り出すよりは思い出もリフォームも全て無くして
土地（古家付）として解体更地渡しを条件に売り出す事をお勧めいたします。これは市場の需要に見事マッチしたものになります。

そのままの状態で売り出した場合、建物を使う前提での売り出しになります（購入後は買主様の自由なので解体も大丈夫です）ので、この建物を使ってくれる人を探さないといけないわけです。

購入してもリフォームに時間とお金がかかることは誰もが分かります。
そうなるとこの土地建物は手が出なくなってしまうとともに売れるにはリフォームして住めるようになるその費用を加味して値段設定をする必要があります。
例えばリフォーム費用が訳500万円必要だった場合、売り出し価格から500万円を引いた金額で売り出すことになります。

土地値で2000万円の場合、建物も含めて2200万円-2300万円で売り出すのですが、非常に売りにくい物件になります。
そこで500万円差し引くと1700万円-1800万円での売り出しになりますが、
それでも買い手が付きにくいと思います。そうなると1500万円に下げて売るのか業者買取になるのかです。
そうなった場合売主様の手取りが非常に少なくなってしまいますので、得策とは言えません。

ですので、土地（古家付）として解体更地渡しを条件に売り出す事で土地を探しているお客様へアピールしていくことができます。
この場合一般のお客様へのアピールもしながら、
ハウスメーカーの営業マンからも土地に対しての問い合わせがあり、
クロージングはハウスメーカーの営業マンがしてくれるので、成約率は非常に高くなります。
何も不動産会社の営業マンが決めれないのではなく、ハウスメーカーのお客様ですからハウスメーカーが積極的に決めてくれます。
正直土地は見ても家のイメージがわきませんので、ハウスメーカーを交えて話をすることで素早く決まります！

そうした場合、土地価格の2000万円で決まれば解体費用が200万円だったとしても売主様の手取りも多くなり売主様・買主様・営業マンの三方よしになるわけです。

建物解体後は建物の滅失登記もお忘れなく！

建物を解体するのは、業者が綺麗に解体をしていただけるので良いのですが、
意外に忘れているのが、建物の滅失登記なんです。

例えば解体業者の飛び込みや電話営業で解体をした場合、建物の登記の事なんて業者は知りませんから
「綺麗になりましたね～＾＾はい、請求書！」の一言で終わりなんです。
綺麗な土地上には目に見えない解体した建物の登記が残ったままです。
この建物の登記が残ったままだと次に土地を購入した方が建物の登記をしようとすると
以前の建物登記が残っているので、登記が出来なくなってしまうんです。
当然ですよね。同じ土地の上に2つの建物登記が存在するのはおかしな話ですから、
法務局も受け付けてくれません。
この様な場合は、建物の登記名義人の名前で建物滅失登記の手続きを行わないといけません。
新たに土地を購入した方では受け付けてくれませんので、ご注意ください。

他業者の考え方に驚き！

昭和の建物の査定に行った時の話です。他業者と競合になったのですが、私は売主様にこうご提案しました。
「建物がもう古いものになりますので、売主様のほうで解体更地にする条件で売り出しましょう」
「このままの状態だと買い手が非常につきにくくなります」
売主様も「そうだよね～」と同意をしてくださいました。が
「もう1社の方は、このまま売り出して買主様に解体してもらいましょうと言ってたけどその方法もあるの？」と言われました。
私は一瞬そんな事を言う営業がいるんだ。。。と思って、売主様に
「例えば古家付土地として販売していて建物があるならこのままでも購入できるの？と言って建物の中をお見せすることはありますが
その提案はさすがにないと思います。しかし、建物付きとして決まったことはありません」とお伝えしました。
流石にびっくりでした！何を考えているんでしょう。
後でお話を聞きましたが、もう1社はしきりに業者での買取を勧めていたそうです。
こんなこともありますので、十分に注意してくださいね。

今回は「古い建物は土地として売り出す事によりより多くの需要（買主様）を得ることが出来る方法でした。
そうであれば最初から更地にしてしまっても良いのかとも思われると思いますが、建物解体の時期も重要なのです。
その建物解体の時期については以下の記事をご参照ください。