名古屋市の不動産購入で頭金0円で中古物件を購入できる？
名古屋市で不動産を購入する場合に「貯金がなくて頭金は用意できないが、住宅を購入したい」という場合、あきらめる必要はありませんが、頭金なしで購入するにはリスクが存在します。
かつては住宅ローンを組む際には頭金が物件価格の2割以上必要とされていましたが、現在では頭金0円でも住宅ローンが組めるフルローンという選択肢があります。
しかし、頭金を用意することをおすすめします。
リスクを考慮した上で、どの程度の頭金を用意するかやいつ購入するかを検討しましょう。
頭金とは、物件価格のうち、現金で支払う必要がある額のことです。
かつては購入価格の7～8割までしかローンを組むことができない時代もありましたが、ネット銀行の台頭や既存の銀行との競争激化により、フルローンを提供する銀行も登場しました。
さらに、物件を購入する際には、融資手数料や登記費用、印紙税などの諸費用がかかります。
これらの費用は通常、自己資金で用意する必要がありましたが、最近では物件価格に加えてこれらの費用やリフォーム費用、引越し費用まで融資してくれる住宅ローンを提供する金融機関も登場しています。
自己資金なしで家が購入可能な場合、迷わずに購入したくなるかもしれませんが、実際には頭金0円でのフルローンはおすすめできません。
次に、その理由について詳しく説明します。
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「頭金」を貯めてから購入を考えるようにしましょう
住まいを購入することは、非常に高額な買い物です。
そのため、ほとんどの場合、住宅ローンを利用して購入することになります。
そして、借り入れをすると利息が発生することを理解しておく必要があります。
もし同じ金額を借りる場合、利息負担が少ない方が得することになります。
つまり、住宅ローンを組む際には、できるだけ利息を抑える方法を考えることが賢い選択といえます。
では、どのようにして利息を安くすることができるのでしょうか。
利息を節約するためには、返済期間を短くする方法も考えられます。
返済期間が短ければ、支払う利息の総額は減りますが、その代わりに月々の返済額は増えることになります。
ですが、もっと無理のない方法としては、借り入れ金額を少なくすることが有効です。
例えば、3000万円の物件を購入する場合、3000万円のローンを組むのではなく、先に300万円の頭金を支払って2700万円だけを借りると、利息が安くなるというわけです。
このような効果があるため、住宅購入を考える際には、「まずは頭金に充てるための資金を貯めよう」と考える人が多いです。
頭金が0円でもローンを組むことは可能
頭金が0円でもローンを組むことは可能です。
最近では、頭金0円で借りられる住宅ローンも存在します。
例えば、フラット35を利用して9割まで借り入れをし、残りの1割を別の銀行から住宅ローンを借りるというケースです。
しかしこれには注意が必要です。
頭金0円で借り入れる場合、必然的に返済額が増えてしまうという点です。
毎月の支払額も増えるため、十分な貯金を持っているか、安定した長期的な収入が保証されていない場合は、リスクが伴う借り方となる可能性があります。
住宅購入には諸費用や引っ越し費用も必要なので、貯金がない場合はマイホームの購入は難しいですが、頭金が0円でもマイホームを購入することはできます。
ただし、借りられるお金と返せるお金は必ずしも同じではありません。
将来、家族が増えた場合や支出が増えた場合でも、きちんと返済ができるかどうか心配ですよね。
そこで、自分にとって最適な住宅ローンを選ぶために、銀行の窓口で相談に乗ってもらうことができます。
休日でも相談できる店舗がありますので、どうぞ気軽に相談してみてください。
頭金が0円だと住宅ローンの審査が通りにくい
住宅ローンの審査において、頭金がない場合は審査が通りにくくなるという理由があります。
これは、頭金がある場合と比べて、金融機関へのリスクが高まるためです。
具体的には、住宅ローンを組んだ後は、借りた家や土地に金融機関による抵当権が設定されます。
もしも返済が困難になり、ローンを支払えなくなってしまうと、金融機関はその物件を売却することになります。
この場合、物件の売却価格が住宅ローンの残高よりも安くなる可能性が高まるため、金融機関はそのリスクを避けるために審査を厳しくするのです。
また、頭金なしで住宅ローンを組むと、利息負担が増え、総返済額が大きくなるという点もあります。
頭金なしの場合、借りる金額が大きくなるため、当然に支払う利息額も増えます。
頭金の割合に応じて金利が異なる
さらに、金融機関によっては、頭金の割合に応じて金利が異なる場合があります。
たとえば、フラット35の場合は、融資率によって金利が変わります。
融資率とは、建設費や購入価格に対して借入金の割合を指します。
この融資率が9割以下の場合と、9割を超える場合で異なる金利が設定されます。
融資率が9割を超える場合、9割以下である場合の金利に加えて、別途金利が上乗せされます。
これはわずかな差のように思えるかもしれませんが、住宅ローンは借入金額が大きく、返済期間も長いため、この差は大きな影響を与えることになります。
頭金が0円でもローンを組むメリットとデメリット
それでは頭金が0円の時に住宅ローンを組むメリットとデメリットを見ていきましょう。
頭金が0円でもローンを組むメリット
借り入れた額を減らす方法として、手元にあるお金を大量に頭金として支払うと、将来の進学や出産などのタイミングで、家計が苦しくなる可能性があります。
また、病気や怪我などの予期せぬ出費に備えるためにも、すべての貯蓄を頭金に充てず、一定の金額は手元に残しておくことが安心です。
例えば、会社員の場合は手取りの3〜4か月分、自営業の場合は手取り月収の6か月分程度は最低限手元に残しておくと良いでしょう。
住宅ローンを借りると、年末の住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税が10年間控除されます。
控除額は年末のローン残高によって決まるため、借り入れ金額が少なくなれば、控除額もそれに応じて減少することになります。
ただし、世帯の年収が低い場合、支払う所得税や住民税も少ないため、わざわざ頭金を少なくする必要はありません。
頭金が用意できない場合は、購入を控えて貯めるという選択肢もありますが、十分な頭金を貯めた時には、条件に合う物件がない可能性もあることを覚えておいてください。
無理な資金計画で物件を購入することはお勧めできませんが、頭金にこだわりすぎてご希望の物件を逃すことも避けたいですね。
もう一つ、頭金が貯まるまで購入を待つ場合に注意が必要なのは、ローンの完済時期です。
頭金を貯めるためにかかる期間分、ローンの完済が後ろ倒しになり、定年退職後まで返済が続くような返済計画になってしまうと、老後の家計が苦しくなる可能性があります。
例えば、返済期間が35年の場合、25歳で借り入れる場合は60歳で完済、30歳で借り入れる場合は65歳での完済、35歳で借り入れる場合は70歳で完済となります。
購入を先延ばしにする場合は、その分老後の家計をしっかりと考える必要があるでしょう。
頭金が0円でもローンを組むデメリット
住宅ローンを組むときは、多くの人が30年以上の長い期間で返済することが一般的です。
この長い返済期間の中で、予期せぬ出来事が起きることがあります。
たとえば、収入が思ったよりも減少し、返済ができなくなってしまうこともあります。
最近では、新型コロナウイルスの感染が広がり、人々の収入に影響を与えています。
他にも、勤務先の倒産やリストラ、離婚、病気やけが、自然災害などが予想外の収入減の理由に挙げられます。
また、将来の金利の動向も誰にもわかりません。
「手元資金なし計画なし」という状況で、不動産会社の営業マンに「住宅ローンの月々の返済額は今の賃貸料と同じですよ」と言われ、変動金利で住宅ローンを組む人も少なくありません。
しかし、現在は超低金利の時代であっても、変動金利で頭金なしのフルローンを組むと、金利が上昇した場合に返済が困難になり、非常に危険です。
予期せぬ収入減や金利の上昇によって、住宅ローンの返済が滞ったり、返済不能になった場合には、競売や任意売却を行うことが求められます。
しかし、もし物件の価格よりも住宅ローンの残高の方が大きければ、手元に住宅ローンが残ることになります。
「自己資金がなく、頭金なしで住宅ローンを組まなければならない状況」と同時に、「無計画な住宅購入」をする人は、他のことにお金を使えなくて後悔することが多いでしょう。
人生に必要なお金は、住宅費用だけではありません。
子供の教育費や、将来の生活費の備えも考える必要があります。
頭金が0円でローンはおすすめできる？
頭金なしの住宅ローンは、特定の条件下ではおすすめすることができます。
住宅ローンの金利が低い場合、頭金なしのメリットを活かすことができるからです。
しかし、頭金なしの場合、貸し付け額が高くなるため、金利には注意が必要です。
金利が高い場合、返済額も増えてしまいますので、借入額と金利を考慮しなければなりません。
ただし、金利が0.7%以下であれば、住宅ローン控除を利用することで金利負担を抑えることができる可能性が高いです。
また、変動金利で住宅ローンを組んだ場合、金利見直しのタイミングで金利が上がる可能性があるため注意が必要です。
現在、世界の各国がインフレ抑制のための利上げを行っており、日本でも都市銀行が10年固定金利の利上げを行っています。
したがって、現時点ではまだ金利上昇は確定していませんが、変動金利の住宅ローンの金利が上昇する可能性が高いと考えられます。
将来の金利動向については不透明ですが、現時点では金利が上昇していない変動金利の住宅ローンを選ぶと、金利が高くなるリスクが高まると言えます。
まとめ｜個別の事情を十分考慮して購入
頭金の有無は、個々の状況や希望によって異なる場合があります。
もし親から援助を受けたり、頭金を支払える余裕があるなら、頭金を入れて月々の返済額を抑える方法があります。
ただし、早く家を手に入れたいために頭金を払わなかった場合、月々の返済が厳しくなり、最終的には家を手放さなければならない可能性もあります。
また、頭金を老後の資金に回したいと考えたり、頭金を入れて教育費の時期の返済負担を減らしたいと考えたり、現役世代の間に早期完済を目指したいと思う場合もあります。
各々の資産状況や将来のライフプランに応じて、適切な頭金や金利プランを選ぶことが重要です。
