不動産会社が明かす業界の常識と本音！　　　不動産を購入した名義はお金を支払う人の名義にしないと後々大変なことに！そして売買契約後に名義人が増えたり減ったりした場合、名義人変更の覚書を締結すればそれで解結！しかし、融資が絡むとそう単純ではない可能性もある！

2023.03.01不動産購入にあたって

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不動産は非常に高価だが、考え方は日用品と同じ【物】なんです。

　　私は何人ものお客様にこう言ってきました。要するに不動産は特別な物ではありません。日用品と同じ【物】なんですが、高価な分購入方法を現金以外でも考えて購入する物なんです。
日用品なら現金一括支払いやポイントを貯めるためにクレジットカード支払いで支払ったりします。私はポイントを航空マイルに変えて沖縄や海外旅行へ行っているので、断然クレジットカード支払い派です！
そして日用品で考えると分かりますが、お金を支払った人の持ち物(所有物)になりますよね。不動産も同じです。お金を支払った人の物になります。
日用品であれば、自分で買った物を他人に上げる(譲渡・贈与)することも出来ます。法律上ほとんど制限はありません。しかし、不動産はこの部分は少し違います。
　

日用品と不動産の違い

　日用品と不動産の違いですが、何があるかと言うと

不動産には原則として名義をつける
名義はお金を支払った人のみ
共同(共有)で購入した場合支払ったお金の割合に応じて持ち分をつける
お金を支払っていない人の名義をつけた場合持ち分に応じて贈与税がかかる可能性がある
上記は夫婦や親子でも免除はされない
所有していると固定資産税や都市計画税が課税される
上記を支払わないと差し押さえになる
善管注意義務(善良な管理者の注意義務)もあったりする

いろいろありますね～名義や税金って話になると自動車(車両運搬具)にも似ていますね。
今回は上記の中でも「名義」についてお話が出来ればと思っています。
　

名義をつける予定の人が増えてしまった。または減ってしまった場合

　よくある話しなので、遠慮なく不動産屋に相談しましょう！相談する時は出来るだけ早めにしてください。
不動産屋が火曜日や水曜日の休みでも時と場合によっては遠慮なく電話してあげましょう！その方がかえって良かったりもするものです。
電話をためらってしまって期日に間に合わなくて名義を変更できなかったってパターンもありましたよ。

　名義人の増減に関してはタイミングもあります。
〇売買契約前であれば何も問題ございません。その旨速やかに伝えましょう。
〇売買契約後であっても何も問題ございません。その旨速やかに伝えましょう。

　次に、購入方法の違いです。
〇現金一括支払いであれば何も問題ございません。その旨速やかに伝えましょう。
〇住宅ローンを利用するのであれば、ちょっと手続きが煩雑になります。
住宅ローンを利用する銀行へ担保提供者なり銀行の承認を受ける必要があります。

売買契約締結前でご主人様単独から奥様が自己資金を出すため共有名義に変更
売買契約締結前でご主人様単独から奥様も融資を受け連帯債務等の方法に変更するため共有名義に変更

〇銀行によっては名義人が増える場合は問題ないですが、
逆に名義人が減る場合は承認しない場合もありますので、
事前に住宅ローンを利用する銀行に確認が必要になります。

不動産を購入される方の約7割の方が利用する住宅ローンですが、いろいろ制限があります。
当然債権者である銀行(正確には保証会社)の要求をすべて満たす必要があります。

住宅ローンを利用する場合で売買契約後に名義人の増減をする場合

　住宅ローンを利用する際に、売買契約後に名義人の変更を行う場合は、要注意です。
　購入される方の属性によっては、正直行わない方が良いんじゃないかなと思うくらいです。
　
　住宅ローンを利用して不動産を購入すると言うことは、ローン特約を付けて売買契約を締結しているわけです。
　そのローン特約は、売買契約書に記載のある銀行＆支店に指定金額を申し込んで否認された場合、無条件にて解除できます。
　
　これが売買契約後に名義人の変更を行う事によって、ローン特約の申し込み条件からは外れてしまいます。
　そうなった場合に万が一住宅ローンに通らなかった場合、ローン特約が適用されない可能性が十分にございます。
　ローン特約が適用されなければ、残るは現金で準備するか、手付金を放棄して契約を終わらせるか、違約金を支払って契約を終わらせるかになります。

　このようなリスクがありますので、住宅ローンを利用する際、売買契約後には変更は行わない方が賢明です。

ご主人様の意向で奥様にも持ち分を付けたい場合も要注意

　
　これもよく言われることですが、お金を出したり住宅ローンを組むのはご主人様お一人なんですが、妻にも半分の持ち分を持たせたい。
　ご主人様にしてみれば、一緒に暮らしている奥様と共同で名義を付けて生活をしていきたいと思う気持ちも分かります。
　しかし、全てのお金をご主人様がご準備されているのに、何のお金も出されない奥様に名義を付けることは
　物理的には可能ですが、やめられた方が良いと思います。

　理由は、奥様に贈与税がかかる可能性が高い確率であるからです。
　税務署を甘く見てはいけません。この場合、ご主人様が住宅ローンをご利用されるのであれば、初年度は住宅ローン控除のための確定申告が必要です。
　その際にいくらで物件を購入したか、資金調達はどうなっているのか等税務署は調べます。
　調べたらすぐにわかってしまいますから贈与税がかかってくることになります。

　不動産の名義と言うものは単純で奥が深いものです。最初にお金の話は後回しにしないで、誰がいくら出すのかちゃんと話し合っておきましょう。

親や祖父母からの金銭的な支援があった場合

　これは本当にありがたい話しですね。どれだけ愛されているのか実感できる瞬間です。
　ただ、本来はこのような場合は受贈した方が贈与税を支払う義務があるのですが、杓子定規に考えて国も税金ばっかりかけていると不動産市場が活性化しない→景気が良くならずに不景気になるとの懸念から一定額の住宅を購入するための資金に関しては贈与税を非課税とする期限付きの特例(時限立法と言います)を設定しています。

令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間に、父母や祖父母など直系尊属からの贈与により、自己の居住の用に供する住宅用の家屋の新築、取得または増改築等（以下「新築等」といいます。）の対価に充てるための金銭（以下「住宅取得等資金」といいます。）を取得した場合において、一定の要件を満たすときは、次の非課税限度額までの金額について、贈与税が非課税となります（以下「非課税の特例」といいます。）。

国税庁ホームページから抜粋

気になるのはいくらまでならこの制度の非課税になるのってことでしょう。
2023年3月現在では、最高額は10,000,000になります。省エネ等住宅に当てはまらない場合は、5,000,000になります。

非課税限度額
贈与を受けた者ごとに省エネ等住宅の場合には1,000万円まで、それ以外の住宅の場合には500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税となります。

（注1）既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります（一定の場合を除きます。）。

（注2）「省エネ等住宅」とは、次の①から③の省エネ等基準のいずれかに適合する住宅用の家屋であることにつき、住宅性能証明書など一定の書類を贈与税の申告書に添付することにより証明されたものをいいます。

①　断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上であること。

②　耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物であること。

③　高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること。

国税庁ホームページから抜粋

どうでしょうか。それだけあれば十分！なのかまだまだ足らないよ～なのかは、ご購入する地域や物件種別によって異なりますので、一概には言えませんね。

最後に対象者と対象物はどうなっているでしょうか
まず、受贈者の要件

次の要件のすべてを満たす受贈者が非課税の特例の対象となります。

（1）贈与を受けた時に贈与者の直系卑属（贈与者は受贈者の直系尊属）であること。

（注）配偶者の父母（または祖父母）は直系尊属には該当しませんが、養子縁組をしている場合は直系尊属に該当します。

（2）贈与を受けた年の1月1日において、18歳（注）以上であること。

（注）「18歳」とあるのは、令和4年3月31日以前の贈与については「20歳」となります。

（3）贈与を受けた年の年分の所得税に係る合計所得金額が2,000万円以下（新築等をする住宅用の家屋の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は、1,000万円以下）であること。

（4）平成21年分から令和3年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと（一定の場合を除きます。）。

（5）自己の配偶者、親族などの一定の特別の関係がある人から住宅用の家屋の取得をしたものではないこと、またはこれらの方との請負契約等により新築もしくは増改築等をしたものではないこと。

（6）贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を充てて住宅用の家屋の新築等をすること。

（注）受贈者が「住宅用の家屋」を所有する（共有持分を有する場合も含まれます。）ことにならない場合は、この特例の適用を受けることはできません。

（7）贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること（受贈者が一時居住者であり、かつ、贈与者が外国人贈与者または非居住贈与者である場合を除きます。）。

なお、贈与を受けた時に日本国内に住所を有しない人であっても、一定の場合には、この特例の適用を受けることができます。

（注）「一時居住者」、「外国人贈与者」および「非居住贈与者」については、コード4432「受贈者が外国に居住しているとき」をご覧ください。

（8）贈与を受けた年の翌年3月15日までにその家屋に居住することまたは同日後遅滞なくその家屋に居住することが確実であると見込まれること。

（注）贈与を受けた年の翌年12月31日までにその家屋に居住していないときは、この特例の適用を受けることはできませんので、修正申告が必要となります。

※ 災害により住宅用の家屋に被害を受けた場合には、コード8007「災害を受けたときの贈与税の取扱い」をご覧ください。