不動産会社が明かす業界の常識と本音！　　　住宅ローンを利用して物件を購入する場合、どんなことに注意をすればいいのか、通りやすい人と通りにくい人との違いは何なのか！

2023.02.07不動産購入にあたって

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物件購入の際の住宅ローンの利用で最初に考える事は金利の選択【変動金利】なのか【固定金利】なのか

2023年2月時点の金利情勢

　2022年12月に日本銀行(日銀)が「これまで0.25％に抑えてきた長期金利の上限を0.5％に引き上げる」と言ったものでした。
　この長期金利の引き上げにより都銀各行をはじめ地銀・第二地銀と言った住宅ローンを取り扱っている銀行の10年固定金利が引きあがりました。ただ、金利の引き上がり率は0.03％～0.1％位です。
　そのくらいなんだと思われるかもしれませんが、住宅ローンは借入金額が大きいので、たった0.1％の金利上昇でも返済総額はかなり変わってきます。
　例えば　借入期間：35年・借入金額：30,000,000円・全期間固定金利：1.15％→1.25％

金利：1.15％全期間固定
借入金額：30,000,000円
借入期間：35年
返済総額：36,455,580円
支払利息：6,455,580円

金利：1.25％全期間固定
借入金額：30,000,000円
借入期間：35年
返済総額：37,054,500円
支払利息：7,054,500円

その差額は598,920円になります。たった0.1％金利が違うだけで金利を多く支払うことになります。月々は微々たるものでしょうが、35年間で考えると結構大きな金額になります。

上記試算を行ったのは三井住友銀行の住宅ローン計算シュミレーションになります。

2023年2月時点で上昇しているのは固定金利のみ

　上記のシュミレーションでもありましたが、日銀の発表を受けて上昇しているのは固定金利になります。
　固定金利に対して変動金利があるのはご存じの通りだと思いますが、この変動金利については上昇しおりません。
　現在約7割強の方が変動金利で住宅ローンの借り入れを行っているとの情報をローンプラザの方々から聞いていますが、
今後この変動金利についても上昇するんでしょうか？

金利情勢のメカニズム

　変動金利と固定金利がありますが、何がどうなったら金利が変動するんでしょうか。
　まず、今回変動した固定金利ですが、これは「長期国債利回り」に影響されます。
　
　この国債はご存じの通り政府の借金になります。
　国債を発行する時は、政府が資金を調達したいときに国債を発行するわけですが、
民間の銀行等に国債を担保に金利を0.25％で10兆円融資（国債を買って）してって打診するわけですが、
民間の銀行等はあまり旨味のある話ではないので、断るところもあります。
どこも貸してくれなかったら資金調達はできません。

そんな時に日銀が登場して日銀が0.25％で10兆円融資（国債を買って）を行うわけです。

しかし、2022年12月に日銀が異次元金融緩和を崩し始めて今までは0.25％で長期国債を担保に融資をしていましたが、
これからは0.5％にしないと国債担保にして融資はしない方針になりました。
この瞬間に長期国債利回りが0.5％まで引き上がりました。
この銀行のBOSSの日銀が長期国債利回りを0.5％まで引き上げましたので、市中の銀行も長期固定金利の利率を上げ始めたのです。

　一方変動金利は上がっていませんが、なぜなんでしょうか。
理由は金利が変動になる指標が固定金利とは違い「政策金利（短期金利）」によります。
現在「政策金利」は上がっておらずずっと低い水準を保っています。
今日本の景気が凄く良い！って思われている方はほんの一握りだと思います。
そのような状況の中で「政策金利」を上げるとますます景気が悪くなってしまう予想になります。
なので、「政策金利」は現段階では上げていないと予想します。

住宅ローンは不動産屋の紹介だと金利が安くなる場合もあるかも…

　大手不動産仲介会社時代はM井さん用の特別金利ですなんて言われたこともありましたが、他業者と話をしていたらそんなことは無く同じ金利なんだな～って思いました。
ですからお客様が借りたい銀行の住宅ローンで大丈夫です。
しかし！いざ物件を決めた場合は、不動産屋の提携住宅ローンを最低でも1行は審査をしてください！
そうしないと審査結果を不動産屋が知ることができないからです！この場合、お客様がタイムリーに審査結果を不動産屋にメールで書面にて知らせてくれればいいですが、
そのお客様からの連絡が遅いと他のお客様で進めるなんてことになりかねません。お客様にとっても不利になりますので、不動産屋の提携住宅ローンを最低でも1行は審査をしてください！

住宅ローンの申し込みに必要なものは何なのか

　次に住宅ローンの申し込みに必要な物って何なのかですが、
その前に住宅ローンには2つの審査があります。

事前審査

本申し込み

このうち事前審査はその名の通り事前に審査をするもので売買契約前に審査を行います。
よく営業マンが「事前審査だけしましょう」と言いますが、これの事で、仮審査と言う営業もいます。
この住宅ローン事前審査は名前こそ事前審査ですが、ほぼ住宅ローン本審査と同じ内容の審査になります。
なので事前審査にPASSできたのであれば、その状態をKEEPしていれば98％は本審査もPASS出来ると思います。中には事前審査をPASSしても本審査をPASS出来ない人もいますので、油断は禁物です。

そして必要な物ですが、事前審査の場合

前年の源泉徴収票
身分証明書(運転免許証等)
認印
その他借入のある方は償還表

住宅ローンの注意点は、車のローンみたいにその他の借り入れがあっても審査をPASS出来るものではなく、
その他の借り入れとして、オートローン残高、リボビリング支払い残高＆枠、キャッシング残高＆枠、連帯保証人の有無やスマホ本体の分割支払いも
審査の対象となります。もちろん無い方がいいに決まっていますが、ある場合でも正直に申告してください。
虚偽の申告をして後に審査会社が発見した場合心象が悪くPASS出来ないこともあります。
たまに条件付きと言うことで、このオートローンを返済する条件でPASSした人もいます。
審査結果は積極的に住宅ローンを取り扱っている銀行の場合は1-2日で審査結果が出ます。それ以上日数がかかる場合はYELLOWです。

次に必要な物の本審査の場合

前年の源泉徴収票
身分証明書(運転免許証等)
認印
その他借入のある方は償還表
現住所の住民票
印鑑証明書

以上の物が必要になります。全部営業マンが案内してくれるので、言われたものを取得すれば大丈夫です。

この本審査でも当然事前審査以上の細かい審査があります。なのでこの本審査をPASS出来なかった方も何人もいます。

審査をPASS出来ない人の特徴

　当然ですが、審査を受けた人全員がPASS出来るわけでもなくPASS出来ない人も何人もいます。
そういった人々には特徴がありますので、紹介をしていきます。
このほかにもPASS出来ない要素はあると思いますが、思いつくものを記載していきます。
ただし、銀行によってはPASS出来たり条件付きでPASS出来ることもありますので、ご相談くださいませ。

個人信用情報にフラグの立っている方
数社のカードローン残高がある方
数社のリボビリング残高のある方
クレジットカードが使えない方・作れない方・滞納している方
オートローン残高がある方
連帯保証人になっている方
自己破産して復権を得ていない方
ローン支払いの滞納をしている方
スマホ分割料金の滞納をしている方
スマホや携帯電話料金の滞納をしている方
転職して1年以内の方
うつ病等で団体信用生命保険に加入できない方
自己資金0円の方
勤め先の規模が小さい方
独立して3年以内の方
自営業の方で直近3年黒字ではない方
自営業の方で自己資金の無い方
アルバイトの方
ユーチューバーだけの収入の方
政治家・芸能人
作家・漫画家
フリーランスの方
契約社員の方・派遣社員の方

他にもありますがこんな感じだと思います。
最初の方はローン自体無理な方と言うことはお分かりいただけると思います。
転職して1年以内の方なんかは1年以上経過して源泉徴収票が丸１年あれば大丈夫なので
それまでは購入を見送った方が有利に購入できます。

逆に住宅ローンの審査にPASS出来る人は真逆の人です。
上記に該当しない+

一部上場企業にお勤めの方
公務員の方
大手企業にお勤めの方
正社員の方
勤続3年以上の方

お分かりのように、安定した収入がある方に対して融資が実行されるわけです。

本音！銀行はお金持ちには低金利で貸すが、お金がない人には高金利で貸すもの！

　大原則です！銀行はお金持ちには低金利で希望額を貸しますが、お金がない方には高金利で希望額の70％位しか貸しません。
　よくはき違えている方がいらっしゃいますが、自己資金0円で物件代金+諸費用+リフォーム金額まで融資を申し込まれる方がいます。
　このような場合、銀行の審査は非常に厳しくなります。正直PASS出来ないでしょう。だってお金を持っていないんですから信用が全くないわけです。
　このような方ほど高い物件を欲しがる傾向にありますし、リフォーム内容にしても余分なリフォームをしたがりますが、正直身の丈に合った物件をお勧めしています。
　せめて物件代金だけであれば喜んで貸してくれるでしょう。この自己資金の有無で天国と地獄に分かれると思ってください。
本体代金に自己資金を入れられるのであればそれはありがたいですが、住宅ローン金利は低金利の時代が続いています。
自己資金の本体充当分は手持ち資金として残しておくことをお勧めいたします。

自己資金0円では購入できないか、購入出来ても優遇金利からは外れる可能性も十分にあります。
自己資金0円でも大丈夫と言う業者は多数ありますが、その後の返済は購入者様になります。
自己資金が貯まるまで又は親御さんや親戚縁者から借りられるまでは購入を見送る決断も良いと思います。
自己資金にまつわる記事は下記の記事もご参照ください。