不動産購入｜住宅ローンを利用して物件を購入する場合のポイント
多くの人が家を購入する際には住宅ローンを利用しますが、「審査に合格しなかった」「審査に通らなかった」というケースもあります。
また、新築住宅よりも費用を抑えられる中古住宅を検討する人も多いでしょう。
中古住宅を購入する場合も、もちろん住宅ローンを組むことは可能ですが、新築住宅とは異なるポイントが審査されることがあります。
また、住宅ローンの融資を受ける予定の人は、審査に落ちないためのポイントを事前に把握してからローン審査に臨んだ方が、結果的に時間と手間を節約できます。
この記事では、家の購入を考えている人に向けて、住宅ローンの審査内容、審査に落ちる理由と対策、中古住宅を購入する際に知っておきたいポイントを詳しく紹介します。
さらに、審査に通らなかった場合の対処策も紹介するので、参考にしてください。
Contents
中古住宅の購入でもローンは組めるのか
ここからは実際に中古住宅の住宅ローンについてみていきましょう。
中古の住宅を購入する際にも、住宅ローンを利用することができる
中古の住宅を購入する際にも、住宅ローンを利用することができます。
しかし、中古の住宅は新築の住宅と比べると、金融機関からの評価が低くなる傾向がありますので、借入額が少なくなることがあります。
住宅ローンは住宅を担保にお金を貸すものであり、借り手が返済できなくなった場合には、住宅を競売にかけて、残ったローンの金額や利息などを回収します。
中古の住宅は価格が新築の住宅よりも低い傾向があるため、回収できる金額も少なくなることが多いです。
金融機関は、事前に住宅の不動産価値を考慮して借り入れ可能な金額を決めるため、特に中古住宅を購入する場合には、借り入れ可能な金額が少なくなることがあります。
中古住宅で住宅ローンを組む際の注意点
ここでは住宅ローンを組む際の注意点を解説していきます。
住宅ローンの申し込み基準を満たしていない場合
中古住宅で住宅ローンを利用する際には、いくつかの注意点があります。
まず、住宅ローンの申し込み基準を満たしていない場合があります。
金融機関の住宅ローンには一定の基準がありますが、中古住宅の場合、建築基準法などの法令に合致していることが求められる場合があります。
中古住宅には、建築基準法を満たしていない物件も存在するため、注意が必要です。
例えば、耐震基準は1981年6月1日に改正・施行された建築基準法に基づいており、1981年5月31日までの建築確認を受けた建物は現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。
したがって、中古住宅を購入する際には、建築基準法を遵守しているかどうかを確認する必要があります。
必要な金額を借りられない場合
金融機関は、借り手の返済能力や物件の価値などを考慮して、融資の範囲を決定します。
中古住宅は新築住宅に比べて評価価値が低くなる傾向があるため、必要な金額を借りられないケースもあります。
新築住宅の場合、販売価格と不動産価値はほぼ同じです。たとえば、土地込みで5,000万円で販売されている新築戸建て住宅の場合、購入後すぐに売却すると、若干低い価格で取引されると考えられます。
しかし、中古住宅では、販売価格と不動産価値が異なる場合があります。
実際、中古戸建て住宅の建物価値は、築10年後には半分になると言われているため、販売価格よりも不動産価値が低くなる傾向があります。
返済期間が短く設定される場合
金融機関は、中古住宅の価値の減少や将来のリスクを考慮して、返済期間を短く設定することがあります。これにより、月々の返済額が増加し、返済の負担が大きくなる可能性があります。
そして、建物には法定耐用年数が定められています。たとえば、木造や合成樹脂造の住宅の場合、法定耐用年数は22年です。木骨モルタル造の場合は20年です。法定耐用年数を過ぎたり、土地の価値がない場合は、物件全体の価値もほとんどなくなる可能性があります。
そのため、新築であれば耐用年数に関係なく、返済期間35年固定の住宅ローンが組めますが、中古の場合は返済期間が耐用年数までに制限される金融機関も多いです。
そして、住宅ローンの返済期間が短いと、毎月の返済額が増えます。
また、年収に対する返済負担率が高くなり、住宅ローンを利用できなくなったり、借り入れできる金額が少なくなったりする可能性もあるのでご注意ください。
住宅ローン控除が受けられない場合
住宅ローン控除は、住宅を購入する際に適用される制度で、所得税を軽減することができます。ただし、控除を受けるためにはいくつかの条件を満たす必要があります。
まず、住宅ローンを組んで購入した住宅は、自分自身が実際に居住する場所でなければなりません。また、床面積は50㎡以上である必要があります。
また、控除を受けるためには、合計所得金額が2,000万円以下である必要があります。さらに、住宅の引き渡しから6ヵ月以内に入居する必要もあります。
そして、建物自体は1982年以降に建築されたものであるか、現行の耐震基準に適合している必要があります。
ただし、中古住宅は新築住宅と比べて、住宅ローン控除の対象となる場合が少ない傾向があります。
例えば、2023年までに建築確認を受けた新築住宅であれば、合計所得金額が1,000万円以下であれば、床面積が40㎡以上でも控除の対象となります。
しかし、中古住宅の場合、合計所得金額が1,000万円以下でも床面積が50㎡以上でなければ、控除の対象にはなりません。なお、床面積は登記簿謄本の面積が基準となります。
さらに、住宅ローン控除を受けるためには、返済期間が10年以上という条件を満たす必要がありますが、中古住宅の場合、築年数やその他の要素を考慮して返済期間が短くなることがあります。
そのため、返済期間が10年未満となり、住宅ローン控除を受けることができない可能性もあります。
また、築年数の制限は2022年の改正により緩和されていますが、それでも建物は1982年以降に建築されたものであるか、現行の耐震基準に適合している必要があります。
以上の条件を確認し、住宅ローン控除の申請手続きを行うことが必要です。
住宅ローン控除額が少なくなる場合
住宅ローンの控除額は、中古住宅は新築住宅と比べて少なくなる傾向にあります。
例えば、新築住宅の場合、最長13年の控除が受けられますが、中古住宅では最長10年です。
控除額は、住宅ローンの借入額などによって上限が決まっているため、控除期間が短くなると控除額も減る傾向にあります。
なお、新築の長期優良住宅や低炭素住宅の場合、控除対象となるローン借入額の上限は最大5,000万円（2022年か2023年に入居した場合は最大4,500万円）ですが、中古の長期優良住宅や低炭素住宅は、控除対象となるローン借入額の上限は3,000万円です。
控除対象の上限額が減ると、控除額も減る可能性がありますので、ご留意ください。
中古住宅の住宅ローンの審査とは
中古住宅を購入するためには、住宅ローンの審査が必要です。
審査では、申し込みの流れや提出書類、審査で確認されるポイントがあります。
ここでは、中古住宅の住宅ローン審査について詳しく説明します。
住宅ローンを利用するためには、審査を受ける必要があります。
審査は通常、2つの段階で行われます。
まずは「事前審査（仮審査）」があり、次に「本審査」となります。
以下では、それぞれの審査の流れを説明します。
事前審査（仮審査）
事前審査は、主に金融機関が行います。
必要な物、事前審査の場合
- 前年の源泉徴収票
- 身分証明書(運転免許証等)
- 認印
- その他借入のある方は償還表
一部の金融機関では「仮審査」や「簡易審査」という呼び方をすることもありますが、基本的な性質は同じです。
事前審査では、金融機関が申し込み者が申告した年収などの情報を基に、現在の返済能力を確認します。
審査では、その他の借り入れとして、
- オートローン残高
- リボビリング支払い残高＆枠
- キャッシング残高＆枠
- 連帯保証人の有無
- スマホ本体の分割支払い
上記の物も審査の対象となります。
申し込み後、手続きがスムーズに進むと、翌日から1週間程度で審査結果がメールで通知されることがあります。
本審査
事前審査が通過した後、本審査に進むことができます。
必要な物、本審査の場合
- 前年の源泉徴収票
- 身分証明書(運転免許証等)
- 認印
- その他借入のある方は償還表
- 現住所の住民票
- 印鑑証明書
本審査では、金融機関や住宅ローン保証会社、団体信用生命保険会社など複数の会社が審査機関となります。
本審査では、年収だけでなく、物件の資産価値や申込者の健康状態なども考慮されます。
本審査結果は、申し込みから約2週間から1ヶ月程度で通知されます。
その際には、借入可能額や金利、返済シミュレーションなども提供されることがあります。
住宅ローンの審査の内容とは
定年退職後に完済する場合、収入が減少し、毎月の返済が困難になる可能性があります。
収入が少ない場合は、毎月の返済額を調整して、完済時の年齢が遅くならないように検討しましょう。
もし希望する金額の借り入れが難しい場合、連帯保証人を探すことも考えてみるべきです。
また、夫婦や親子の収入を合算し、住宅ローンを連帯債務として契約する方法もありますので、それについても確認しましょう。
ここでは、住宅ローンでどんな項目が審査となるのか見ていきましょう。
健康状態
健康状態について、住宅ローンの申請時に最も重要視される項目は、申請者の健康状態です。
多くの場合、住宅ローン契約では団体信用生命保険（団信）への加入が条件とされます。
もし契約者が万が一の事態に見舞われた場合、保険金はローン残高に充当されます。
団信や他の生命保険の加入には、これまでに経験した病気などを告知する義務があり、場合によっては保険に加入できなくなることもあります。
そのような場合、住宅ローンを組むことができなくなる可能性があります。
借入時・完済時年齢
また、住宅ローンの返済は通常20年や35年といった長期にわたるため、金融機関は契約者がローン完済時に適切な年齢であることを確認することが必要です。
多くの金融機関では、完済時の年齢を80歳までと設定しています。
この基準に基づき、ローンの期間によって借入時の年齢にも上限が設けられます。
会社員の場合、40代から定年が近づいてくるため、審査が通りにくくなると言われています。
そのため、住宅の購入を考えたら、なるべく若いうちに申し込むことをおすすめします。
担保評価
担保評価については、住宅ローンの返済中は物件の抵当権を融資元の金融機関が持つことが一般的です。
これは、返済が困難になった場合に金融機関が物件を売却してローン債務を回収するためです。
つまり、借入可能な額は物件の資産価値にも大きく影響されます。
これが「担保評価」です。
中古物件を購入する場合、築年数が古いほど担保評価が下がる傾向があります。
勤続年数
勤続年数についてですが、融資元の金融機関は、ローンの返済が安定して行われることを求めます。
現在仕事をしているだけではなく、短期間で辞めてしまうような場合は、ローンの返済能力が低下する可能性が高くなります。
そのため、住宅ローンの審査では、一般的に「勤続年数が2年以上」を基準としていることが多いです。
ただし、中には「勤続年数の長さを条件としない」という特徴を持つ金融機関もあります。
年収
次に年収についてですが、これは住宅ローン審査で落ちる主な理由の1つとされています。
年収が高ければ、どれだけ高額な借り入れを希望しても審査に通りやすいというわけではありません。
ここでいう年収とは、単にその額自体ではなく、「借り入れ額に対する返済負担率」が考慮された返済能力のことです。
つまり、借り入れ希望額がそれほど大きくなければ、年収が高くなくても審査に通る可能性はあります。
連帯保証
最後に連帯保証についてですが、連帯保証人がいる場合、金融機関にとっては安定した返済が期待できるため安心材料となります。
連帯保証人がいると、融資可能額を上げてくれることもあります。
そのため、夫が契約者で妻が連帯保証人という形で共働きの場合もあります。
国籍
国籍 最近では、外国籍の人でも日本国籍を持つ配偶者がいる場合には、住宅ローンを利用することができるケースも増えています。
通常、金融機関は外国籍の人に対しては永住権の保有を求めますが、住宅ローンの返済期間は長いため、ビザの期限切れによって返済が滞る可能性を懸念しているのです。
個人信用情報
また、住宅ローンの申し込み時には、申込者の返済能力を評価するために個人信用情報がチェックされます。
個人信用情報には、滞納の履歴や債務の状況が含まれています。
過去にクレジットカードの支払いが遅延したり、他のローンの返済中であったり、多数のクレジットカードを所有していたりすると、借金があると見なされて審査に不利になる可能性が高まります。
さらに、クレジットカードの引き落としに口座残高不足があるといった経験も注意が必要です。
過去5年以内に数回以上の支払い延滞があると、個人信用情報には「異動」という言葉が記録され、住宅ローンの事前審査が通過できなくなる可能性があります。
さらに、数日の遅延でも「滞納」という記録が残ることもありますので、支払いには注意が必要です。
審査で落とされないためのポイント
審査で落とされないためには、以下の3つのポイントに注意する必要があります。
複数の金融機関に手当たり次第に審査申し込みをしない
1.審査で落ちると個人信用情報に履歴が残ります。
そのため、住宅ローンの審査が心配だからといって、複数の金融機関に同時に申し込むのは避けましょう。
個人信用情報機関やクレジットインフォーメーションセンターなどで自身の信用情報を確認し、ブラックリストに載っていないことを確認してから申し込むことをおすすめします。
住宅ローン以外の借り入れ状況を把握・整理しておく
2.住宅ローンの申し込みの前に、既に組んでいるローンやクレジットカードのリボ払いなど、借り入れの状況を確認しましょう。
個人信用情報機関やクレジットインフォーメーションセンターから信用情報を開示してもらい、自身の返済状況を把握しておくことが重要です。
事前審査と本審査の申告内容に相違がないかチェックする
3.事前審査から本審査までの期間で、収入が減ったり、借り入れ額が増えたりするなど、申告内容に変更があった場合は、審査通過が難しくなります。
したがって、事前審査と本審査の申告内容はできるだけ同じにすることが大切です。
申し込み前に自身の収入や借り入れ額を再確認し、正確な情報を提供することを心掛けましょう。
住宅ローン審査が通らない理由
中古住宅の住宅ローン審査が通らない理由は、次のようなものが考えられます。
築年数が古すぎる場合
1981年5月31日までに建築確認を受けている物件や、現行の建築基準法に適合していない物件は、住宅ローン審査に通らないことがあります。
また、建物が法定耐用年数を超えていて、土地の価値も低い場合も、住宅ローン審査の合格が難しい傾向にあります。
築年数が古い物件では、住宅ローンを利用することは困難であると考えるべきでしょう。
また、建築確認のない物件も注意が必要です。建蔽率や容積率をオーバーしている違法建築の可能性があり、近年ではほとんどの場合、住宅ローンの取り扱いができません。
現時点では取り扱えていても、将来的に売却する際に住宅ローンを利用して購入する人が望めなくなる可能性があります。
返済負担率が高い場合
返済負担率が高いと、住宅ローンの利用が困難になることがあります。
一般的には、返済負担率の目安は25～35％とされていますが、年収によって変動するため注意が必要です。
例えば、年収が300万円以下の場合、返済負担率は20％以下が望ましいとされます。
また、既に他のローンを利用している場合は、他のローンの年間返済額も返済負担率の計算に組み入れる必要があります。
既に自動車ローンで年に50万円を返済している場合は、住宅ローンで借りられる金額が減り、希望する物件を購入できない可能性も考えられます。
滞納や債務整理の記録がある場合
住宅ローンの審査では、過去一定期間のローンの返済履歴やクレジットカードの支払い履歴、自己破産や個人再生などの債務整理の記録が確認されます。
滞納や債務整理の過去がある場合、住宅ローンの審査に影響がある可能性があります。
住宅ローンの審査に落ちた場合の対処方法
もし家を買うための住宅ローンの審査に落ちた場合、次回の申し込みは半年後まで待たなければなりません。
半年が経過すると、個人信用情報に記録された住宅ローンの申し込み履歴は消去されます。
半年後に再び申し込みをする際には、以下の対策を考えましょう。
頭金を用意すること
頭金を持っていれば、借り入れ額を減らすことができます。借り入れ額が減れば返済負担率も低くなり、金融機関の審査基準を満たしやすくなります。
また、借入額が少なくなれば、毎月の返済額や期間も抑えやすくなり、無理のない返済がしやすくなるでしょう。
他のローンを完済すること
審査によっては、完済している方が借り入れ希望額を借りやすくなることもあります。
ただし、他のローンを返済中でも住宅ローンの審査に通る可能性はありますが、多重債務に陥ってしまい、返済額や日程の管理が複雑になります。
ローンをシンプルに管理するためにも、できるだけ他のローンを完済してから住宅ローンの申し込みをしましょう。
完済したら、完済証明書などを保管しておくこともおすすめです。
個人信用情報に完済情報が反映されるまでに時間がかかることもあるためです。
複数の金融機関の住宅ローンを検討すること
金融機関によって審査基準は異なるため、一つの金融機関に落ちても別の金融機関で通過する可能性があります。
複数の金融機関の住宅ローンの仮審査（事前審査）に申し込んで、自分の条件に合った住宅ローンを探してみましょう。
条件の良い中古物件を検討すること
物件に問題がある場合、住宅ローンの審査は難しくなります。
築年数が古すぎない物件や立地が良く土地の価値が高い物件などにも注目し、中古住宅を再度考えてみることも良いでしょう。
同様に、住宅ローン審査が通過しにくくなる原因として、希望する借入額が高すぎることも考えられます。
この場合、より安価な物件に変更することも検討することができます。
しかし、値段ばかりにこだわって、担保価値が低い物件を選ぶことは、かえって審査の通過を難しくする可能性があります。
だからこそ、値段だけでなく、物件の担保価値にも注意を払って、物件の選択を見直す必要があります。
住宅ローンの審査に落ちた人の特徴
審査を受けた人全員がPASS出来るわけでもなくPASS出来ない人も何人もいます。そういった人々には特徴がありますので、紹介をしていきます。
このほかにもPASS出来ない要素はあると思いますが、思いつくものを記載していきます。ただし、銀行によってはPASS出来たり条件付きでPASS出来ることもありますので、ご相談ください。
通らない人の特徴
- 個人信用情報にフラグの立っている方
- 数社のカードローン残高がある方
- 数社のリボビリング残高のある方
- クレジットカードが使えない方・作れない方・滞納している方
- オートローン残高がある方
- 連帯保証人になっている方
- 自己破産して5年-10年経過していない方
- ローン支払いの滞納をしている方
- スマホ分割料金の滞納をしている方
- スマホや携帯電話料金の滞納をしている方
- 転職して1年以内の方
- うつ病等で団体信用生命保険に加入できない方
- 自己資金0円の方
- 勤め先の規模が小さい方
- 独立して3年以内の方
- 自営業の方で直近3年黒字ではない方
- 自営業の方で自己資金の無い方
- アルバイトの方
- ユーチューバーだけの収入の方
- 政治家・芸能人で安定した副業収入が無い方
- 作家・漫画家
- フリーランスの方
- 契約社員の方・派遣社員の方
他にもありますがこんな感じだと思います。最初の方はローン自体無理な方と言うことはお分かりいただけると思います。
そして、正社員として転職して1年以内の方なんかは1年以上経過して源泉徴収票が丸１年あれば大丈夫なのでそれまでは購入を見送った方が有利に購入できます。
通る人の特徴
逆に住宅ローンの審査にPASS出来る人は真逆の人です。
上記に該当しない+
- 一部上場企業にお勤めの方
- 公務員の方
- 大手企業にお勤めの方
- 正社員の方
- 勤続3年以上の方
お分かりのように、安定した収入がある方に対して融資が実行されるわけです。
銀行はお金持ちには低金利で貸すが、お金がない人には高金利で貸す
大原則です！銀行はお金持ちには低金利で希望額を貸しますが、お金がない方には高金利で希望額の70％位しか貸しません。
よくはき違えている方がいらっしゃいますが、自己資金0円で物件代金+諸費用+リフォーム金額まで融資を申し込まれる方がいます。
このような場合、銀行の審査は非常に厳しくなります。
正直PASS出来ないでしょう。理由はお金を持っていないんですから信用が全くないわけです。
このような方ほど高い物件を欲しがる傾向にありますし、リフォーム内容にしても余分なリフォームをしたがりますが、正直身の丈に合った物件をお勧めしています。
せめて物件代金だけであれば喜んで貸してくれるでしょう。この自己資金の有無で天国と地獄に分かれると思ってください。
まとめ
最後になりますが、本体代金に自己資金を入れられるのであればそれはありがたいですが、住宅ローン金利は低金利の時代が続いています。自己資金の本体充当分は手持ち資金として残しておくことをお勧めいたします。
いかがでしたでしょうか。住宅ローンの審査には、いろいろな審査項目が有、全てクリアにならなければ審査はPassしません。
この記事をご覧になり、有利な条件で住宅ローンを借り入れが出来る事を願っています。
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