名古屋市で旧耐震基準の戸建て・マンションが売れにくい理由は？
名古屋市で「旧耐震基準の物件を相続として引き継いだ」「旧耐震基準の物件を売却したい」と、考えている方はいませんか。旧耐震基準の物件は一般的に売却しにくいといわれています。しかし、売却しやすい特徴を掴めば旧耐震基準の物件でも売却可能です。
本記事では、名古屋市の旧耐震基準の戸建てやマンションの特徴や売却のコツをご紹介します。特徴やコツを確認して、旧耐震基準の戸建てやマンションを売却しましょう。
Contents
旧耐震基準と新耐震基準の違い
建物を建てる際に一定の強さの地震に耐えられるように建築基準法などで定められています。1981年6月1日に建物を建てる際の基準に大きな改正がありました。1981年5月31日以前に建築確認された建物が旧耐震基準、1981年6月1日以降に建築確認された建物が新耐震基準となっています。旧耐震基準と新耐震基準の違いを詳しくみていきます。
旧耐震基準
旧耐震基準とは、1981年5月31日までに確認申請を受けた建物の耐震基準のことです。「震度5程度の地震で建物が倒壊しないこと」が、旧耐震基準で定められていました。1978年に起こった宮城県沖地震で建物に大きな被害がみられたことから、耐震基準の見直しが行われました。旧耐震基準の物件だからといってすべての建物の耐震性が低いというわけではないことを覚えておきましょう。
新耐震基準
新耐震基準とは、1981年6月1日以降に確認申請を受けた建物の耐震基準のことです。新耐震基準では、「震度6〜7程度の揺れでも建物が倒壊や崩壊しないこと」と定められています。1995年の阪神・淡路大震災で多くの木造住宅が倒壊したことから、2000年に木造住宅の耐震性向上を目的として、新耐震基準をより強化した「2000年基準」という耐震基準が設けられています。
旧耐震基準が売却しにくい理由とは
旧耐震基準の物件が売却しにくい理由は、以下の2つです。
- 築年数が古い
- 住宅ローン控除対象外
1981年の建築基準法の改正以前に建てられた物件は築40年が経過しており、建物の劣化などの理由から購入を避けられるケースもあります。
築年数が古い
旧耐震基準の物件が売却しにくい理由の一つ目は、築年数が古いことです。1981年に法律が改正されているため、物件が建ってから少なくとも40年は経過していることになります。耐震性の問題や、建物の劣化が原因で買主は購入を避けるケースが多いでしょう。
また、老朽化が原因で建物の外観が悪くなっている可能性もあります。物件は時代にあわせて建てられているため、築40年を経過している物件は現在のトレンドとは仕様が異なります。修繕することで古さが目立たなくなり、売却しやすくなるでしょう。旧耐震基準の物件の売却を考えている場合は、リフォームや修繕も視野にいれると良いでしょう。
住宅ローン控除対象外
旧耐震基準の物件が売却しにくい理由の二つ目は、住宅ローン控除の対象外になるからです。2022年度の住宅ローン控除の改正によって、築年数要件が撤廃となっています。以前の制度では、木造の場合は築年数が20年以内、耐火構造の場合は築年数が25年以内という条件を満たす必要がありました。
2022年度の改正では、1982年1月1日以降に建築された住宅であれば、ローン控除が適用されることになります。ただし、1981年以前の住宅を購入した際は、ローン控除は適用されない点に注意しましょう。
旧耐震基準でも売却しやすいマンションの特徴
旧耐震基準でも売却しやすいマンションの特徴は、以下の2つです。
- アクセスが良い
- リフォームされている
売却したいマンションが、上記の特徴を満たしているか確認しましょう。
アクセスが良い
旧耐震基準でも売却しやすいマンションの特徴の一つ目は、アクセスが良いことです。マンションは利便性の良い土地に建てられていきます。そのため、築年数が古いマンションはアクセスが良い可能性があります。
最寄駅からマンションまでの所要時間は何分程度か、近くにスーパーマーケットや薬局など生活を補う施設があるかを確認しましょう。旧耐震基準でもアクセスの良さは、物件売却時の魅力になります。
名古屋市の場合は地下鉄駅から徒歩10分以内が目安とされています。その中でも地下鉄東山線沿線が一番人気です。
リフォームされている
旧耐震基準でも売却しやすいマンションの特徴の二つ目は、リフォームがされていることです。築40年超えのマンションを購入する多くの人は、購入後にリフォームやリノベーションを行います。
売主が前もってリフォームした箇所があれば、アピールすると良いでしょう。売主がリフォームの費用を負担する方法でも、物件は売却しやすくなります。
表面的なリフォームでも効果は十分あります。例えば、壁や天井の壁紙（クロス）の張り替え・畳表替え・襖の張り替えや床のクッションフロアの張り替えだけでも見違えるほど綺麗になります。同時にコンセントプレートやスイッチプレートをコスモスイッチに取り換えるだけで見違えるほど綺麗になります。
その他、洗面化粧台も安いもので結構なので取り換えたり、トイレの便座をシャワートイレ機能付きの物に交換するだけでも違います。外にはキッチンの蛇口の交換・浴室のシャワーホースの交換も安価であるため、費用対効果は抜群です。
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名古屋市で旧耐震基準の戸建てを売却するコツ
名古屋市で旧耐震基準の戸建てを売却するコツは、以下の3つです。
耐震基準適合証明書を取得する
- 耐震基準適合証明書を取得する
- 売主がリフォーム費用を負担する
- 古家つき土地もしくは更地にして売却する
戸建て売却のコツをおさえたうえで、売却活動をしましょう。
耐震基準適合証明書を取得する
旧耐震基準の戸建てを売却する際の一つ目のコツは、耐震適合基準証明書を取得することです。2022年度のローン控除改正前の築年数要件では、築年数が25年以上経過している場合に、耐震基準適合証証明書を提出する必要がありました。
耐震基準適合証明書とは、「建築基準法に定められた耐震基準を満たしたうえで建てられた」と証明するものです。耐震基準適合証明書の発行を検討している場合は、建築士へ相談すると良いでしょう。
売主がリフォーム費用を負担する
旧耐震基準の戸建てを売却する二つ目のコツは、売主がリフォーム費用を負担することです。前もってリフォームするのではなく、売主がリフォーム費用を負担することで、買主の好みにあわせたリフォームができます。
そのため、買主のメリットが大きくなります。旧耐震基準の戸建てを売却したいけど、なかなか売却できない場合は、リフォーム費用の負担を検討すると良いでしょう。
古家つき土地もしくは更地にして売却する
旧耐震基準の戸建てを売却する三つ目のコツは、古家つき土地もしくは更地にして売却することです。古家つき土地は、家に資産価値がないため、土地を売却するという扱いになります。
更地にする場合は、建物を解体して土地のみを売却することです。売却したい戸建てが、古家つき土地が良いのか更地にするのが良いのか、不動産会社などに相談すると良いでしょう。
上記記事には、「古家付き土地として販売方法」「建物の解体時期」についての記事になります。併せてご覧くださいませ。
まとめ｜旧耐震基準の物件はポイントを押さえて売却しよう
名古屋市で旧耐震基準の戸建てやマンションを売却する際のコツや、売却しにくい理由を紹介しました。旧耐震基準の戸建てやマンションを売却する際は、物件の特徴をおさえたうえで、売却活動をすると良いでしょう。
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