名古屋市不動産売却｜相続登記未了の不動産は売却できない？
相続登記未了の不動産は名義を変更しないと売却が出来なくなります。
名古屋市で土地や家などの不動産を相続しても、利用する予定がなければ売却を検討するという方も多いのではないでしょうか。しかし、相続登記を行わなければ、相続した不動産を売却することができません。
不動産を相続したら、亡くなった人（被相続人）から譲り受けた人（相続人）への相続登記の手続きが必要となります。また、2024年4月からは制度改正により、相続登記が義務化され、違反した際には過料が科せられます。
こちらの記事では、相続登記未了のままにすることのデメリットや、売却するための手続きについてご紹介します。
Contents
相続登記未了とは
相続登記未了の不動産とは、登記上で不動産の所有権を持つ人が亡くなった後、相続登記が行われていない土地や建物のことを指します。
長期間にわたり相続登記がされていなかった不動産は、相続関係者の特定や調査費用が高額になってしまったり、相続人全員からの署名をもらうことが難しかったり、トラブルのもとになりかねません。
トラブルになるだけではなく、相続登記未了の不動産は売却する際にも手間も時間もかかってしまいます。
相続登記未了の不動産売却は原則できない
相続登記未了の不動産は、法律上は不動産を売却することはできますが、実際に相続登記未了の不動産を売却するのは困難です。相続登記未了の不動産を売却したときには、亡くなった被相続人から新しい買主へ直接名義変更ができず、必ず相続登記を行う必要があります。
そのため、相続登記がうまくいかず所有権移転ができなくなるといったトラブルを避けたい買主は、相続登記が完了するまで売買契約を締結しないことが多くなります。このような理由から、相続登記未了の不動産を売却することは難しいと言えます。
相続登記が未了であっても不動産会社（仲介業者）に依頼をして買主を探してもらうことはできますが、買主が見つかる前までに相続登記を済ませておかないと売買契約締結のチャンスを逃してしまいます。
相続が決まった段階で早めに相続登記を行うことで、不動産売却ができないだけでなく他に起こり得るデメリットを回避することができます。
相続登記未了のデメリット
相続登記を未了にしたままの不動産は、所有権を他人に主張できないため、不動産を担保とした融資が受けられなかったり、賃貸不動産の賃料を受け取ることができません。
相続人の一人に借金がある場合には、債権者によって不動産の相続持分が差し押さえられたり、納税通知書を受け取った相続人の一人が固定資産税を滞納し、差し押さえられて競売にかけられたりすることもあります。
これらのデメリットに加えて、2024年4月以降は相続登記を行わなかった罰則として過料が課せられるようになります。
2024年4月より相続登記は義務化へ
2024年4月、所有者不明土地の発生予防のために不動産登記制度を見直し、相続登記が義務化されることとなりました。
これまでは登記せずに放置していても罰則はありませんでしたが、相続登記の義務化によって相続による所有権取得を知った日から3年が経過しても相続登記未了のまま放置していると、10万円以下のペナルティを課せられることがあります。
相続登記を行う前に、相続人の死亡などで関係者が増えてしまい手続きが複雑になるケースも起こり得るため、できるだけ早めに手続きを行うことが良いでしょう。
【名古屋法務局】令和６年４月１日から、相続登記が義務化されます。
不動産売却前に必要な相続登記手続き
不動産の売却前に相続登記の手続きを行うべき理由について、ここまでご紹介しました。
次に亡くなった人から相続により不動産を引き継いだ場合に、法務局で行う相続登記の手続きについて順番に確認しましょう。
1. 相続人の確認
2. 必要書類の収集、作成
3. 管轄の法務局へ申請
相続人の確認
相続登記の手続きをする前に、遺言書または遺産分割協議で相続人全員が同意の上で不動産を引き継ぐことが決まっている必要があります。
不動産を引き継ぐことになった人が、必要書類を揃え相続登記の手続きを行います。
必要書類の収集、作成
登記申請書は法務局のホームページで書類の様式をダウンロードが可能なため、記載例をもとに必要事項に記入して作成しましょう。
相続登記に必要な書類は、亡くなった人の戸籍関係の書類、遺産分割協議書など相続人に関する書類、対象となる不動産の固定資産評価証明書などがあります。必要書類の収集の際には、さまざまな相続手続きに利用することができる「法定相続情報証明制度」の利用がオススメです。
法定相続情報証明制度で交付された、法定相続情報一覧図の写しを利用すると相続登記だけでなく、金融機関などの相続手続きにも利用できます。
管轄の法務局へ申請
対象の不動産の住所地を管轄する法務局の不動産登記窓口へ、登記申請書と必要書類を提出して申請を行います。
相続登記は自分で行うこともできますが、必要書類の収集や作成など心配に思う場合は、司法書士など専門家に相談し、任せることを検討するのも一つの手段です。
相続登記と売買登記の同時申請
すでに買主が決まっている場合には、相続登記と新しい買主への名義変更の2つの手続きを同時に申請することも可能です。
登記申請書を相続登記と所有権移転登記（売買）の2件用意し、必要な書類を揃えることで、相続登記で名義人を相続人へ移し、売主から売買によって買主に移転するという申請を同時に行うこともできます。
ただし、相続登記がうまく行えなかった場合のリスクがあることから、信頼関係のある間柄での取引以外、相続登記後に売買契約が交わされることが一般的です。
実務の不動産売買では停止条件を付けて契約
実務の不動産売買では、停止条件を付けて契約することが一般的です。この場合は、相続登記がうまくいかなかった場合は、売主に解除権を付与して契約します。そして、相続登記が成就するまでは、売買契約の効果が停止しているため、停止条件となります。
まとめ｜相続登記未了の不動産売却は事前に相続登記を
相続登記をしないと不動産の売却ができないことに加え、制度の見直しによって相続登記をせずにいると過料が課せられることもあります。
相続登記を申請してから完了までには約1週間から2週間かかりますが、書類不備などでさらに長引くこともあります。
相続登記未了の不動産売却を検討されている場合は、早めに相続登記の手続きを済ませておくと安心でしょう。
【査定】お問い合わせ
不動産売却「5つのメリット」で他社とは違う売主様へのサービス
販売物件 土地・戸建・マンション 名古屋市内16区
