名古屋不動産購入｜不動産の徒歩表記を鵜呑みにするとはまる？
名古屋市で不動産を購入する場合や賃貸(正確には賃借)する場合に必ず物件情報に記載のある、〇〇駅(又はバス停)徒歩〇分の表記。
不思議に感じたことありませんか？なんで統一出来るの？
この記事ではそんな疑問にお応えすべくいろいろなケースを見ていきましょう。
Contents
不動産の徒歩表記の方法
不動産の駅からの徒歩分数はどうやって計算する？距離であれば、インターネットの地図等で測ることができますが、時間はどうやって測るのでしょうか。ここでは時間の測り方についてみていきましょう。
物件情報には必ず記載が有る徒歩表記
不動産を借りたり買ったりする際に物件資料をもらったり、スーモやYahoo!不動産等のポータルサイトを見た際に、その物件は最寄り駅またはバス停から徒歩〇分と徒歩表記があります。
なんで決められるの？と思いませんか。世の中には、老若男女がいて若い人達の歩く速度と年配の方の歩く速度は、各個人個人違います。そして歩幅も違います。
これは、不動産公正取引協議会が決めた、不動産の表示に関する公正競争規約」の施行規則第9条によるものになり、広告表示の1つとして徒歩表記を掲載していることになります。
徒歩分数が決められている
これは、不動産公正取引協議会のルールとして、1分を80ｍとして計算する(考える)と言ったルールがあります。
こうやって歩く速さのルールを設けることで、どんな物件でも最寄り駅またはバス停からの徒歩分数を決めることができたのです。
女性がハイヒールを履いて歩く速度
この速度は【女性がハイヒールを履いて歩く速度】となっています。
ハイヒールを履くとスニーカーやパンプスを履いている時よりも速度が遅くなると思います。若くて健康な女性が普通に歩くと結構早く、小学生の子どもなんかおいて行かれる場合もあります。そう考えるとハイヒールを履いて歩く速度というのは不動産公正取引協議会が決めただけあってちょうどいいのかもしれません。
端数の処理の方法
例えば、物件から駅までの距離が240ｍ以内(80ｍ×3分＝240ｍ）であれば3分表記。
241ｍであれば。。。涙を飲んで4分表記に。。。たった1ｍで1分違うんです。
1ｍで1分の違いは大きく、戸建てであれば駅から徒歩20分以内・新築マンションの場合は駅から徒歩10分以内が1つの目安になります。
特にマンションは駅からの徒歩分数が重要
名古屋市もマンションはかなりありますが、重要なのは駅からの距離が重要です。距離というよりも徒歩分数で考える人も多いと思います。ここでは、実際にあった新築マンションの徒歩表記についてみていきましょう。
実際にあったマンションの徒歩表記
実際にこんなことがありました。
旧財閥系の分譲マンションが建設する場所ですが駅から10分を超えるか超えないか微妙な場所でした。
私もエリア担当だったので、場所を聞いたときに正直あそこは10分を超えるんじゃないかなと思っている場所でした。
その話は、旧財閥系の分譲マンションの知り合いから聞いたのですが、めっちゃくちゃ再計算して、何とか駅から徒歩10分にしたいとやっきになっていたとの事でしたが、結果は駅から徒歩11分になりました。
しかし、旧財閥系の名も売れている分譲マンションシリーズでしたから見事完売になりましたが、これが旧財閥系でなかったら売れ行きはどうなっていたか・駅から徒歩10分以内になっていたら、その価格で販売されていたのかどうか等いろいろ考えてしまいました。
駅からの徒歩分数は価格に影響
駅からの徒歩分数は、不動産としての価値にも影響を与えます。価値＝価格ですから、駅までの徒歩分数が少ないほど価値があると考え得られています。東京や大阪の大都市圏ならなおさらです。名古屋はまだ車通勤の人や車しか使わない人が多い地域ですが、それでも駅近物件は価格が下がりにくい傾向にあります。
一戸建てでも駅から徒歩20分以内の物件と駅から徒歩30分の物件で比較すると、駅から徒歩30分の物件は、徒歩は無理だなとの判断になると思います。徒歩の判断が無理となると自転車か車かとの判断になって、ご自身はそれでもいいかもしれませんが、売却するときに公共交通機関で通勤する人から見ると敬遠されてしまいます。
このように駅からの徒歩分数により購入する際の判断に大きく影響することになります。
駅からの距離は何度も測りなおす
駅から物件までの距離を測る場合ですが、昔はゼンリンの住宅地図場を専用の測りで計測していましたが、デジタルの今、インターネットで距離がわかるようになっています。通常は、何度も何度も駅から違うルートを使って最短の距離を計測します。
広い道路であれば道路の真ん中を測る(通る)わけにもいきませんので、どっちの端から測った(通った)方が早いか考えて計測します。最近では、そこの部分に横断歩道があるのか等はGooglemapで確認したりしています。
計測の仕方は人それぞれなので、戸建てや土地に関しては、駅からの距離を何度も測り直しますが、一度計測しただけでやめてしまう人もいますので、ご注意ください。
通勤時は1分80ｍよりも早い速度
特に朝の通勤時間帯なんかは我先にと駅まで、まるで競歩をしているように早歩きで歩いたりします。
たまにあの人を抜くぞ！なんて知らない人を目標にしたりなんかします。
余談ですが、駅の改札を抜ける時も目に見えない火花が散っていることありませんか？
先に改札を抜けるぞ！とか両方から改札に入れるタイプの改札ですと、先に改札を抜けてやるなんて目に見えないバトルがあると思います。
駅から物件までの距離はどこからどこまで？
駅から物件まで1分80ｍで計算をするので、距離÷80で端数は涙を飲んで切り上げ！とは分かったと思うのですが、実際は駅のどの部分からを言うのか・物件のどの部分からを言うのかによります。ここではどこからどこまでを計測しているのか見ていきましょう。
駅と物件のスタート地点とゴール地点
駅から物件までは、どこからどこまでを計測するのでしょうか。駅のホームからの距離？改札からの距離？物件は玄関からの距離？マンションのオートロックの自動ドアからの距離？管理員室からの距離？エントランスへの出入り口からの距離？駐車場からの距離？等、分からないことばかり。。。
駅については駅の一番近い出入り口から計測します。そして物件側は土地であれば、敷地側の駅まで一番近い場所・一戸建てであれば入り口のドアまで・マンションはエントランスの入り口までが一般的です。
実際の駅までの徒歩分数と違う理由
駅から物件まで1分80ｍで計測していても実際歩くと余分に時間がかかったりします。これの理由は何になるのでしょうか。ここでは、計測時には考慮していない事項を見ていきましょう。
計測時には考慮されない事項
実際に駅まで歩いてみると思った以上に時間がかかる場合があります。ほんの2-3分程度であれば、歩行速度の誤差の範囲とも考えられますが、大幅に10分以上違う場合もあります。
それは、駅の出入り口から物件までの【信号】【登坂】【踏切】【階段】です。これらは一切考慮されずに計測をしています。
そのため、距離測定する際には信号無視ですし、階段も無視です。踏切も左右確認や一旦停止なんてしません。
知らずに開かずの踏切なんてあった日には。。。遅刻ですね。これらの【信号】【登坂】【踏切】【階段】が何個あるかを実際に把握しておく必要があります。
優先道路に面した信号機は信号が変わるまで時間が長いし、変わっても直ぐに信号が変わります。
駅に着いてからも遠い
駅に到着しても電車に乗車するためには、ホームや電車のドアまで行かなければいけません。ホームが高架式や地下式であれば地上からホームまで行くまでにエレベーターやエスカレーターで移動しなければいけませんが、その移動の所要時間は一切加味されていません。
名古屋市内の地下鉄の場合、駅の入り口が何か所もあります。中には駅出入口の階段から延々と通路を歩いていき、ホームまで駅の出入り口から10分歩かないとホームまでたどり着けない駅もあります。また、駅によっては、向かう方向によっては、向こう側のホームへ行くために線路をくぐって行くためにさらに時間のかかる場合もあります。
団地や複数分譲の徒歩分数の考え方
不動産の情報を見ていると同じところで何棟も建売住宅が分譲されていることもあります。このような場合駅からの徒歩分数はどのように表示されているのでしょうか。
複数分譲地は一番近い区画と一番遠い区画
複数の分譲地は、それぞれの土地が分筆されていて1つ1つ販売されています。そのため、A区画からJ区画まで10区画があった場合、A区画は徒歩10分、B区画は徒歩8分、、、J区画は徒歩3分との区画だったとします。
この場合は、徒歩3分から徒歩10分と一番近い区画と一番遠い区画の併記を行います。
そうすることにより、この分譲地を購入しようとする人は、一番遠くて10分との認識ができるようになります。
同じく団地型の分譲マンションでもA棟からC棟までの分譲だとした場合、A棟は5分、B棟は6分、C棟は8分との場合、駅から徒歩5分から徒歩8分と一番近い分数と一番遠い分数を併記します。
2022年に改正があった
マンションの場合は、2022年8月までは、マンションの敷地の一番駅に近いところからの徒歩分数でした。複数の分譲地でも駅に一番近い敷地からの徒歩分数でした。しかし、不動産公正取引協議会連合会が新たに制定した、新 表示規約・同施行規則によるとマンションは、建物の出入り口からの徒歩分数、複数の分譲地は一番近いところと一番遠いところを併記する表示になりました。
マンションの徒歩分数が長くなる
2022年8月以前に分譲されたマンションの場合、新しい表示規約に合わせると、今後売却をする際に購入時点よりも徒歩分数表記が長くなり、価値が下がる可能性も出てきます。
マンションはなんと言っても駅からの距離が重要視されます。その他、ブランド名や室内の広さもありますが、1番は駅からの徒歩分数です。
今後売却される際には駅からの徒歩分数のこともお考えいただくことをおススメします。
そうそう、名古屋では駐車場の有無も重視されます。
まとめ
いかがでしたでしょうか。何気に見ている不動産の徒歩表示。いろいろな意味がありますね。
徒歩表記は、購入する際の価値の目安にもなりますが、売却する際の価格にも影響を及ぼします。
購入する際は、徒歩表記を鵜吞みにせず知らない土地では、一度実際に歩かれることをおススメします。
最後に、購入には様々なことを考えて購入することをお勧めします。
駅からの徒歩分数もそうですが、ずっと同じ所に住むとは限りません。
そうなった場合「売却」を考えると思いますが、「高く」「早く」売れるには理由があります。
「購入する時は売却のことも考えて売ろう」の記事もご覧ください。
