名古屋市で接道が2m未満の土地・戸建でも不動産の売却は可能？

名古屋市の土地・戸建で前面道路（建築基準法上の道路）との接道の長さが2m未満の場合でも、不動産の売却は可能なのでしょうか。実はこのような物件は再建築不可物件と呼ばれ、建築に関して制限があります。
接道許可(建築基準法第43条)
敷地と道路との大切な関係

なお、名古屋市にも再建築不可物件は多数存在します。再建築不可物件は不動産の法律上の要件と関係している物件なので、購入の際は注意が必要です。これから再建築不可物件の概要、メリットやデメリットをご紹介します。

前面道路との接道の長さが2m未満未満の土地・戸建は再建築不可

前面道路（建築基準法上の道路）との接道の長さが2m未満未満の土地・戸建は再建築不可物件となります。再建築不可物件は、文字通り再建築ができない物件のことです。現在建っている建物を解体した後に、新しく家を建てることができません。

そのため、再建築不可物件は建物が建った状態で売りに出されています。

再建築不可物件は売却できない？

再建築不可物件は建て替えをすることはできませんが、売却することに制限はありません。ただし、建て替えができない物件を購入する人は少なく、マイホームを建てたい人は購入を避けてしまいます。

そのため建物の状態や敷地の条件によって売却が難しくなり、想定した金額では売れなくなる可能性があります。

隣接地所有者に売却する

再建築不可の土地・戸建は上記の通り、マイホームを建てたい方や新たにそこに住むために戸建を探している方には不向きな物件になりますが、隣接地所有者にとっては好立地・好条件物件になります。

隣接地所有者は、自分の敷地面積が広がるとともに、更地であれば、駐車場や家庭菜園等で活用できます。また、建物があれば、物置小屋や離れとして活用も出来ます。

最大のメリットは、今後建て替えを行う時に元の所有地と買い増しした土地の合計敷地面積で建物を建てられます。建物や間取りの自由度が増します。さらに広さがあれば2世帯住宅も建築が可能になったりします。

再建築不可物件の活用方法

再建築不可物件は建て替えができませんが、既存の建物を活かしたリフォームを行うことが可能です。浴室を交換したり、フローリングの張り替えをしたりすることは問題なく行うことができます。

しかし、確認申請が必要になる大規模な改修はできないので、注意する必要があります。再建築不可物件であっても、リフォームの他に活用方法があります。ただし条件や立地などに左右されるので注意が必要です。

• 駐車場にする
• 貸地にする

上記2つがリフォーム以外の活用方法です。

駐車場として活用するためには、入庫できる広さが必要になります。広さがあって、かつ駐車場の利用が多いエリアであれば高い利回りを見込めます。周囲の環境によって、月極かコインパーキングかのどちらかを選択する必要があります。

続いて貸地にする方法です。周辺が人通りが多い地域の場合は、キッチンカーに場所を提供する企業へ登録するのも手段のひとつといえます。また、商業施設や店舗が多い地域では、トランクルームの需要が高まります。周辺の環境を考慮して、再建築不可物件の活用方法を決めるとよいでしょう。

名古屋で再建築不可物件を購入するメリット

名古屋で再建築不可物件を購入するメリットには、敷地を拡げれば再建築可能になる、価格・税金が安い、というものがあります。それぞれ解説していくので、確認するとよいでしょう。

敷地を拡げれば再建築可能になる

名古屋で再建築不可物件を購入するメリットには、敷地を拡げれば再建築可能になるというものがあります。

不動産業界では有名なことですが、「隣地は相場の倍の値段を出してでも買え」と言います。隣接する不動産を購入できれば、道路と接する部分を広げ、接道が2m未満と言うことが無くなり再建築することが可能です。
結果として接道義務を果たすことになるので、再建築ができるようになります。もし隣接する物件が売りに出されていた場合は、購入に踏み出すとよいでしょう。購入できれば、建て替えが可能になり、再建築不可だった不動産の価値（土地の坪単価）を高めることができます。

価格・税金が安い

価格・税金が安いというのも、名古屋で再建築不可物件を購入するメリットです。再建築不可物件は価格が安いというのが最大のポイントです。価格を安く抑えられるので、リフォームに費用を充てることができます。なかなか手が出せないような憧れの地域だとしても、再建築不可物件であれば格安で購入できる可能性があります。

また再建築不可物件は購入後の税金面も安く済ませられます。再建築不可物件は不動産としての評価が低いので、課税標準額も安くなるのです。

名古屋で再建築不可物件を購入するデメリット

名古屋で再建築不可物件を購入するデメリットには、住宅ローンが組みにくい、大規模リフォームができない、水道管などの工事に承諾書が必要になる場合があるというものがあります。順番にご紹介していくので、参考にしてみてください。

住宅ローンが組みにくい

名古屋で再建築不可物件を購入するデメリットに、住宅ローンが組みにくさが挙げられます。住宅ローンは不動産を担保に融資をするので、資産価値が低い再建築不可物件は銀行で住宅ローンを組むことが難しくなります。

再建築不可物件を購入する人は、現金で購入できる範囲の物件を選ぶのが無難であるため、買い手を見つけるには時間がかかってしまうでしょう。

大規模リフォームができない

大規模リフォームができないというのも、名古屋で再建築不可物件を購入するデメリットのひとつです。再建築不可物件はリフォームが可能ですが、建築確認申請が必要になる大規模なリフォームはできません。

ただし四号建築物とよばれる、2階建て以下の木造戸建て住宅なら増築しない限り確認申請は不要になります。大規模な改修によって、新築に近い状態まで再生することも可能です。

しかし、「通路が狭い」「隣家との距離が少ない」という理由からリフォームに制限が出る可能性があります。

水道管などの工事に承諾料が必要になる場合がある

名古屋で再建築不可物件を購入するデメリットに、水道管などの工事に承諾書が必要になる場合があるというものがあります。公道に接道していない再建築不可物件では、水道管などが他人の敷地や私道に埋設されているケースもでてきます。

水道管などの工事を行う際に、その所有者に承諾料を要求される場合があるでしょう。

再建築不可物件は購入希望者がいない？

再建築不可物件は購入希望者がいないのでしょうか。実は条件があえば購入する人もいます。
これからその条件の

• 再建築不可でも価格が見合えば売れる可能性が高い
• 再建築不可でも隣接地の人が買う可能性がある

の2つについてそれぞれ解説していきます。

再建築不可でも価格が見合えば売れる可能性が高い

再建築不可でも価格が見合えば売れる可能性が高いです。再建築不可物件はさまざまなデメリットがあるため安価で購入できます。

中古住宅を購入してからリフォームしたいと希望する人にとって、取得費用を安く抑えてリフォーム等に費用をかけられる再建築不可は魅力的です。そのような人が気に入った再建築不可物件を発見したら、購入する可能性は十分にあります。

再建築不可でも隣接地の人が買う可能性がある

再建築不可でも隣接地の人が買う可能性があります。隣接地の人も同じように再建築不可物件に悩んでいる人もいるかもしれません。そのような人がいたら声をかけてみましょう。

駐車場に使いたいなどの要望が出てくる場合があります。購入を提案した結果、折り合いがついて話が進むこともあるはずです。

まとめ｜名古屋の接道が2m未満未満の土地は売却可能

名古屋の前面道路幅員4ｍ未満の土地は再建築不可物件ですが、売却は可能です。また名古屋にも再建築不可物件は多く存在しています。

再建築不可物件にはさまざまなデメリットがありますが、安価で購入できるという大きなメリットが魅力になっています。手が届かないと思っていた地域で再建築不可物件を見つけたら、購入を検討するとよいでしょう。

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