名古屋市不動産売却時の固定資産税 端数処理と事後の納税通知書
名古屋市で不動産を売却した後に固定資産税の納税通知書がきた経験は有りませんか？
不動産を所有していると課税される「固定資産税」ですが、その課税対象となる不動産を売却した後も、固定資産税等納税通知書が送られてくることがあると言います。
それはどうしてなのか、どんな状況なのかを「実務を交えて」詳しく解説していきます。
また、固定資産税 端数処理についても詳しく説明します。
弊社は「売却を専門で取り扱う会社」です。
「売主様の立場に立って」活動をさせていただいております。
不動産取引は「売主様が主体」「売主様が不動産を売ってくださるからこそ成り立つもの」
これを常に考え行動しております。
関連記事がございますので、よろしければご覧くださいませ。
Contents
不動産を売ったのに固定資産税・都市計画税の納税通知書が送られてきた！
不動産売却を行って名義が変わっても4月上旬に郵便ポストに、固定資産税等納税通知書が送られてくることがあります。この支払は誰がすべきなのか。誰が納税義務者なのかをここでは見ていきましょう。
固定資産税・都市計画税の納税義務は1月1日の所有者
不動産を所有している時に課税される固定資産税・都市計画税（一部地域では都市計画税が無い地域もあり）の納税義務は1月1日の所有者になります。
1月1日以前に所有権を移転したければ、12月28日までに所有権の移転を行わなければ自動的に翌年度の固定資産税等の納税義務者になります。そして、12月28日までに所有権移転を行った場合、何もしなくても自動的に所有権移転登記がなされれば市区町村も請求の先を変更してくれます。
この市区町村の請求サイクルには落とし穴があり、請求名義を変更するタイミングが1月1日になりますので、1月4日に所有権移転を行っても変更の反映は来年の1月1日になります。
1月1日以降の引渡は要注意
固定資産税等の納税義務者の特定ですが、日本全国1月1日時点の所有者に対して課税を行うことになっているので、例えば不動産の引渡を1月4日の役所の仕事始めの日に行ったと仮定しましょう。
不動産の登記名義も1月4日に変更になり、固定資産税等清算金も年度末の3月31日分まで清算し、手付金を除いた残代金をその日に受領して取引は終了です。このまま買主様から不動産に関して何も言ってこなければそれで終わりです。
しかし、春になり桜も散ってしまったな～新年度になったし各社の入社式はあったし、もうすぐ学生は入学式だな。。。なんてのんびり思っているところにいきなり前触れもなく固定資産税・都市計画税の納税通知書が来ることになります。
寝耳に水・青天の霹靂とはこのことか！って思いますね。
余談ですが、4月早々に来ますよね。支払いは月末までなので、もう少し遅くても良いと思いますが。私はあの封筒を見るたびに憂鬱になります。。。
固定資産税等清算金は年度単位での納税
固定資産税等清算金は、1月1日の所有者に対して、賦課されますが、支払いは4月から3月分の年度分になります。このことについて見ていきましょう。
不動産の引渡日に固定資産税等も清算
不動産業者は、不動産の引渡日に、残代金等の清算を行ないます。不動産の取引には、主体である不動産と付随する固定資産税・都市計画税の清算も行う事が普通です。この業務は仲介業者の一連の業務内に入っていますので、サービスでしてくれた！なんて思う必要は一切ございません。
名古屋市での清算は、年度分になるため、3月31日までの固定資産税等を清算します。4月1日に引渡を行った場合でも3月31日に引渡を行った場合でも3月31日まで固定資産税等は清算します。なお、清算方法は日割になり、1日単位での清算になります。
売主様の負担は引渡し日の前日まで
引渡日当日は、諸々の金銭の清算を行ないます。そして、引渡日当日に名義変更の手続きを司法書士が行うわけですが、例えば、引渡の時間が午後1時からだった場合、引渡日はどう負担するのでしょう。売主様？買主様？折半？
このことは、売買契約書に明記されているので、問題はありませんが、引渡日当日からが買主様の負担になります。売買契約時に重要事項説明書や売買契約書を読まれてもそんなところまで聞いていないと思います。不安な方は改めて売買契約書を各印することをおススメします。
固定資産税等清算金は日割りにすると端数が発生
固定資産税等清算金を引渡日に清算するように計算をしていると、1円未満の端数が発生することがよくあります。このようなときはどのように処理するのでしょうか見ていきましょう。
固定資産税 端数処理
固定資産税等清算金を日割りで計算していると、割り切れずに、売主様にも買主様にも1円未満の端数が生じることがあります。
この場合、営業マンによって1円未満の端数処理方法をどう行うかによって1円の誤差が生じる場合があります。この端数を売主様買主様双方の金額から切り捨ててしまうと1円が不足してしまいます。
その場合
①売主様・買主様共に1円未満を切り捨てる
②1円未満を四捨五入する
③1円未満の単位にかかわらず売主様の方を1円多くする
④1円未満の単位にかかわらず買主様の方を1円多くするこのようなパターンがあります。
ちなみに弊社では1円未満の端数は買主様の方を1円多くする方法です。
気になる方は、問い合わせをしておいてください。
他業者と分かれ契約の場合の固定資産税 端数処理
固定資産税等清算金を計算する際に、不動産業界での取引でよくあることですが、売主様側の不動産会社と買主様側の不動産会社との2社で1つの不動産の取引を行う事が日常的によくあります（分かれ契約と言います）。
この場合、清算金を計算するのは、売主様側の不動産会社になりますので、買主様が買主様側の担当に問い合わせを行っても返答がない場合もあるかもしれません。
この様に引渡日に固定資産税等の清算を行いますので、その年度分の残りの固定資産税・都市計画税は売主様に支払っていただく必要がございます。
翌年度の固定資産税等の清算方法
固定資産税等清算金に関して、1月1日以降の引渡では、翌年度の固定資産税等の納税通知書が売主様のところへ届きます。ここでは、どうやって対応するか見ていきましょう。
売主様が住所移転をしても追ってくる固定資産税
居住中の不動産の売却を行った売主様は、基本的に売却した不動産の住所から引っ越し先の住所へ住民票を移動すると思います。固定資産税等納税通知書については、住民票の移動も把握して移転先まで追いかけてきます。
ですから、4月になって驚くことになる方もいらっしゃいます。
翌年度の固定資産税・都市計画税の清算はあらかじめ行う
前項にもありましたが、1月1日以降に引渡を行った場合、何もしなければ、翌年度の固定資産税等納税通知書が売主様へ届きます。
この固定資産税等納税通知書は、本来であれば、買主様が支払うべきものになるので、売主様に届いたのであれば、速やかに不動産業者へ連絡して何らかの方法で買主様に支払ってもらう必要があります。
その方法ですが、
- 引渡時に翌年も同じ額として本年度分と同額で清算
- 固定資産税等納税通知書が到着次第買主様より金額を振込
- 固定資産税等納税通知書が到着次第納税通知書を買主様へ渡して支払ってもらう（送達先変更届け出の手続きも含む）
上記のようなパターンで取引することが多いです。
事前に清算をするとリスクもあり
事前に翌年度分の固定資産税等納税額を清算すると皆さん一番楽ですが、当然未来のことを今行うのでリスクもあります。
【引渡時に翌年も同じ額として本年度分と同額で清算】の場合は、何らかの事情で金額が変更になるパターン
地価が急激に上昇していたり何らかの事情で金額が同じだと思っていたにも関わらず変わっていた場合があります。
このパターンで清算を行なう場合は、重要事項説明書や売買契約書に金額の変更分については、売主、買主ともに意義を申し立てない等の文言を入れておいての取引が一般的です。
【固定資産税等納税通知書が到着次第買主様より金額を振込】の場合は、振り込みが確実に行われるかと振込手数料は買主様負担で振り込まれるのかの2点になります。不動産業者は、買主様に売主様の口座情報と金額（固定資産税等納税通知書の写真やコピーも添付）をお教えするのですが、期日までに支払ってくれるかどうかは買主様次第なところがあります。最悪は売主様が立て替え払いを行うこともあり得ります。
【固定資産税等納税通知書が到着次第納税通知書を買主様へ渡して支払ってもらう（送達先変更届け出の手続きも含む）】の場合は、買主様へ固定資産税等納税通知書を渡すのですが、ちゃんと支払ってくれるのかどうかです。支払われないと売主様に通知が行き、延滞利息等も発生するほか、売主様が何か借り入れを行う際の審査にも影響が出てくる可能性もあります。
私は、このパターンで買主様から支払われなかったことがあります。詳しい状況は後程。
固定資産税の評価替え
固定資産の評価替えとは、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、3年に一度、土地・家屋の評価を見直すことをいいます。2024年度が評価替えの年でしたので、次回は2027年度に行われる予定です。ここでは固定資産税の評価替えの年の清算について見ていきましょう。
固定資産税等の価額の変更がある
ご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、固定資産の評価替えといった物が3年ごとに1回行われます。
これは、固定資産税・都市計画税の課税元となる固定資産税評価額（固定資産税・都市計画税は課税標準から算出されますが、課税標準は評価額から算出されます。その為、評価額が変更になると課税標準も変更になります）の見直しを行い、固定資産税・都市計画税の額を改めて算出しますといった事です。
次年度が評価替えの場合清算がややこしい
次年度が評価替えの年度の場合で、1月1日以降の引渡を行う場合は、固定資産税等清算金の翌年度の清算方法で、引渡時に翌年も同じ額として本年度分と同額で清算は使えません。当然ですが、固定資産税額が変更になる前提ですので、「誤差」と呼ぶには金額変更のリスクが大きすぎます。
この場合は、【固定資産税等納税通知書が到着次第買主様より金額を振込】か【固定資産税等納税通知書が到着次第納税通知書を買主様へ渡して支払ってもらう（送達先変更届け出の手続きも含む）】での対応になります。
送達先変更届け出の手続き
送達先変更届け出の手続きとは、固定資産税・都市計画税の納税通知書（納付書）の送り先を変更するための手続きになります。
名古屋市は事前（3月初旬まで）に固定資産が所在する区を担当する市税事務所固定資産税課に「書類送達先等届出書」を提出してすることにより、固定資産税・都市計画税の納税通知書の送付先を変更することができます。書類送達先等届出書を提出すると4月初旬には買主様の所へ固定資産税・都市計画税の納税通知書が届きます。しかし、宛名は売主様宛ですから十分注意が必要です。
実際にあった固定資産税のトラブル
固定資産税等の清算では、様々なパターンや評価替えといったことも加わり今年度や次年度が評価替えの年度なのかと言ったことや、今年はうるう年ではないかどうかの確認等事前の準備が大変です。そんな中、1度だけですが、固定資産税の清算に関してトラブりがありました。
買主様から振り込まれないトラブル
私の経験ですが、上記の【固定資産税等納税通知書が到着次第納税通知書を買主様へ渡して支払ってもらう（送達先変更届け出の手続きも含む）】方法で固定資産税・都市計画税の納税通知書の送付を行ったのですが、氏名が違うからと家族の方が支払わなくて、売主様から督促が来ているとの連絡がありました。
同じ会社の違う店舗の担当者同士の取引で、社内分かれ契約でした。わたくしは売主様担当で、買主様は別の店舗の同期入社でした。
固定資産税等の清算は、同期同士とのこともあり話し合いで【固定資産税等納税通知書が到着次第納税通知書を買主様へ渡して支払ってもらう（送達先変更届け出の手続きも含む）】方法にしようとのことになりました。
引渡日には買主様にその旨の連絡をしておいて終了したのですが、固定資産税等の話をご存じない家族の方が、氏名が違うから支払わなくてもいいと勘違いして納付書を処分してしまったそうです。
延滞金が発生
固定資産税は支払われていなくて大変なことになっていると売主様から連絡がきたのは、約数か月後でしたから、延滞金もついている状態でした。
早速買主担当の同じ社内の担当者に連絡を取り、延滞金含めて支払ってもらいその他の事項にも影響がなかったから良いですが、その延滞が元で何らかの融資審査が通らなかった場合、大変なことになるところでした。
年度初めの引渡は避ける
不動産取引で、引渡日（決済日、残代金日、残代金決済日等呼び方は様々）は、その日のうちに司法書士が書類を揃えて法務局へ持ち込み登記申請をしなければいけません。ですから法務局が開庁している必ず平日になります。4月1日も平日であれば引渡は行えますが、ほとんどの不動産業者は行いません。ここではその理由を見ていきましょう。
4月初旬の引渡は大変
不動産業者では、4月上旬に引渡日を設定はしないことが多いです。理由としては、不動産の登記費用を算出するために必要な固定資産税評価額等証明書（名古屋市での呼び方）は4月1日からしか発行してもらないからです。
固定資産税評価額等証明書
固定資産税評価額等証明書が無いと固定資産税等の清算金が分かりませんし、登記費用も分かりません。評価替えが無い年度は、前年度の固定資産税評価額等証明書で固定資産税額を算出したり、登記費用も司法書士の判断で前年度ベースで算出したりします。登記費用は、報酬は変わりませんが、登録免許税と言った税金が変更になる可能性があります。
これが評価替えの年度だった場合、固定資産税の金額が前年度から変更になるので、清算金の額が変更になります。また、登記費用のうち登録免許税と言った税金の部分も変更になります。
通常売主様や買主様への引渡日の案内は、引渡日から2-3週間前には、全ての金額を明記して、見積書も添付して通知を行っています。引渡日が4月上旬の場合は、最速でも4月1日にしか引渡日の案内通知ができません。
評価替え年度の4月1日引渡だった場合
評価替え年度の4月1日に決済日を設定してしまった場合（新人はあるかもしれませんが、数年間の経験者ならまずないでしょう）、担当営業マンは通常よりも早く出社する必要があります。
不動産会社の営業時間は9時30-10時だと思いますが、この日だけは役所の開く時間の8時45分には近くの役所に行って、固定資産税評価額等証明書を漏れなく取得し、直ぐに写真を撮り、司法書士事務所へメール送信をしなければいけません。
今では写真→メールが一般的ですが、無かった時代は営業所へ飛んで帰り、真っ先にFAXでした。
その時にコピーやFAXを使っている後輩がいたもんなら、【大変な事】でした。強制停止は当たり前でしたね！
司法書士も電話でいいと言うところもあれば確認したいと言うところもあり様々でした。
その後、登記費用が判明して、買主様又は買主担当不動産会社へ連絡して残代金決済場所へ向かうのでした。
余談ですが、4月1日に店舗の移動があった場合は、移動前の店舗へ行って書類をピックアップして引渡を完了させて、新店長に提出後移動になった店舗へ戻ることになります。
評価替え年度の清算額は変更の可能性有
評価替えがある年度の4月に取引をする場合、事前に売主様と買主様の担当者は、売主様と買主様に登記費用と固定資産税・都市計画税の清算額に変更がある可能性がある事を伝えておく必要があります。それと、引渡日の案内通知が遅くなることと、4月になったら再度正しいものを通知する旨の案内も必要です。
余談ですが、4月の新人君の仕事は、営業所内にある全ての物件の固定資産税評価額等証明書の取得です。
当然取得するには、費用が必要ですが、いい先輩は前払いでした（笑）当然だと思いますが、漏れがあると先輩からきっちり指導？が行われます。こうやって仕事は覚えていくんですね。
今は名古屋市の評価証明書の取得ではキャッシュレス決済が利用できますので、現金を持っていなくても大丈夫です。ポイント還元も受けられるのですが、ポイント還元を受けることは、グレーですね。
固定資産税等清算金と消費税
固定資産税等清算金は、税金を清算するものですが、中には消費税が加算される場合があります。税金を支払うのに税金？と思われるかもしれませんが実際にあります。ここではどのような場合に消費税が必要なのか見ていきましょう。
売主が法人等の課税事業者の場合
売主が宅建業者等の法人の場合は消費税が加算されます。これは、売主が消費税を納める義務を持っているため、消費税を受け取る権利を持っています。また、個人事業主でも課税事業者はいますので、ヒヤリングをしっかりしておくことをおススメします。
建物の部分にだけ消費税が必要
法人等の課税事業者であれば消費税がかかってくるのですが、不動産では、土地には消費税はかかりません。土地は非課税になります。しかし、建物部分には消費税がかかってきますので、その分の支払いも出てきます。
課税事業者が土地と建物の不動産を売却した場合、売買代金には建物消費税を含む金額になります。そして、課税事業者は、売上高として、土地と建物と建物消費税の合計金額と固定資産税等清算金が売上高として収入になります。ですから固定資産税等清算金のうち建物部分には消費税が加算されるのです。
この清算に関しても仲介業者の一連の業務内に入っています。弊社ではこのような場合には、重要事項説明書の固定資産税等清算の部分に建物部分には消費税が加算される旨の記載をしています。
清算金はほかにもある
不動産の引渡日には固定資産税等清算金のほかにも清算する金銭があります。ここではその清算する金銭について見ていきましょう。
分譲マンションの管理費等も清算
不動産取引には、土地や一戸建てのほかに分譲マンションの1室の取引もあります。この場合、上記の固定資産税・都市計画税以外に管理費・修繕積立金等の費用が生じてきます。
これらの管理費等の清算に関しても仲介業者の一連の業務内に入っています。
管理会社と協議のうえ清算金を決定
管理費等清算金の清算は、固定資産税等清算金と同様に日割り清算で行います。管理費等清算金を計算する際には、あらかじめ管理会社や自主管理の際には理事長様と相談を行い、清算金を決定していきます。
管理費等の場合は、翌月分または翌々月分までを買主様から売主様へ支払う方法が一般的です。売主様には、引渡日以降も〇月〇〇日の引き落とし日までは、管理費の口座の解約や〇か月分の管理費等は入金しておく旨の通知が必要です。
万が一引き落とされずにいた場合、区分所有法第7条（先取特権）や第8条（特定承継人の責任）に基づき買主様へ請求されることもありますので、ご注意ください。
まとめ｜評価替えの年度と年明けの引渡日には注意
いかがでしたでしょうか。不動産取引は1生に何度もあるものではありません。大きなお金が動くものですから間違いなく行いたいですよね。
今回は、固定資産税等清算金に焦点を当てて解説しましたが、清算金は誤差が生じるものでもあります。不動産業者に任せておけば安心な取引ですが、引渡日が決まっている売主様や買主様は、今一度不動産業者から送られてきた清算書を見ながら電卓を当ててみてもいいかもしれません。
ゼータエステートでは、不動産業界歴約25年の経験豊富な人間が今までの経験をもとに対応いたしますので、名古屋市不動産の売却や購入の際はお声がけください。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては 
もあります。
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