名古屋市で被相続人の居住用財産(空家)を売ったときの特例

相続によって名古屋市内の空き家を引き継いだ場合、その居住者用財産を売却することもありますよね。相続税なども関わってくるので、自分が所有する家を売却する時と少し仕組みが異なります。

空き家に関わる譲渡所得の特別控除の特例というもので、その仕組みをうまく活用できれば、最大3,000万円の控除が可能になります。ただし、相続人の数が3人以上の場合は2,000万円までの控除となります。

せっかく売却するならば、税金を節約したいですよね。

今回の記事では、相続した空き家の売却の特例での売却について詳しく説明します。

相続した空き家の売却の特例の特別控除とは？

特別控除とは、通常は課税されるものが、特別の事由により課税されなくなる制度になります。その名の通り特別なもので、相続した空き家に関しては、期限が決められています。

ここでは、相続した空き家を売却する時の特別控除について見ていきましょう。

一定の条件を満たしている場合最大3,000万円の控除を受けれる

相続した不動産を売却する時には、譲渡所得税という税金がかかってしまいます。これは売却した時の売却益に対してかかる税金です。

被相続人、つまり亡くなった人の住んでいた家を売却する時に、一定の条件を満たしている場合最大3,000万円の控除を受けることができます。

これを空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例と言います。

この特別控除の適用のための条件や、対象物件の適用要件も細かく定められているのでよく理解しておくことが大切です。

相続人が3人以上いる場合は2,000万円までの控除

2024年1月1日以後に行う売却で、亡くなった人の住んでいた家を相続（遺贈による取得も含む）した場合、相続人の数が3人以上の場合は2,000万円までの控除となります。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

全国的に空き家問題が深刻化

この特例の背後にあるのは空き家問題です。
近年は、長男が実家を継ぐというケースが減少しており、実家の相続が空き家状態になるというケースが増えています。空き家の放置問題は全国に広がっていて、空き家の売却を優遇することにより空き家の活用を促進するための制度です。

そのため、マンションやアパートなどの集合住宅にはこの特別控除は適用されません。マンションは空き家の放置問題にならないためです。

特別控除を受ける条件とは？

相続した空き家が被相続人居住者家屋とみなされる特別控除の対象になり、売却する時の特別控除を受けるためには、条件があり、それらをクリアしないといけません。いったいどのような条件があるのでしょうか。

ここではその条件に付いて見ていきましょう。

条件1：1981年5月31日以前に建築されている

1つ目の条件は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された一戸建ての建物であるということです。これには理由があって、1981年6月1日に建物を建てる際の基準に大きな改正がありました。1981年5月31日以前に建築確認された建物が旧耐震基準、1981年6月1日以降に建築確認された建物が新耐震基準となっています。

本来であれば、建築確認年月日が判断基準だと思うのですが、建築確認年月日を判断基準にすると建築確認や検査済証が無い建物については、適用のが出来ませんので、登記簿謄本に記載された建築年月日で、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された一戸建ての建物と定められています。

条件2：建物だけでなく、土地も相続している

2つ目の条件は、建物と土地の両方を相続していることです。売却をしても土地だけ、もしくは建物だけの相続の場合は控除の対象外になります。借地権付きの建物を相続しても対象外になってしまいます。

条件3：区分所有建物登記がされている建物でない

3つ目の条件は区分所有物登記がされている建物ではない、つまりアパートやマンション商業施設などではなく一戸建ての一般の住宅であるという意味です。空き家問題が背景にありますので、納得の理由だと思います。

条件4：相続の開始直前まで、被相続人以外の居住者がいなかった

4つ目の条件は相続の開始直前まで非相続人以外の居住者がいなかったという点です。そこにお住まいになっていた方が亡くなったことで、もう家が空き家になったかどうかが重要です。

例えば相続した空き家を売却するまでの間に、誰かに貸していたり、ご自身が住んでいたりした場合は特例適用外になります。

空き家であったことを公的に証明するためには、被相続人居住用家屋等確認書の交付の申請や、電気やガスの閉栓証明書、水道の使用廃止届出書などが必要になります。

老人ホームに入所されてから空き家を残して亡くなられた場合も、譲渡所得の特別控除の特例の適用対象になります。その場合は、いくつかの要件を満たしている場合があります。

• 亡くなられた方が老人ホームに入所する前に、要介護認定を受け、相続開始直前まで老人ホームに入所していたこと
• 亡くなられた方が老人ホームに入所した時から、亡くなられて相続するまで家財が置いてあるなどして継続的に使用していたこと
• 老人ホームへの入所の証明書の提出

条件5：2027年12月31日までに売却する

最大3,000万円の特別控除は期間限定の特例です。こう言った期限付きで法律を定める事を時限立法と言います。元々この特例は2023年12月31日までとされていましたが、この相続した空き家の売却の特例は、期限が延長され、2027年12月31日までに売却される物件が対象になりました。

相続した居住用財産を売却する時の要件とは？

次に考えるのは、先ほど考えた特別控除のための条件を満たしていた時に、売却の際に必要な要件になります。1つずつ考えていきましょう

要件1：土地と建物を売却をした人が相続人

この空き家に関わる譲渡所得の特別控除の特例を受けるには、亡くなった方から相続した土地と建物を相続した人（相続人）が売却をした場合に限ります。

要件2-1：相続人が相続した建物または建物と土地を同時に売却

この特例では、相続人が相続した建物と土地を売却する際の条件や注意点が設けられています。順番に見ていきましょう。

建物だけを売却する場合

相続した建物を売却するか、建物と土地を相続人が同時に売ることが条件となっています。ここでの注意点は、建物に条件がある事です。

建物条件とは、一定の耐震基準を満たしている事になりますが、空き家が古い建物の場合、現在の耐震基準に達していない場合が多く、この場合は売却する際に耐震基準を満たすように修繕する必要があります。

ここでは、建物を売却とだけ書かれているのですが、名古屋の不動産の売却で、土地だけ（底地と言われることもあります）の売却や建物だけの売却の場合、建物に借地権でも、物権の地上権が設定されている場合は別ですが、そうでない場合は、ほとんど購入希望者が現れません。私は今までの取引の中で経験したことはありませんし、売却依頼を受けない会社もあります。

今回の特例は、空き家を対象としていて、空き家を減らす意味合いがあると思うのですが、不動産売買の実務上で、耐震基準を満たした、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された一戸建ての建物だけが取引されることは非常に稀です。建物が古民家で、飲食店が建物だけを購入して曳家でどこかへ移動するのであれば、あり得る話だと思いますが、名古屋では需要は全くないんじゃないでしょうか。

土地が相続人のAさんで、Aさん所有の建物を第三者のＸさんへ売却した場合、土地と建物の権利関係が複雑になり、将来の相続に対してもややこしくなるだけです。

建物と土地を同時に売却する場合

建物と土地を相続人が同時に売ることが条件ですので、不動産売買の実務としては一般的な事になります。この場合も建物については、売却する際に耐震基準を満たすように修繕する必要があります。

要件2-2：相続人が相続した建物を解体して土地だけ売却

建物があまりにも古く手入れもされていなかったりする場合、耐震工事を行うよりも、建物を解体して更地にして売却をした方が良い場合があります。また、更地にした方が、土地としての価格も一番高く見る事（査定する事）が出来ます。更地の場合だと購入者が好きなように家を建てる事が出来、人気が出ます。

一方古い家が建っていた場合は、いくら耐震基準を満たしているとはいえ、今人気の間取りにもなっていない建物です。浴室も古くて寒い在来工法の浴室で、浴槽も深く狭いステンレスの浴槽だったり、キッチンもシステムキッチンではなく、ガス瞬間湯沸かし器だったり、食器洗浄機なんてものも付ける事が出来なかったりと購入者の奥様からも敬遠されてしまいます。

この様に相続人が建物を解体して更地にして売却を行うことで、今回の特例を受ける事が出来ます。

要件2-3：購入者が耐震工事や解体を行っても大丈夫

今回の特例を受けるための要件が改訂されていて、現在では、上記の2パターン以外にも特例を受ける事が出来ます。

相続人が相続した建物と土地を同時に売却して、翌年の2月15日までに購入者が耐震工事または建物の解体を行うことで、相続人が特例を受ける事が出来ます。

上記では、相続人がとなっていたので、不動産売買実務では、売主様にあたります。売主様が建物を解体して土地を売却することが条件でしたが、現在は、購入者つまり買主様が耐震工事や建物の解体を行なえば特例が適用になるように変更になっています。個人的に察するに金銭的な諸事情がからみなかなか思うように進まなかったんじゃないかなと思います。

名古屋だと土地の坪単価も住宅地で＠40万円～＠200万円位だと思いますので、そこそこ広さがあれば、解体費用も土地の売却代金から捻出できます。しかし、土地の坪単価が＠10万円の地域で、高度成長期時代に造成された団地だとした場合、土地面積は約35坪の場合、売却代金は350万円ですが、立地が隣とかなり接近していて前面道路幅員も4ｍしか無かったりすると、解体するのに275万円かかって、測量費用55万円、仲介手数料33万円で363万円と見事な赤字です。

2024年1月1日改定の内容

2024年1月1日に改訂された内容ですが、飴と鞭があります。

飴：相続人が相続した建物と土地を同時に売却して、翌年の2月15日までに購入者が耐震工事または建物の解体を行うことで、相続人が特例を受ける事が出来ます。

鞭：相続人が3人以上いる場合は、1人当たり2,000万円の控除に減額。それまでは相続人の人数に関係なく1人当たり3,000万円の控除。

個人的に上記から考えるに、東京、大阪や名古屋の都市部や都市圏ではこの制度が活発に利用されて、節税できた人が多数いた→税収が減った。地方部では、思うように制度の利用が無く空き家が減らなかった。

それか、単純に飴を与えるのであれば、鞭も与えないといけないからこうなったのかとも考えられます。基本的にこの制度は都市部の不動産売却が有利だと思います。

要件3：相続してから3年後の年末までに売却する

特例適用のための1つ目の要件は、空き家を相続してから3年後の年末までに売却するというものです。長期にわたって空き家だった物件を売却する時には対象外になってしまいます。
実家がなくなってしまうのは惜しいと思う方がいるかもしれませんが、売却するなら早めの売却がオススメです。

期間の考え方に注意してください。相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなので、2025年4月1日に相続の開始があったとすると、2028年12月31日が期限になります。

要件4：売却金額が1億円以下である

売却金額が建物と土地の合計が1億円を超えている場合は、特別控除は受けられません。売却金額がいくらになるのかは、しっかりと見極める必要があります。

特に都市部では1億円なんて直ぐに越してしまう可能性があります。名古屋でも人気の住宅地で、そこそこの広さがあれば、軽く1億円は超えてしまいます。坪単価＠200万円の地域であれば50坪で1億円です。

これについては、坪単価も高く、敷地面積も大きいので、1回で売却をすると1億円を超えてしまう場合には、分割で売却すれば1億円以下になるとした場合、分割で売却をしても、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した金額を合計して考えますからこの特例の適用外になります。

また、分割で売却してその年の確定申告で、この特例の適用を受けていた場合でも、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した金額を合計して考えますので、残りの部分を自分や他の相続人が売却して売却代金の合計額が1億円を超えたときには、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

要件5：売った建物や敷地が他の特例の適用を受けていないこと

売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないことが適用条件になります。
これは、重複して控除を受けることができないことになっています。買い物をするときは、ポイント2重どりはありますが、税金控除の2重控除があったらいいですよね。

要件6：この建物と土地以外の相続財産で同じ特例を受けていないこと

これは、同じ方から他の建物と土地を相続していて、既にその建物と土地でこの特例を受けていた場合は、特例の適用外となります。同じ特例を違う不動産とはいえ、2回も受けることはできないことになります。

要件7：第三者に売却する

最後の要件は第三者に売却することです。身内や親族に売却する場合は、3,000万円の特別控除の対象外になります。具体的には、生計を共にする親族や内縁関係にある方、特殊な関係のある法人などです。いわゆる不動産を通して、家を売買する必要があります。

建物解体時および耐震工事時の注意事項

相続人であり、不動産売買の売主様が建物を解体および耐震工事をして建物や土地を売却する場合と買主様が建物を解体および耐震工事をする場合があります。その時の注意点としてどのようなことがあるのか見ていきましょう。

建物解体時は写真が必要

建物を解体する場合は、写真を撮影しておく必要があります。必要な写真は、解体前・解体中そして解体後の3パターンが必要です。忘れずに撮影するようにしましょう。万が一相続した建物や土地が遠方であれば、解体業者にお願いをしておくのもいいでしょう。

建物解体および耐震工事の時期

建物の解体や耐震工事の時期については、売却した年の翌年2月15日までに終了している必要があります。1日でも遅れると特例が適用除外になりますのでご注意ください。現場が2月15日に終了しても認めてくれるかわかりません。

必要な書類は、法務局から取得した、家屋の閉鎖事項証明書になります。当然ですが、申請してすぐに閉鎖謄本が出来上がるわけではありませんので、余裕を持った日程でことを進めるほうがいいでしょう。

契約日ベースか決済日ベースかを選択

建物の解体や耐震工事の時期については、売却した年の翌年2月15日までに終了している必要がありますが、特例を受けるために売買契約日を基準とするか、建物た土地の引き渡し日を基準にするかを選択できます。この選択ができることにより有利な日付を選択できます。

例えば、12月25日に売買契約をした建物と土地を翌年の2月28日に引き渡した場合を考えていきましょう。特約で、買主が本物件取得後買主の責任と負担により建物を解体する旨の内容だった場合、売買契約日を基準にしたのでは、この特例は受けられません。この場合は引き渡し日を基準にするとこの特例は受けることができます。

このように買主が建物を解体する場合や耐震工事を行う場合は、必ず特約にその旨を明記しましょう。万が一買主が物件取得後に気が変わり建物をそのままの状態で使用するかもしれません。特約で明記していたにも関わらず建物をそのままの状態で使用した場合は、決済後ですがらどのようになるかはその時次第なのですが、違約条項も特約明記にしておくことをおススメします。

空き家を相続した時の売却の流れ

空き家を相続した場合、この特例を使うのであれば、売却することになります。では、どのような手順で売却をおこなうのか見ていきましょう。

相続した空き家の査定

最初に行うことは、不動産会社に査定を依頼して、相続した空き家の現在の市場価値を把握します。

まず最初に、相続した空き家の評価額を把握しましょう。これには不動産鑑定士の評価や市場価格などを考慮する必要があります。

さらに、相続税についても確認しておきましょう。詳細な評価額と税金額は、後の手続きに影響を与える重要な要素です。

特例を受けるには売却金額が1億円を超えてはいけません。価格はいくらくらいになるのかちゃんと査定してもらいましょう。

次に不動産業者選定ですが、複数の業者に相談し、提案や査定額を比較検討することが大切です。比較検討する中で、自分たちに有利なサービスを行っている会社を選ぶことも重要です。

不動産会社の中には、業者による買取を最優先で考え、自分たちの成績優先の業者もいます。売る側にたって販売してくれる業者を選ぶことが最も重要です。

そして、空き家を相続した場合の価格の査定には「机上査定」と「訪問査定」がありますが、相続した不動産を有利に売却するのであれば、「訪問査定」をオススメします。

空き家を相続した場合の売却価格の設定

査定が済み、販売価格を設定したら、その後は不動産業者へ任せましょう！

依頼した不動産業者が積極的に購入希望者を募集します。

現在の主流はインターネットでの集客です！SUUMOやYahoo!不動産などの不動産ポータルサイトへ掲載して購入希望者を募集します。

インターネットに掲載することにより、全国、全世界からあなたの不動産見られることになります。

それでも、一定の期間内に購入希望者が現れなければ、価格の見直しを検討することも必要です。

特例で譲渡所得税が免税になることも

この特例を使うことにより、不動産を売却した際にかかる場合がある譲渡所得税がかからなくなることもあります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、家を売却することで得た利益に対して課税される税金です。売却価格から取得原価を差し引いた金額が課税対象です。

譲渡所得税率は所有期間によって異なりますので、しっかりと確認しておきましょう。

●　短期（5年以下所有）：39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
●　長期（5年以上所有）：20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）

相続した空き家の売却の特例【実際の事例】

実際に取引したケースですが、譲渡所得税はかかりませんでした。

土地185坪
坪単価＠20万円
売買代金3,700万円

取得費185万円（取得費不明のため売買金額の5％）
建物解体費用350万円（残置物処理費も含む）
測量費用60万円　（建物滅失登記も含む）
仲介手数料128万円　（名古屋市外だったため正規の手数料）

3,700万円-185万円-350万円-60万円-128万円＝2,977万円
特例の3,000万円を使用すると2,977万円-3,000万円で譲渡所得税は0円でした。

特例が使えなかった場合、2,977万円×20.315％＝6,047,775円の譲渡所得税でした。

現在の販売方法

不動産の販売方法も昔と比べて随分変わってきています。主流派インターネットになりました。ここでは販売方法についてみていきましょう。

360°バーチャルツアーを活用するメリット

不動産市場は常に変動しているため、専門家の意見を聞くことが賢明です。信頼できる不動産業者に相談し、最新の市場情報を取得しましょう。

相続した空き家を早めに売却するために、室内360°すべてを見せる事が出来る360°バーチャルツアーを行っている不動産業者を選び、適切なタイミングでの売却が、より良い結果を得るための鍵となります。

購入希望者は全てインターネットで調査済み

昔は、不動産広告と言えば新聞折込チラシやポストに入っているビラが主流で、本当にごく一部の物件情報しか掲載されていませんでしたし、開示もされていませんでした。

しかし、現代は、インターネットが全ての疑問に答えてくれる世の中になりました。そのため、問い合わせはメール中心で、購入希望者が見たい日時を指定してきて内覧を行うスタイルが主流です。スーモは、即時予約と言って見たい日時が空いていればすぐに予約が成立するといったシステムがあり、不動産業者とやり取りが不要で内覧できます。

昔は、不動産業者がお客様を複数の物件（大体3-5物件）に案内してその中から決めてもらったものでした。しかし、現代は、売り物件情報は全て公開されていて、不動産業者の情報網とほとんど同じです。つまり全ての物件情報を見て内覧に来ています。

つまり昔からある写真だけの販売方法では購入希望者は満足していません。360°バーチャルツアーで他の物件と差をつけることをおススメします。

成功する相続した空き家の売却のポイント

相続した空き家を名古屋市で成功裏に売却するためには、いくつかのポイントを押さえることが必要です。それでは、具体的なポイントをご紹介します。

市場調査を徹底する

購入希望者が知りたい情報は多く、売却を成功させるためには市場調査が不可欠です。周辺の不動産価格や需要動向を調べ、自身の物件がどの位置にあるのかを把握しましょう。

正確な書類を準備する

相続した空き家の売却に必要な書類を整えておくことで、買主への信頼感が生まれます。書類不備によって取引がうまく進まない事態を未然に防ぐためにも、準備は念入りに行いましょう。

見積もりの比較を行う

複数の不動産業者から見積もりを取得することで、適正価格を判断しやすくなります。また、手数料やサービス内容も比較し、自分に最も合った業者を選ぶことが大切です。

適切なタイミングで売却する

無理なタイミングで売却するよりも市場や経済状況を考慮してから決定する方が賢明です。必要に応じて市場の動向を見守り、適切なタイミングを見定めましょう。

まとめ｜相続した空き家の売却

いかがでしたか。この記事では、名古屋市で被相続人の居住用財産(空家)を売ったときの特例について、また注意点についてご紹介しました。

この特例が適用になるとかなりの税金を支払わなくて済みます。そのために細かいところまで条件を確認しておきましょう。
期日も重要な条件の一つになります。いつまでに売らないといけないか、建物を解体したり耐震工事を行う期日も把握しておいてください。
そして、相続した名古屋市の空き家の売却は、多くの方にとって初めての経験となるでしょう。

この記事をご覧になりこの特例を適用して売却を成功させてください。

名古屋市での不動産売却が、あなたにとってスムーズに進むよう願っています。

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