名古屋市の土地・戸建で前面道路幅員が4ｍ未満の場合の売却方法
名古屋市で土地・戸建の前面道路幅員が4ｍ未満の場合でも、不動産売却が可能なのでしょうか。実は前面道路幅員が4ｍ未満の場合は幅員4mを確保するため、敷地を後退させる必要がでてきます。これを「セットバック」といいます。そしてセットバックが必要な道路の事を「2項道路」と呼びます。これは、建築基準法第42条2項に規定されているため「2項道路」と呼びます。そして「2項道路」の幅員は1.8m～4m未満の道路になります。
これから、2項道路のセットバック物件のメリット、デメリット、売却するポイントなどをご紹介します。セットバックが必要な不動産を売却したい人は、参考にしてみてください。
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前面道路幅が4ｍ未満の2項道路だとセットバックが必要
建築基準法では、建築物を建てる際は敷地が4m以上の道に2m以上接道していなければならないというルールがあります。これを接道義務といいます。しかし、幅員4mに満たない道路が名古屋市で多数存在しているのが現状です。
そのため建築基準法の第42条2項で、道路の中心線から2mの線まで道路をセットバック（後退）させることで、建築基準法上の道路とみなされる例外措置が設けられました。これに該当する道路を42条2項道路とよびます。
まとめると、土地・戸建の前面道路幅が4ｍ未満だとしても、2項道路のセットバックを行えば建築を問題なく行えるということです。
2項道路のセットバック不動産のメリット
2項道路のセットバック物件のメリットには、 見通しがよいので通行に便利、 購入価格が安くなる場合があるというものがあります。メリットを確認することで、売却する際のアピールポイントを見つけられるかもしれません。確認するとよいでしょう。
見通しがよいので通行に便利
2項道路のセットバック物件のメリットに、見通しがよいので通行に便利というものがあります。
セットバックを継続的に行うと、道幅が整っていくので見通しがよくなります。そのため歩きやすくなるので、通行に便利になるのです。また道路の見通しがよくなると、暗い夜道を歩く際にも安全性の向上が期待できます。
購入希望者にとって購入価格が安くなる
購入価格が安くなるというのも、2項道路のセットバック物件のメリットです。セットバックが必要になる不動産は、道幅が狭く日照りも悪い場合があるため不人気の傾向です。
そのため購入価格が安くなることがあります。人気の土地に住みたい場合、手頃な価格で購入できるセットバック不動産を見つけたら気になる人もでてくるでしょう。希望の土地でコストを抑えられるので、売り出してから早い時期に買い手がでてくる可能性があります。
2項道路のセットバック不動産のデメリット
2項道路のセットバック不動産のデメリットには、建てられる規模が小さくなる、 防災面で不安がある、セットバックした部分を自由に使えないというものがあります。順番に解説していくので、確認していきましょう。
建物の規模が小さくなる
2項道路のセットバック不動産のデメリットに、建物の規模が小さくなるというものがあります。セットバックした部分は道路としてみなされることになるので、その部分に建物を建てることや建ぺい率や容積率に算入ができなくなるのです。
セットバックすると建物を建てられる友好敷地面積が狭くなるということを、しっかり認識する必要があります。
防災面で不安がある
防災面で不安があるというのも、2項道路のセットバック不動産のデメリットです。セットバックが必要な土地は全面道路が狭いです。そのため道を歩く人との距離が近くなるので、防災面での不安がでてきます。
また道が狭いと車の通行がしにくいので、歩きにくいと感じる恐れもあります。特に名古屋市は大都市とはいえ車社会ですから2項道路のセットバック不動産は、購入希望者の車種によっては購入を諦めてもらうこともあります。
セットバックした部分を自由に使えない
2項道路のセットバック不動産のデメリットに、セットバックした部分を自由に使えないというものがあります。セットバックした部分は、道路としてみなされることになるので、その部分に建物を建てることや建ぺい率や容積率に算入ができなくなるのです。建物には家屋だけでなく、塀やフェンス等の構造物も含まれます。一般的には所有地でありながら、道路状にして車の通行を妨げないようにしておかなければなりません。
2項道路のセットバック不動産を売却するポイント
2項道路のセットバック不動産を売却するポイントには、セットバック部分を売出価格から差し引く、築が古くなっている建物であれば、売却する前に建物を解体するというものがあります。これから順番に解説していきます。
セットバック部分を売出価格から差し引く
2項道路のセットバック不動産を売却するポイントに、セットバック部分を売出価格から差し引くというものがあります。実際は、所有権が移転したからと言って強制的にセットバックを行う必要はありません。現在ある建物や構築物を解体して再建築の際は、道路中心線から2ｍ後退した（または道路の向こう側から4ｍ後退した）ところまでを道路状にして建築します。
売却当初にセットバック費用を差し引いて売り出すか、買い手との交渉時に減額するのが手段として有効です。
売却する前に建物を解体する
築25年から30年以上経過した木造家屋であれば、売却する前に建物を解体するのも、2項道路のセットバック不動産を売却するポイントです。建物を解体すると、すでにセットバックされた状態で売却できます。この場合、売り出し中は、古家付き土地として販売を行い、購入希望者と売買契約締結後に解体を行います。
上記記事には、「古家付き土地として販売方法」「建物の解体時期」についての記事になります。併せてご覧くださいませ。
まとめ｜名古屋の前面道路幅員4ｍ未満の土地は売却可能
名古屋の前面道路幅員4ｍ未満の土地は、2項道路のセットバックを行えば建築を問題なく行うことができます。セットバックの必要な不動産は、建築規模が小さくなったりセットバック部分を自由に使えなくなったりするというデメリットがあります。
そのため一般的には売りにくい傾向があります。セットバックの必要な不動産を購入してもらうために、建物を解体してセットバック工事を済ませるなど対策をとりましょう。そうして買い手にかかる負担を下げて売り出すのがオススメです。
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