名古屋不動産売却｜再建築不可の土地・戸建でも購入希望者はいる
不動産の購入を考えている際に、「再建築不可物件」という言葉を見たことがあるかもしれません。
特に地域の相場よりも安い物件を探している場合、再建築不可物件に出会う可能性が高くなります。
再建築不可物件は、単に不動産会社が定めた条件ではなく、不動産の法律上の要件と関係しています。
そのため、再建築不可物件を購入する際には注意が必要です。
今回は、再建築不可物件の基本情報から、購入する際のメリットやデメリット、有効活用方法まで詳しく説明します。
Contents
名古屋市内で再建築不可物件はある？
名古屋市ですが、名古屋市内にも再建築不可物件は、多数存在します。
再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体し、更地にしても新たに建物を建てることができない土地のことです。
再建築不可物件は、都市計画法によって定められた「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在します。
これらの区域で建物を建てる場合は、建築基準法によって規定された「接道義務」を満たさなければなりません。
接道義務とは、建築基準法で定められた道路の幅員が4m以上であり、建物の敷地が2m以上道路に接していることを指します。
接道義務を満たしていない場合、新たに建物を建てることができないため、その土地は「再建築不可物件」となります。
以下は、再建築不可物件の例です。
- 建物の敷地が建築基準法上の道路とまったく接していない場合
- 建物の敷地が建築基準法上の道路と接しているが、接している幅が2m未満である場合
- 建物の敷地が幅員4m未満の道路や私道とのみ接している場合
再建築不可物件購入のメリット
再建築不可物件を購入する場合、メリットやデメリットがあります。
メリットとしては、価格が比較的安く、購入時の負担が軽減されることがあります。
また、投資や土地活用の観点から見れば、将来的な価値の上昇が期待できる場合もあります。
再建築不可物件購入のデメリット
一方、再建築不可物件を購入する際のデメリットとしては、建物を新たに建てることができないため、将来的に建物の改築や増築を行うことができず、そのままの状態で利用することになる可能性があります。
また、将来的な売却時にも再建築不可物件であることが買い手にマイナスの影響を与えることがあります。
再建築不可物件の活用方法
再建築不可物件を有効活用する方法としては、土地利用や建物のリノベーションなどさまざまな手法があります。
例えば、土地を駐車場や庭園として活用したり、建物を別の用途に転用することが考えられます。
ただし、再建築不可物件を購入する前に、地域の自治体や専門家に相談し、具体的な活用方法を検討することが重要です。
再建築不可物件を購入する際には、その土地の法律上の制限を理解し、将来にわたる利用方法やリスクを慎重に考える必要があります。
不動産会社や専門家の助言を受けながら、適切な判断をするようにしましょう。
個人的な考えですが、名古屋市内の市街化区域の土地・戸建であれば、条件次第で売れない不動産は無いんじゃないかと思っています。
市街化区域と市街化調整区域
逆に名古屋市内であっても市街化調整区域の土地・戸建は売れない(売りにくい)可能性が高いです。
２ 市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
３ 市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。
出典：都市計画法第7条
一言で言うと、上記の２は積極的に建物を建てて都市にしていこうとしている区域です。
逆に上記の３は市街化にはしない、つまり建物を建てることはしない区域になります。
再建築不可の土地でも購入希望者が見つかって売れていく！
私の持っている土地や戸建は、再建築が出来ないので、このまま持ち続けるしかないのか。。。そう思ってらっしゃるあなた！
不動産は価格さえ見合っていれば、売れていく可能性が非常に高いです！
再建築不可の土地や戸建なんかでも隣接地の方が買われる可能性が十分にあります。
【体験談】再建築不可物件の売買取引
実際に、こんな例もありました。
その不動産は、戦後すぐに建築された木造平屋建ての建物と土地でした。
この不動産は、再建築が不可の状態だったので、土地としては売れず、【戸建】として売却活動を進めていました。
理由は、建物を解体したら2度と建物の建築確認が降りないからです。
その土地は【延長敷地】（旗状の土地形状）で、道路との接している部分が2ｍ未満の土地でした。
要するに【接道義務】を満たしていません。
建築基準法第43条では、建築物の敷地は、建築基準法の道路(自動車専用道路等は除きます。)に2メートル以上接しなければならないと規定されています。
したがって、この規定を満たさない敷地に建築物を建築しようとする場合には、建築基準法の道路を築造したり、建築物の敷地と建築基準法の道路との間の土地を買収、借地等するなどにより、この規定を満たすようにする必要があります。
一方で、公園内の建築物のように、この規定を満たしていなくても、建築物の敷地の周囲に、広い空地(くうち)があり、建築物を建築しても交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がない場合もあるため、建築基準法第43条第2項第2号では、一定の基準を満たす建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可(接道許可)したものについては、特例としてこの規定を満たしていなくても建築することが可能となる許可制度が設けられています。
現状では、接道義務を満たしていないので、現状の建物を解体してしまったら2度と建物は建築出来ませんし、道路との接する部分が狭く解体するにも重機が入れず、かなりの解体費用がかかる見込みでした。
売主様は、使用しない不動産に対して毎年固定資産税等を払い続けていました。
誠にもったいない話ですね。
そんな状態の不動産ですが、売却依頼を受けて、売主様に隣接地に声をかける許可をいただき、話しをしましたが、なかなかいい返事が貰えませんでした。。。正直どうしよう。
現状の報告を売主様にさせていただき、思い切って価格をかなり下げてもらいました。
本当に思い切った提案でした。
新たな価格での売り出しを行ない、1カ月ほど経過すると、問い合わせがありました。
案内時にくどいくらいに再建築出来ません。解体したら2度と建物は建築出来ませんとお話しして、ご納得いただき、その不動産を現状有姿にてご購入いただきました。
売却を諦めるのは手段を尽くしてから
この様に再建築出来ずに持ち続けるしかないかもと諦めるのは、売るための手段をいろいろ尽くしてみた後でも遅くないと思います。
他にも事例はありまして、その不動産も、接道義務を満たしておらず、俗に言う【但し書き道路】でした。
しかし、その不動産は隣接地所有者が購入することになり、【但し書き道路】の要綱から外れ、接道義務を満たすことになり、売主様・買主様と名古屋市の【但し書き道路】担当者も喜びました。
もしこの様な不動産をお持ちのお客様がいらっしゃいましたら、是非弊社へご相談ください。
弊社は「売却を専門で取り扱う会社」です。
それが故に「売主様の立場に立って」活動をさせていただいております。
不動産取引は「売主様が主体」「売主様が不動産を売ってくださるからこそ成り立つもの」
これを常に考え行動しております。
関連記事がございますので、よろしければご覧くださいませ。
まとめ｜不動産は価格との関係で売れていく
再建築不可の不動産は本当に多数有、取引をしていると当たります。
そんな時でもあきらめずにいろいろ手を尽くしてくれる不動産屋を探す事が得策だと思います。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては 
もあります。
↓↓↓下の画像をクリックでバーチャルツアー・バーチャルホームステージングの詳細ページ↓↓↓
名古屋市であれば、「ゼータエステート」がバーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行っています。
バーチャルツアー・バーチャルホームステージングなら「ゼータエステート」
【査定】お問い合わせ
不動産売却「5つのメリット」で他社とは違う売主様へのサービス
販売物件 土地・戸建・マンション 名古屋市内16区
