名古屋市不動産売却｜南側リビングが幹線道路に面した物件の売却
不動産の売買などは、生涯を通して何度も経験することではありません。それゆえに、まず何から手をつけてよいのかわからないという人も多いのではないでしょうか。
本記事では、名古屋市で南側リビングが幹線道路に面している物件（土地、戸建、マンションなど）の売却を検討している人のために、売却の手順や必要経費、物件のメリットやデメリットなどを解説していきます。よりよい不動産売却の参考にしてみてください。
Contents
名古屋市の地価
2023年1年間の地価について、国土交通省の発表によると、緩やかな景気回復の中で全国的に地価が上昇基調を強めています。とくに三代都市圏（東京圏、大阪圏、名古屋圏）の平均変動率は、住宅地、商業地ともに3年連続で上昇し、上昇率も拡大傾向です。
名古屋市の対前年平均変動率を見ると、次の通りで、名古屋市だけでも地価が上昇しているのがわかります。
| 2023 | 2024 | |
|---|---|---|
| 住宅地 | 3.7% | 4.5% |
| 商業地 | 5.0% | 6.0% |
地価が上がる条件は主に、次の4つが考えられます。
- インバウンド需要
- 人口増加
- 交通機関の整備
- 都市開発
生活に便利で人が集まりやすい環境だと地価が上がりやすくなります。三代都市圏などはとくに、景気が回復して街に活気が出てくると、さらに上昇の見込みがあるでしょう。
＊参考 国土交通省「令和6年地価公示」
南側リビングが幹線道路に面した物件のメリット
幹線道路沿いにある物件には、享受できる次のようなメリットがあるので、売却の際の宣伝ポイントになります。
交通の利便性が高い
車をよく使う人は、幹線道路にすぐ出られて、目的地までのアクセスに優れています。住宅街などの細い道路の運転が苦手な人も、楽に車を出せてストレスなくドライブを楽しめます。
また、高速道路のインターが近かったり、1本で行けたりする場合だとその利便性が価値に代わることも多々あります。
車に普段乗らない人やご年配の方にも、バスの停留所が近い、タクシーを拾いやすいなどのメリットがあり、交通手段の面で大変便利です。毎日の通勤通学にも便利なので、ファミリー層にもオススメしやすい立地です。
生活の利便性が高い
幹線道路沿いには、大型のショッピングモールや、レストラン、ホームセンターなどの商業施設や、図書館、公民館、文化施設などの公共施設が豊富に立ち並んでいます。生活必需品をはじめとしたショッピング、娯楽、レジャーなど、近場で楽しめる施設が豊富だと、生活満足度も高くなります。
南側が道路のため圧迫感がなく開けている
南側が幹線道路の物件は、そのには建物が建つことは無く、圧迫感がなく開放的な空間があります。しかも幹線道路の場合、道路幅員は歩道も併せると30ｍくらいになると思いますので、道路の向こう側（道路の南側）の建物の圧迫感や閉塞感もほとんどありません。開放的な暮らしを希望される方にはもってこいの立地条件です。
南側が道路のため日当たりがいい
「南面道路」この言葉は、不動産のキャッチコピーで良く出てくるフレーズです。南側に道路があると上記で書いた通り、建物が建つことは無く日当たりを遮るものが無く、日当たり良好の物件になります。南側のリビングやお部屋にはたっぷりと日差しが降り注ぎ明るい開放的な空間で過ごすことができます。特に不動産をお探しのお客様の要望の一つに「日当たり」を重視される方が多いので、ファミリー層にとってオススメしやすい物件です。
南側リビングが幹線道路に面した物件のデメリット
南側リビングが幹線道路に面していると、交通量の多い幹線道路沿いの環境だからこそのデメリットもあります。家を売却するときのマイナスポイントにもなり得ることを把握しておきましょう。
周辺の騒音や振動の問題
南側のリビングが、片側3車線の幹線道路に面していると、やはり買主が気にするのは騒音と振動の問題です。2重サッシや防音壁などで対策がしてある物件の場合は、そのことをしっかりとアピールするとよいでしょう。
事前に騒音計などで窓を閉めた場合と開けた場合などの数値を計測し、知らせることで、安心してもらえる場合もあります。後のトラブルを避けるためにも、誠実な対応を心がけましょう。
振動も気にされるお客様が多いことも事実です。特に赤ちゃんがいるご家族ですと、赤ちゃんの昼寝の時間に振動で起きてしまうことが考えられるために敬遠されることもあります。
排気ガスの問題
家族に小さな子どもやご年配の方がいる場合、とくに排気ガスを気にする買主もいます。道路側にベランダがある場合は、洗濯物や布団などを干すと、汚れてしまうリスクも考えられるので、排気ガスの問題をあまり気にしない買主と取引する方がよいでしょう。
洗濯ものの汚れもそうですが、日々の生活の中で排気ガスの問題を重視されるお客様には、空気清浄機の使用をお勧めして見ましょう。また、その空気清浄機の価格分を物件価格から差し引いての提案も有効かもしれません。
不動産売却時にかかる税金や必要経費
不動産を売却すると、以下の税金を支払わなければなりません。
| 税区分 | 概要 |
|---|---|
| 印紙税 | 不動産売買契約書に記載された金額によって印紙税の額が決まる。 1,000万〜5,000万円…2万円の印紙税 5,000万〜1億円…6万円の印紙税 |
| 登録免許税 | 売却により所有権移転をする場合、固定資産税評価額の2％の登録免許税がかかる。（2026年3月31日までは軽減税率適用で1.5％） |
| 住民税・復興特別所得税 | 不動産売却によって得た利益を譲渡所得として、住民税、所得税（復興特別所得税も含む。税率2.1％）が課せられる。 |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得に対して課せられる。 |
譲渡所得税と住民税は、譲渡する土地や建物の所有期間によって税率が変わります。
所有期間の計算方法は、不動産購入日から、譲渡した年の1月1日までの期間が、5年越（長期譲渡所有）か5年以下（短期譲渡所有）かです。各税金の税率は以下の通りです。
| 区分 | 短期 | 長期 |
|---|---|---|
| 期間 | 5年以下 | 5年超 |
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 合計 | 39％ | 20％ |
税金の他にかかる経費として、次のようなものもあります。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 住宅ローン一括返済の手数料（金融機関へ）
- 抵当権登記の抹消費用（住宅ローンが残っている場合）
- 司法書士への報酬
- 境界確定費用
- 建物部分の解体費用（建物は処分し、土地だけ売却する場合）
不動産売却時には、何かと費用がかさむことを想定しておきましょう。
＊参考 国税庁「土地や建物の譲渡所得に対する税金」
名古屋市で南側リビングが幹線道路に面した物件を高く売るコツ
南側リビングが幹線道路に面した物件の売却を考えている方にとって、少しでも高く売れれば嬉しいですよね。ここでは、高く売るコツについて、ご紹介します。
南側リビングであっても第一印象が大切
外観や部屋の入り口など第一印象が素敵な物件だと、買い手が物件に興味を持ってくれるようになります。買い手が物件に興味を持ってくれていれば、その後に部屋の中を紹介した時にも、好印象を与えることができます。
玄関の掃除や見た目や匂い、清潔さなど、購入希望者が最初に感じる印象を良くすることが重要です。入り口・室内や玄関ホールを美しく整えるなど心配りが求められます。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
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売却するときに注意すること
売却するときは、売却前に最低条件を考えておきましょう。売却をするときの最低条件とは、最長でいつまでに売却しなければならないのか、最低でいくら以上で売却するのかという基準です。例えば、住宅ローンが残っている場合、売却価格は住宅ローンの残債以上で設定しなければなりません。
また、半年後に引っ越しすることが決まっている場合は、最長でも半年以内には売却しなければ家賃の支払いが2重となってしまいます。最低条件を考えていないと、売却価格の設定や、買主との条件交渉時に誤った判断をしてしまうかもしれません。誤った判断をして後悔しないためにも、売却前に最低条件を考えておきましょう。
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物件の周辺情報をまとめておく
その物件自体の魅力を伝えることももちろん重要なのですが、買い手の方はその物件に住んだ後のことを想像しています。素敵なお家でも、周りに生活に必要な施設がなければ、せっかく購入しても生活しづらいと感じてしまいます。
そのため、物件の周辺にどういった施設があるのかをまとめてパンフレットなどを用意しておくことがオススメです。例えば、スーパーやコンビニ、学校、病院など生活に必要な施設がどのくらいの距離にあるのかをまとめることで、この物件に住んだ後の生活を想像しやすくなります。買い手の方が物件の購入を前向きに考えられるように準備をしておきましょう。
不動産を売却する流れと注意点は？
不動産売却に慣れていない方のために、不動産売却の流れと注意点を解説します。全体像やイメージを掴んでおくことで、実際の売却をスムーズにおこなうことが可能です。
売却の相談
はじめに行うことは、不動産会社に物件売却の相談をすることです。売る物件の売却相場を知ることが大切なため、複数の不動産会社に査定の依頼をしましょう。
価格査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。担当者に内覧をしてもらう訪問査定の方がより正確な査定ができるため、おすすめです。
田や畑の農地・駐車場等の空き地や中古戸建の空き家や中古マンションの空室と言った場合は、売主様の荷物等も無いため、気軽に訪問査定で見てもらうことが出来ます。
居住中の中古一戸建てや中古住宅などの一軒家の場合や居住中の中古マンションの場合はあらかじめ不動産会社と日程の調整が必要になります。早めに相談をしてみましょう。
媒介契約を結ぶ
次にすることは、媒介契約を結ぶことです。不動産会社を選んだら、売主と不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3つがあります。
- 一般媒介契約
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
媒介契約を提携できる不動産会社の数や契約有効期間などの違いがあるため、自分の状況をもとに選びましょう。
売却活動
次にすることは、売却活動です。インターネットやチラシなどで販売活動が行われます。広告を見て興味を持った人が不動産会社に連絡をし、実際に見学などをして購入するか決めます。見学などを経て、双方が条件に合意をすれば売却活動は終了です。
購入希望者と売買契約を結ぶ
次にすることは、買主と売買契約を結ぶことです。宅地建物取引士同席のうえ、重要事項説明の読み合わせを行い、売買契約書を締結します。
物件の引き渡し
次に、物件の引き渡しを行います。ローンが残っている場合は残りのローンの支払いや、他の費用の清算をします。売主、買主、不動産会社、金融機関担当者を交えて決済が完了すれば、引き渡しです。引き渡しを行うと、不動産売却に一区切りがつきます。
最後に、不動産売却後に確定申告が必要になる場合があるため、必要であれば手続きをしましょう。
売却するときに知っておきたいこと
売却するときに知っておきたいことは、契約する前に相見積もりをとって複数の不動産会社から話を聞くことが大切です。不動産会社を決めるときは査定金額だけでなく、営業担当者が信頼できるかも確認しておきましょう。
売却をするときは仲介だけでなく、不動産会社に買取をしてもらうことも検討してみてください。すぐに売りたいときや、分筆をして販売できるほどの広い土地なら仲介よりもメリットがある可能性もあります。
まとめ｜南側リビングが幹線道路に面していても建物・土地の価値を見極め不動産会社を使って賢く売却しよう
いかがでしたか。この記事では、名古屋市における南側リビングが幹線道路に面した物件について、ご紹介しました。
大切に保有してきた不動産を手放すなら、できるだけ高値で売却したいと思うのが売主の本音です。
そのためには、地価や建物の価値を知り、信頼できる不動産会社や売却に最適な時期を選ぶなどの計画性が必要です。下調べをして、後悔の残らない売却になるように十分時間をかけて準備しましょう。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
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