名古屋市不動産売却｜不動産の売り出し価格はどうすればいい？
名古屋で不動産を売る機会は一生のうちそう何回もあるものではありません。
中には、投資用の区分所有マンションを何戸か持っていてよく売り買いされる方もいらっしゃいますが、ほとんどの方は一生に1回から3回くらいじゃないでしょうか。
その、名古屋市の不動産の売却価格ですが、どうやって決めるものなんでしょうか。
また、個人に格安で売ることはあるんでしょうか？
この記事では不動産の売り出し価格について解説します。
Contents
不動産の価格
不動産には「価格」がありますが、皆さんがよく目にしているのは「売り出し価格」です。実はその他にも価格があります。ここでは、「価格」について見ていきましょう。
売り出し価格
インターネット上に掲載されている価格です。不動産ポータルサイトのスーモ(SUUMO)、ヤフー不動産(Yahoo!不動産)、ライフルホームズ(Lifull HOme’s)、アットホーム(at home)等に掲載されていいる価格が売り出し価格になります。
この金額であれば売主様が不動産を売ってもいい金額ということになります。
査定価格
査定価格は、売主様が不動産を売却しようと考えになられたときに、不動産業者から提示される金額です。
不動産業者によって価格には、ばらつきがあります。もっと言うのであれば、不動産業者ではなく、個人個人で価格は違います。同じ業者でも査定する人によって違う金額になります。その差は何百万円にもなりますので、どれが一番いいか悩むことになります。
成約価格
成約価格は、不動産が実際に売れた金額になります。先ほどの査定価格や売り出し価格とは違うことがほとんどです。まれに売り出し金額と成約金額が同じことがあります。
価格の算出方法
不動産の価格の算出方法ですが、原価法、取引事例比較法、収益還元法等があります。ここではどのように不動産価格を算出するのか見ていきましょう。
査定価格の算出方法
不動産を査定して算出する金額を査定価格(または査定金額)と言いますが、査定価格の算出方法には、どの算出方法が利用されるのかと言いますと、取引事例比較法が利用され、正直1択です。
査定の方法
査定するときは、近くの査定する不動産にある程度条件が似ている成約価格と比較して査定価格を算出します。
土地や一戸建てであれば、最寄駅からの徒歩分数、道路の向き、道路幅員、間口の幅、高低差の有無等を比較して価格を算出します。
マンションであれば、同じマンションの成約価格と比較して、階数、角部屋か中部屋かの違い、間取り、広さ等を比較して価格を算出します。特にマンションは駅からの徒歩分数がかなり重要です。2022年9月の徒歩分数の表記が改正され、厳しくなりました。2022年8月までの完成マンションを購入されている方は、徒歩分数が伸びる可能性も十分にあります。
もっと言えば、査定は、査定をする人間の肌感覚とでも言いましょうか、アバウトなところもあります。
売り出し価格の決め方
査定価格が分かりましたら次は、不動産の売り出しを行うことになると思います。その際の売り出し金額はどのように決めていけばいいのでしょうか。ここでは売り出し金額の決め方について見ていきましょう。
売り出し価格とは
売り出し価格とは、文字通り、売りに出したときに表示される価格で、この価格で購入希望者が現れれば、一番いいと言える価格です。
その売り出し価格ですが、査定価格を加味した価格になります。そして、売主様のご事情にもよりますが、大体は査定価格よりも高い価格で売り出されます。
値下げも加味した金額
最初に売り出しを行った価格で無事に購入希望者が現れた場合、何も問題が無いのですが、不動産ポータルサイトへ掲載しても何も反響がなかった場合、価格変更(つまり値下げ)を行って反響を得る必要があります。このために当初は、査定価格よりも高い価格で売りに出すことが多いです。
最近は、インターネット上でのオークションやフリーマーケットで売ることをされているお客様も多く、価格の大小はあれど同じようなことと思われている方も多く、不動産業者との考えと一致することも多いです。
人気物件は売り出し価格よりも高いことも
名古屋では、あまり例がないのですが、東京や大阪の大都市圏では、売り出した不動産が人気物件で取り合いになった場合は、売り出し価格よりも高い価格で成約することもあります。名古屋では、西区名駅2丁目の土地でそのような成約事例を見たことがあります。
査定価格よりも少し低く売り出す場合
売り出し価格は、査定価格よりも高い場合だけではありません。様々な事情が価格には反映されています。ここでは査定価格よりも低い価格で売り出した場合を見ていきましょう。
売却する期限が決まっている場合
転勤・新居への住み替えや離婚の場合が該当します。良くも悪くも、次へのステップが決まっている場合は、いつまでも売り出している不動産に居座り続けるわけにもいきません。この場合、早めに購入希望者を見つけ売買契約を行う必要があります。
この様な事情がある場合、査定価格や相場価格よりも少し低めで売り出し価格を設定することがあります。
金銭的な事情がある場合
昨今の物価高および金利上昇のあおりを受けて、住宅ローンの返済や生活が大変になって売却される方も増えています。この場合、本来は高く売って余剰資金を確保したい反面、現在の状況がひっ迫している場合は、査定価格や相場価格よりも少し低めで売り出し価格を設定することがあります。住宅ローンを数か月滞納している場合は待ったなしです。
過去に事件や事故があった場合
過去に事件や事故があった場合も人気が出ませんので、価格を下げて売ることが多いです。ただ、直近で事件や事故があった場合は、一般に売りに出さずに水面下で買い取りを行うことになります。
10年から20年前以上に事件や事故があった場合は、価格に影響を及ぼすこともありますが、売り出している不動産の人気次第です。注意点は、10年から20年前以上の事件や事故でも言わないといけないことです。売買の場合、何年経過後は告知義務が不要と言ったことはありません。
事件や事故には、火災・水害と言った人災や自然災害も含まれます。
理由もなく安くする場合
こんなことはほとんどないと思いますが、理由が無いのに相場価格よりも安い場合は、逆に反響が無い場合もあります。
理由としては、何かあるんじゃないの？とか何かいわくつきの物件？と思われてしまうことです。こうなると、噂に尾ひれが付いて売れ残ってしまう物件があります。
インターネットオークションやフリーマーケットでも相場よりも安い品物は、注意書きで安くなっている理由が記載されています。動作不能・ジャンク品・傷や汚れがあり等あると思います。不動産も同じ「物」になるので、理由がなく安いものは、飛びつくどころか敬遠してしまうものなんだと思います。
実際にあった話し
筆者の持っていたマンションの賃借人が退去したため、室内を大幅リフォームして販売した時のことです。リフォームは昔からの知り合いで格安＆いい設備でしてもらったため、相場よりも少し安いかな？位の価格で売り出しを行いました。反響は結構来るのですが、価格が3,500万円位だったので、見に来るのは見に来ますが、その時は、新婚さんが多く、金額的に少し無理かな～との感じでした。
あるご夫婦から言われたのですが、「これだけリフォームして設備も立地もいいのに、この価格は安いですよね。何かわけがあるんですか？実は今まで気になっていました。」やはり価格は適正価格にしないと売りにくいなと感じ、その後、価格を適正価格に変更して見事売却できました。
成約価格
成約価格は、不動産が実際に売れた価格になります。そして、ほとんどの成約価格は、「レインズ（REINS）」へ登録されます。ここでは、成約価格について見ていきましょう。
「レインズ（REINS）」への登録は義務!?
不動産業者同士をつなぐコンピュータネットワークシステムとして1990年からあるシステムです。ここへの登録は義務の場合もありますし、そうでない場合もあります。
登録が義務な場合・・・専属専任媒介契約または専任媒介契約で不動産の売却依頼および成約をした場合
登録が任意の場合・・・一般媒介契約で不動産の売却依頼および成約をした場合
「レインズ（REINS）」への登録項目
当然ですが、個人情報や土地・一戸建ての地番やマンションの号室等は登録されません。土地や一戸建ての場合は、成約価格、成約年月日、地番を除いた住所、土地面積、建物面積、道路の方角等になります。マンションの場合は、成約価格、成約年月日、階数、専有面積、間取り等です。
成約価格は今後の査定価格の根拠
成約価格を「レインズ（REINS）」へ登録することにより、この情報が今後の査定価格に影響を与えることになります。不動産業者は、査定の際は、基本的にこのレインズの成約事例をもとに査定を行います。ただ、登録する情報は任意のため、信ぴょう性は少し薄れます。
業者買取も有効な手段
不動産の購入希望者は、個人の方だけではありません。一般法人や宅建業者の法人も購入希望者です。ここでは、個人と業者の違いについて見ていきましょう。
価格を下げて売るなら宅建業者
どうしても早く売却したいときは、価格を下げて個人の購入希望者を待つよりは、宅建業者の買取を利用することをおススメします。
宅建業者は、仕入れとして不動産を購入するため、相場よりも安く購入することになります。しかし、価格を下げて売り出しをすれば宅建業者での購入にも価格が近づいてきます。
価格を下げれば個人の購入希望者でも買うかもしれませんが、その情報を個人へ出すことは正直ないと思います。
理由は個人へ売却した場合、個人が購入してそれで終わりだからです。そして、売買金額が相場よりも安いので、仲介手数料の額が少なくなり、営業成績に影響が出ることになります。
また、万が一ローン特約で契約が解除になった場合契約が無かったことになるので、売主様に多大なご迷惑をかけてしまうことになります。そして、上司への報告を考え胃が痛くなります。正直そんなリスクを冒してまで個人へ情報を出すことはありません。
宅建業者購入時はローン特約無
宅建業者が買主の場合は、住宅ローンの利用ではないため、ローン特約はつけません。売主様にとってもいい条件での購入になります。不動産業者にとってもローン特約の無い契約は大歓迎ですし、宅建業者が購入の際に仲介手数料が入り、両手取引ができます。さらに重要なことは、宅建業者が売却時にも専任媒介契約で売却依頼をいただければ、売却時にも仲介手数料が入ります。上手くすれば両手で入ります。
営業成績も上がります！祝！ノルマ達成！！！
さらに特典として、重要事項説明書や売買契約書は一度作成しているので、内容も把握していて、お客様への説明も自信を持って出来ます。購入されるお客様にとってもいいことになり、全員がwinwinになります。このような事情があり、個人には情報が出回らないのが現状です。
【実際の経験談】個人には安く売らなかった
木造住宅の売却依頼を受けましたが、その住宅は旧耐震基準の木造住宅（昭和56年(1981年)5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」）でしたから、売主様に建物が旧耐震基準の木造住宅で耐震補強もしていないことから土地（古家付）で売り出しましょう。とアドバイスをし売主様もそうしてくださいとの了承を得ていました。もちろん査定額は土地としての査定額でした。
築後30年以上の木造住宅は無価値（有名ハウスメーカー造でメンテナンスがされている場合はこの限りではありません）なことがほとんどで、正直更地にした方が売れると思います。
売り出していると、個人の方から物件を見たいが建物を使う方向で考えているとの問い合わせが入りました。事情を伺うと投資用として考えていて建物の内部の調査を行いたいとのこと。。。
【売主様の意向と違うことに戸惑いました】が、早速売主様に事情を説明して承諾を得ました。
購入希望者の建物の内部の調査が終了して、後日その方から購入申込書がFAXで届きました。みてびっくりの価格でした。
当初、売主様の価格についての意向をお伝えしていたにも関わらず価格はとても売主様へお話しできるものではございませんでした。その方には無理な数字ですと言って、念のために売主様にご報告しましたところ、売主様は、断ってくれとの話しでした。
その後、この物件は、他の工務店からの紹介のお客様で土地として・売主様のご納得の金額にて売却することが出来ました。
正直提示された金額よりも高く購入する宅建業者もいたので、どっちに転んでも個人の方が購入することは無かったかなと思います。
ただ、この様なパターンばかりではないと思いますので、機会があれば【いろいろな物件情報を営業マンからもらえる方法】の記事もご覧ください。
まとめ｜売り出し価格は相場を考えて適正価格にしよう！
いかがでしたでしょうか。不動産を売却する際にはいろいろな価格表記があります。一番よく目にするものは売り出し価格ですが、この価格設定も売主様の様々な事情が反映された価格です。
販売方法も各社様々です。どれだけのことを行ってくれるのか、仲介手数料等も含め手取りはどうなるのか等比較検討する材料はたくさんあります。安ければ売れやすいということもありませんので、安くても早く売りたい場合は、業者の買取をおススメします。
今後、不動産を売却される際には、ご自身でもいろいろ調べられると思いますが、悔いのないように売却をしていただければと思います。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては 
もあります。
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