名古屋市不動産売却｜登記済証書や登記識別情報通知を紛失の場合
名古屋市で不動産を売却しようと思った時、必要な物がいろいろあることはあまり知られていません。
不動産売却は1生の内に何回も経験するものではないですし、1生に1回も経験しない方もたくさんいらっしゃいます。
しかし、不動産売却のタイミングは突然やってくるものです。そんな時慌てないようにしたいものですよね。
この記事では、不動産売却に必要な登記済証または登記識別情報通知（俗に言う権利書）をなくしてしまった場合について詳しく解説していきます。
Contents
登記済証または登記識別情報通知（俗に言う権利書）
家の権利書と言う言葉を聞かれたこともあると思います。ドラマなんかでも借金をする時に家の権利書を持ってこいなんてセリフもあった気がします。そして権利書と実印は別々の場所に保管するようにと先祖代々言われてきた方もいらっしゃるかもしれません。
そもそもですが、権利書とは何の役目をするものなんでしょうか。
登記済証または登記識別情報通知（俗に言う権利書）とは
登記済証または登記識別情報通知（俗に言う権利書）は、不動産を取得した際に取得した人に向けて発行される書類です。そして、そこに記載されている方がこの不動産の所有者と認めるとの意味合いがある書類です。この内容が登記簿謄本へ記載されます。
登記簿謄本との違い
登記済証または登記識別情報通知（俗に言う権利書）は、不動産の冬季が完了した際に発行される書類で、不動産売却の際に本人の確認手段として用いられる重要な書類。一方登記簿謄本は、権利書に記載されている内容が登記されるので、その登記された内容が表示される書類。そして、誰もが所定の手数料を支払って法務局で手続きを行うと登記簿謄本を取得でき、内容が見れる書類になります。
昔、登記簿謄本は、同じA4サイズでも横書きでした。懐かしく感じる方もいらっしゃると思います。
不動産屋から“権利書を探しておいてください”って「軽く」言われたけど。。。
不動産売却をする時に不動産業者に相談すると思いますが、その時に必ず言われることが、「権利書」はありますか？の一言です。
権利書とは俗称であって、正式名称は、登記済証書または登記識別情報通知と言います。
権利書が見当たらない！まさか無くした！？
不動産を売却する場合に必要な物の一つとして挙げられる 登記済み証書又は登記識別情報通知 俗に言う【権利書】ですが、いざ不動産を売ろうと思ったら見当たらないことも多々あります。
記憶にも無いし失くしてしまったのかな？と思っていらっしゃる方も少なからずいらっしゃると思います。
再発行はされないもの
その権利書ですが，一度発行されたら2度と発行されない代物です。
不動産の購入の際の残代金を支払って不動産の引き渡しを受ける際（大体銀行の応接室を借りて行います）に，同席した司法書士から書留でお送りしますねと言われた記憶はございませんでしょうか。
大切に箪笥の奥の奥にしまい込まれているいる可能性もありますが，本当に無くなっていることもあります。万が一無くなってしまった場合はどうなるのでしょうか。
売却時に必要な物の一覧記事になります。
購入時には，まさか売ることになるなんて夢にも思わなかったと思います。しかし，不動産は売ることも考えて購入されることをお勧めいたします。
権利書が無い場合
権利書を紛失された場合、紛失した権利書の不動産売却はできなくなるのでしょうか？本当に大切な書類ですし、再発行もされないので、不安になると思います。ここではその場合の対処法を見ていきましょう。
権利書が無い場合の取引方法
不動産売却を行う際に権利書が無い場合は、司法書士の資格保有者の本人確認等が出来れば問題なく手続きを進めることができます。ただし、司法書士が一手間必要になるので，無料とはいきません。当然ですが費用が発生します。
2度の発行は無い物ですから大切に保管するとは思いますが，言ってしまえば紙ですから，人間なので，無くしてしまうこともございます。どうしてもなかった場合は、この方法で不動産売却は大丈夫ですからご安心ください。
私の実際の体験談
私の経験ですが，権利書ありますか？とお伺いをしますと“多分無いよ～見たことないし”との返答がありました。“どうなるの？”との返答がありますので，権利書が無くても売ることは出来ますから大丈夫です。しかし費用がかかりますのでご承知おきください。
大体5万円-7万円前後ですね！と答えましたら，100％の方々が探してきてくれました！本当に良かったと思います。双方にとって良いことになりました。この記事を読まれている方は不動産の売却を多少でも考えたり思ったりしている方だと思います。まずは権利書を探されてみてはいかがでしょうか。
絶対に発行されるものではない
登記済証または登記識別情報通知（俗に言う権利書）は、何もしなければ自動的に発行されるような手続きになっています。発行をしてもらわない選択はあるのでしょうか。ここでは発行について見ていきましょう。
権利書の発行をしてもらわない選択もあり
何もしなければ自動的に発行される権利書ですが、そもそも発行をしてもらわない選択もあります。例えば法人がいくつもの不動産を所有して、その不動産毎に権利書が発行されては、管理が手間取るといった理由で発行を拒否するケースもあるようです。法人は売却時に所有権移転時の本人確認費用として計上すればいいわけですから、問題も無いのかもしれません。
個人では発行をしてもらった方が良いと思います。今後その不動産を売却しようとした時に司法書士の本人確認等が必須になり、余分な費用がかかってしまいますので、基本的には発行をお勧めいたします。
新築戸建てで登記しない場合
新築戸建てで、建物の表示登記をしない選択もあります。しかし、本来は権利を取得後1カ月以内に登記をする義務（不動産登記法４７条）があり、違反すると10万円以下の過料（不動産登記法１６４条）に処せられます。しかし、現実には罰則規定も無く、登記所や法務局からの催促や督促もありませんので、現金で購入される方は、登記をしない選択をすることがあります。
実際に私も経験があります。決済時に新築戸建てを現金で購入された方が、建物の表示登記はしないと言われて、驚いたと共に良く知ってるなって思いました。
登記済証と登記識別情報通知
登記済証と登記識別情報通知が俗に言う権利書と申し上げてきましたが、権利書に2種類もあるのかと思われて方もいらっしゃるかもしれません。ここでは何が違うのかを見ていきましょう。
登記済証書から登記識別情報通知へ
登記済証と登記識別情報通知が俗に言う権利書と申し上げてきましたが、権利書に2種類もあるのかと思われて方もいらっしゃるかもしれません。
実は、登記済証書は、2005年3月7日から登記識別情報通知に順次変更になりました。2005年3月6日までの発行の物は、登記済証書と表示されたものになります。その登記済証書は、最後のあたりに発行されたものは、普通の紙に印刷されたものですが、昔は、和紙に朱印が押されたタイプの権利書で、非常に薄くめくると破れそうな感じがして丁寧に扱ったものでした。その丁寧に扱う姿勢がこれは大事なものなんだと思えるんだと思います。
当然ですが、昭和時代に発行された和紙の権利書も現在も有効な権利を持っています。
コンピュータ(オンラインシ)化によるシステム変更
昔の登記済証書は、紙に朱印が押してあり登記年月日および番号が記載してありましたが、登記識別情報通知に変更になってからは12桁の英数文字のパスワード方式に変更になりました。
法務局のオンライン化に伴っての変更ですが、昔は名義変更時には、権利書と印鑑証明書（発行から3カ月以内の物）が必要でした。しかし、登記識別情報通知ではパスワードだけ分かれば手続きも可能と聞いております。
ですから登記識別情報通知の紙が大事ではなく，パスワードをメモ用紙に記載して手続きが可能になってしまいました！お気を付けください。
登記してある住所や氏名が違う場合【引っ越しや婚姻の場合】
不動産を売却する際に、取得した時と住所が変わっていることも良くある話し。その場合どんな手続きが必要なのでしょうか。ここでは住所や氏名が違う場合を見ていきましょう。
登記簿と売主様の情報を確認
不動産売却の依頼を受けた場合、登記簿謄本記載の登記名義人と売主様が同一人物なのかを確認します。登記簿謄本の住所・氏名と売主様の身分証明書が一致しているのかです。これが一致していれば何の問題もなく取引を進めていける事が出来ます。不一致の場合だと、情報が一致するまで売主様へヒヤリングをさせていただきます。
ほとんどの方は、理由も明確で直ぐに不一致の理由も判明するので問題はありません。不一致のままで一致しない場合は、売却依頼をいただく事が出来ません。
他人物売買も法律的には有効
民法においては、他人物売買も有効であるため、売主様に成りすまして他人の不動産を勝手に売却してしまう、地面師と呼ばれている方も昔からいます。世間一般的に見たらこんな契約はあり得ないって思うかもしれませんが、民法上では有効なので、勝手に売ってしまう方もいるわけです。
住所が移転したので住民票を移動した場合
不動産の売却には様々なパターンがありまして，必ずしも登記している住所・氏名の方と売主様は一致しないことが多々あります。転勤族で、昔購入した家から既に引っ越しをしてから売却をするパターン。それと、相続した不動産で相続登記をしていなかった！って事も多々あります！現在は、不動産登記法が改正されて、相続登記が義務化になりましたが、それでも全ての相続登記が行われているわけではありません。
住所や氏名の情報を修正する方法
現段階では一致していなくても、不一致の理由が明確であれば、所有権移転時に不一致の情報を修正して取引を行います。ここではその方法を見ていきましょう。
登記が1つ前の住所の場合
一番多いパターンだと思いますが、登記住所が1つ前の住所であれば住民票を取得するだけで事足ります。
名古屋市の場合ですが、住民票を取得すると1つ前の住所（前住所）が記載されてくるので、そこで住所の繋がりが確認できます。
参考：名古屋市名東区
登記が2つ以上前の住所の場合
登記が2つ以上前の住所ですと戸籍の附票を取得いただくことになります。戸籍の附票を取得する場合には、本籍を管轄する役場で手続きが必要です。本籍地が遠方だと郵送でのやり取りになりますので、日数に余裕をもって手続きをするようにしましょう。
現在では、郵便局の郵便物も以前と比べて届くまでに日数が必要になりましたので、日数が無い方は速達や、レターパックプラスを利用するようにしましょう。
婚姻で性が変更になった場合
婚姻で性が変更になった場合は、戸籍謄本を本籍地がある役場へ請求してそれを証明としてください。本籍地が遠方だと郵送でのやり取りになりますので、日数に余裕をもって手続きをするようにしましょう。
現在では、郵便局の郵便物も以前と比べて届くまでに日数が必要になりましたので、日数が無い方は速達や、レターパックプラスを利用するようにしましょう。
所有権移転時に住所移転や氏名の変更のための費用が発生
登記簿謄本記載の住所や氏名が違っていると必要書類を揃えれば手続きは、問題なくできますが、司法書士の一手間が加わるため、費用が発生します。この費用は当然売主様の費用負担になりまして、数万円が余分に必要です。この金額は、司法書士によっても違いますので、事前に不動産業者に確認をしておくことをおススメします。
登記してある住所や氏名が違う場合【相続の場合】
相続が発生して登記名義人と名義人が変わってしまった場合、どのような手続きが必要なのでしょうか。ここでは相続登記の場合について見ていきましょう。
相続人の確定
相続が発生した場合、相続人を確定する必要があります。この方法には、法定相続と遺産分割協議による方法があります。どちらの方法をとるにせよ、相続人の確定までは同じですので、まずは、被相続人(現登記名義人)の方の出生から死亡するまでの履歴を追います。
具体的には、被相続人が生まれてから無くなるまでの繋がりを確認するのですが、出生時の本籍地の役場から戸籍を取り寄せ、順番に亡くなった時の本籍地まで住所が繋がるように戸籍を揃えていきます。
戸籍を揃える理由
被相続人の出生時から死亡するまでの戸籍を集めるには、重大な意味がありまして、その方の隠し子（非嫡出子）等いないかを確認して相続人は確実にこの方たちだけですとの証明をすることになります。
これも出生が遠方地だとその地の役所へ郵送で取得して，全てのつながりを確認しなければなりません。転勤族の方等でかつ，本籍も移動されているとかなり大変です。
また，平成6（1994）年の戸籍等で原戸籍（はらこせき）正式名称改製原戸籍（かいせいげんこせき）なんか読めない字で書かれています。
これらの書類は念のために営業マンも見ますが，基本的には司法書士に丸投げします。だってその方が早いし確実なんですから。
相続登記には費用が発生
相続登記を行うには、戸籍謄本を揃えたり、遺産分割協議による相続であれば、遺産分割協議書の作成等いろいろなことが必要です。この相続登記は司法書士が行う為、当然に費用が発生します。費用は、依頼する司法書士によって変わってきますので、事前に確認をしておくことをおススメします。
まとめ｜登記済証または登記識別情報通知（俗に言う権利書）が無くても不動産は売却できる！
いかがでしたでしょうか。普段何気に使っている住所。住民票を移動したりすると各種手続きが大変ですよね。銀行、クレジットカード、電話やインターネットの通信会社、宅建士の住所変更、運転免許証、マイナンバーカード等数え上げたらきりがありません。
不動産売却は1生行わない方もいらっしゃいますが、行う方もいらっしゃいます。その時に住民票の住所が登記簿の住所と違うと言われてもって感じでしょうか。簡単な事で訂正なら良いですが、遠方の本籍地まで戸籍を請求するのも大変ですよね。
このことから分かるように登記の住所と売る時の住所は同じ方がデメリットが少ないです。住所が違うと売る時に住所移転登記を行わないといけなくて余分な費用が発生しますので，出来る限り購入時に物件住所へ住民票を移動してからご購入ください。この住民票の事前移動は，住宅ローンを組む場合は必須になります。
また，新しめの不動産や床面積等の条件を満たした不動産を購入する際，住民票を事前に移動させると，不動産取得税が減免される不動産も多々あります。お得な制度はどんどん利用しましょう！
不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては
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