名古屋市不動産売却｜土地・戸建売買の越境についての対応方法
不動産の取引を行っていると越境とは切っても切れない縁にあるんだな～って思います。
マンションの1室の取引（区分所有建物）では越境は物件状況報告書にもございませんが、一戸建てや土地の取引の際は要注意です！
要注意と言っても売主様や買主様が注意いただくわけではありませんが、営業マンにとっては要注意です！
土地・戸建売買の97％以上が越境！？
築何十年の戸建を売買する際や、昔からある土地を売買する際越境はほぼあります
さて、越境と言っても越境している側なのか、越境されている側なのかによって全く違ってきます。
売主様側が越境をしているのであれば、その越境が簡単に解消できるものであれば売買時に解消することで解決になります。
逆に越境されている側であれば買主様にその旨を話して了承のうえで購入をいただく形になります。
この越境ですが、正直しょうがないものだと思っています。
何十年も前から建物があり、立木があり、塀があり、垣根がありこれらの立木や垣根は生きている植物故に成長して越境を引き起こすわけです。
建物や塀は増築や傾きによって越境を引き起こします。
故意ではないにしろ越境を起こしていることになります。
なので、不動産の土地や一戸建ての取引の中で越境はほぼあると考えています。
ここで何が言いたいのかと言いますと、越境があったくらいで、取引に不利になるとか価値が下がると言ったことはほとんどないと思ってください。
越境がある物件の取引方法について
先ほどの中で売主様側が越境をしているのであれば、その越境が簡単に解消できるものであれば売買時に解消することで解決となりますが解結できない越境の場合はどうなるのかですが測量士にきっちり測ってもらって越境物が何センチ出ているかを隣接地所有者と確認します。
そのうえで、将来越境物を撤去して再度建築する場合は越境物を敷地内に収めて建築する旨の覚書を売主様と隣接地所有者と結びます。
この覚書は将来にわたり所有者が変わった場合でも効力を継続する旨の文言になっていますので、買主様もその権利を継承します。
この様に土地や一戸建ての取引の場合の測量は必要です。これを行うことにより売主様も自分自身を守ることになりますので、弊社としては行っていただくことを強く勧めています。
上記記事は測量についての記事になります。
測量の不調になる事も
隣接地所有者と話がまとまればいいですが、越境は許さん！って人だと測量不調になってしまう可能性があります。
測量不調の場合、売主様には解除権が売買契約の特約によって与えられていますので、解除することもできます。
解除できるって事でありますので。解除しなくて買主様がそれでも良い場合は進めることになりますが、あまりないパターンです。
その他、越境物の種類は様々なものがあります。
- 立木
- 塀
- 垣根
- 雨樋
- 庇
- フェンス
- カーポートの支柱
- 門
- 建物
- 擁壁
越境物によっては容易に解決しないこともあります
今まで取引を行ってきて強烈だったのは、取引するための建物が隣接地へ越境していたことです。
あの時の事は今でも忘れることはできません。結果は無事に隣接地所有者が納得してくれたので、取引を進めることができました。
あたかもこれが境界ですよと言わんばかりの場所に古く錆びた鋲があったのも判断が鈍った要因でした。
特に厄介な越境物は 建物・擁壁・カーポートの支柱なんかでしょうか。また、カーポートを設置した時に雨水が隣接地に流れ落ちるような方法で設置した場合もトラブルになりやすいです。
工事屋さんはそんなこと一切気にしていませんからカーポート増設の際は要注意です！
まとめ
測量は隣地同士の付き合いの深さで変わってくるものです。
将来の事を考えてお互いが気持ちよく取引できるように日ごろからお付き合いはしておいた方が良いですね。
また、越境は日ごろから気にしておくと、いざというときに対応しやすいものです。
この記事をご参考にしていただき、トラブルのない不動産取引に取り組んでみてください。
上記記事は【測量結果を活用した売却戦略】についてに記事になります。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。
そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては 
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