名古屋市マンションの管理費・修繕積立金を滞納でも売却は可能？
マンションを購入した場合、管理費や修繕積立金を支払う義務が発生します。
しかし管理費・修繕積立金を滞納してしまう方も多いようです。
これらはマンション管理のために必要なお金で、入居者全員が平等に支払う必要があるものです。修繕積立金額はマンションによって異なりますが、数千円から1万円を超えているマンションもあるでしょう。
しかし、これらは滞納していてもすぐに催促が届かないため、滞納していることに気付かないケースもまれにあります。マンションを売却しようと思ったら、実は滞納していたということも考えられるのです。
そこで今回は、マンションの管理費・修繕積立金を滞納したまま売却することはできるのか、また、滞納してしまった場合の対処法を詳しく解説します。
Contents
名古屋市の中古マンション売却の相場推移
名古屋市の中古マンションの平均価格は、2023年7月は2,305万円だったのに対して2024年7月は2,505万円になっています。およそ10％程度価格が上昇しているので、中古マンションの需要は大きいと考えられます。
売却を考えている方や中古マンションを保有している方は、高い値段で売却するチャンスかもしれないのでぜひ検討してみましょう。
マンションの管理費・修繕積立金とは
管理費は、住民の日々の生活を安全で快適に過ごせるようにするために、建物や敷地など共有部分の管理に使われる費用です。
修繕積立金は、マンションの経年劣化に備え、外壁塗装や屋上防水といった大規模な修繕のために必要な積立金です。大規模修繕には高額の費用がかかるため、長期間に渡って計画的に積み立てておかなければなりません。
管理費も修繕積立金のどちらも、マンションの資産価値を維持するために必要な費用です。実際の管理費・修繕積立金推移の相場については、下記表の通りになります。
2022年の管理費・修繕積立金の金額
| 地方 | 管理費 | 修繕積立金 |
|---|---|---|
| 首都圏 | 19,548円/月 | 7,946円/月 |
| 近畿圏 | 12,218円/月 | 6,889円/月 |
| 中部圏 | 11,669円/月 | 7,367円/月 |
長期に渡って滞納する人が一部でも出てくると、マンションの維持管理・修繕が適切に行えなくなる可能性があります。
管理組合は滞納者に督促を行うことで最悪の事態となることを防ごうとします。
しかし、それでも支払われない場合は、法的手段も含めた厳しい措置の実行がされることになります。
管理費・修繕積立金の滞納問題
滞納は、ほぼないと思われがちですが、実は珍しい話ではありません。実際には滞納者を抱えている管理組合は意外と多いのです。
国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、過去1年間のトラブルの発生状況において「費用負担に係るもの」は25.5％発生しています。
また、管理費・修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸があるマンションが調査対象内の24.8％あったという結果が出ています。
管理費・修繕積立金の滞納が増えている背景
マンションの管理費などを滞納する人の背景には、いくつかの要因があります。
- 何らかの理由で仕事を失ってしまい、収入が無くなった
- 高齢者になり、年金で暮らしているため、資金に余裕がない
- 区分所有者が亡くなったが、相続人が誰だか分からないため督促できない
- 相続人は判明しているが、管理費等を支払ってくれない
お金があるのに払わないといったような悪意のあるケースというよりは、払いたいけど払えないというケースの方が多いようです。資金繰りの悪化から管理費・修繕積立金を滞納している場合、その多くは住宅ローンの返済も滞りがちです。
住宅ローンの場合、1度でも滞納すると金融機関の担当者から督促の連絡が入りますが、管理費などを滞納しても、すぐに管理組合から厳しい督促状が届くということはありません。
そのため、滞納していることにあまり罪悪感を抱かなかったり、支払いを後回しにしてしまうケースがあるのです。
一方で管理費の滞納は、マンション運営に支障をきたす深刻な問題となっており、近年では滞納者に競売を申立てる管理組合が増えてきています。
マンションの管理費・修繕積立金を滞納したままの売却
マンションの管理費や修繕積立金を支払える目処が立たないけど、競売によって追い出されるのは避けたいという状況で考えるのは「不動産の売却」になるでしょう。
しかし、滞納したままマンションを売却することはできるかと疑問に思うでしょう。
結論から言うと、管理費・修繕積立金を滞納したままでもマンションを自ら売却することは可能です。ただし注意点があるので、しっかりと確認しておきましょう。
不動産売却時に滞納の状況を告知する必要あり
管理費や修繕積立金を滞納したままマンションを売却すると、滞納していたそれらの費用は次の入居者にも支払う義務が発生します。
そのため、売主はマンションを売却する際に重要説明事項の中で告知する必要があります。滞納の事実を隠して売却した場合、損害賠償が求められることがあるので注意が必要です。
支払い義務があるマンションとなると買い手が見つかりにくくなるので、売却金額が相場より安くなってしまうことも考えておきましょう。
多くの場合は、売却金額から管理費・修繕積立金の未納分を精算することになりますので、実質的には買主ではなく売主が負担することになるでしょう。
住宅ローン残金が多い場合は任意売却がおすすめ
売却金額が住宅ローン残金よりも多い場合は、売却金で残りのローンを一括返済することで売却が可能です。
しかし、売却金額より住宅ローン残金が多く、売却時に一括でローンを返済しきれない場合は通常の売却ができないため、「任意売却」を検討することになります。
任意売却は、金融機関に売却の許可を得たうえで、マンションを売却する方法です。
競売にかけられた場合とは異なり、通常の相場での売却が可能です。任意売却を行う場合、金融機関は売却金からマンション管理費や修繕積立金の滞納額を支払うことを認めてくれるケースも多いです。
ただし、延滞損害分や駐車場代の滞納額分は認められないケースがほとんどです。任意売却のデメリットとして信用情報機関のブラックリストに載ってしまうという点には注意が必要です。
住宅ローンの支払いが滞った場合の売却方法については下記の記事もご参照ください。
マンションの管理費・修繕積立金を滞納してしまったときの対処法
マンションの管理費や修繕積立金を滞納してしまった場合、どのような方法で対処すれば良いのでしょうか。きちんと対処すれば大事には至らないことが多いので、滞納してしまっても焦らず正しい対処法をとることが大切です。
具体的な対処方法については下記の通りになります。
- 管理組合からの連絡に返答する
- 返済計画の相談
法的請求の進め方についての決定権は管理組合側にあります。連絡が取れなくなってしまうと、関係性は大幅に悪化し、管理組合は早々に法的対応を検討してしまう可能性があります。
少しでも関係性を悪化させないために、連絡が取りあえる状況を継続することが重要です。
管理組合に状況を説明し、今後の支払いについて相談をしましょう。
管理組合によっては、分割で支払う、一時的に支払いを伸ばす、などの対応を検討していただけることもあります。
誠心誠意対応することで、法的措置は避けられることもあるでしょう。
まとめ｜管理費・修繕積立金を滞納中の不動産でも売却は可能
住宅ローンの滞納と比べ、マンションの管理費や修繕積立金は滞納してもそこまで早い段階で督促が来るわけではありません。しかし、油断していると債務は大きく膨らんでいきます。
管理費や修繕積立金を滞納してしまった場合に重要なのは、無視をせずにきちんと誠意をもって対応することです。今すぐに返済が不可能な場合は、返済の意志があることは必ず伝え、少しずつでも返済していきましょう。
今後も管理費・修繕積立金の支払いが難しいと感じる場合は、売却も一つの方法です。管理費や修繕積立金を踏み倒すことはできませんので、少しずつでも返済し続けることが大切です。
滞納を解消する意思をきちんと示すことで、競売という最悪の事態を回避することが可能になります。
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