名古屋市不動産売却｜南側バルコニーが高速道路に面した売却方法

名古屋市の物件の売却を考えていると、自分の持っている物件がどのような物件なのか気になってきます。今回はマンションで、南側がバルコニーになっていると同時に、バルコニー側に高速道路がメインしているという物件について考えます。
そのような物件を売却する場合、どのようなメリットやデメリットがあるかを冷静に考え、売却について考慮する必要があります。少しでも高く売却できるように不動産会社と協力していくことが重要です。

名古屋市の地価

2023年1年間の地価について、国土交通省の発表によると、緩やかな景気回復の中で全国的に地価が上昇基調を強めています。とくに三代都市圏（東京圏、大阪圏、名古屋圏）の平均変動率は、住宅地、商業地ともに3年連続で上昇し、上昇率も拡大傾向です。
名古屋市の対前年平均変動率を見ると、次の通りで、名古屋市だけでも地価が上昇しているのがわかります。

	2023	2024
住宅地	3.7%	4.5%
商業地	5.0%	6.0%

地価が上がる条件は主に、次の4つが考えられます。

• インバウンド需要
• 人口増加
• 交通機関の整備
• 都市開発

生活に便利で人が集まりやすい環境だと地価が上がりやすくなります。三代都市圏などはとくに、景気が回復して街に活気が出てくると、さらに上昇の見込みがあるでしょう。
＊参考　国土交通省「令和6年地価公示」

名古屋市のマンションの売却事情とは？

現在名古屋市では、地価の上昇に伴ってまさに今が売り時と言えます。近年の不動産事情を見ると、マンションの相場も上がっていることが分かります。
とりわけマンションは人気があるので、住宅地や戸建住宅の価格よりも、価格が上昇しています。マンションは人口が密集するので利便性の多い商業施設なのが経ちやすく、それによって地価の上昇が起きていると考えられています。

＊参考　中部レインズ「2023年度年刊市況レポート」(2023年)

南側バルコニーのマンションは人気？

昔から中古マンションで人気とされているのは南側にバルコニーがあるマンションです。なぜ南側にバルコニーがあると良いとされるのでしょうか。
もちろん南側バルコニーの部屋は、メリットだけではなくてデメリットもあります。人気のポイントについて調べてみましょう。

南側バルコニーのマンションのメリット

まずは、南側にバルコニーがあるマンションの部屋を売却する場合のメリットを考えてみましょう。

日当たりが良い

南側にバルコニーがある場合よく日があたり、明るさゆえに人気があります。日当たりがいい部屋は気持ちがいいですよね。
南向きであれば一年中日当たりが良くて明るく過ごせるというメリットがあります。部屋が明るければ日中は照明をつける必要がないので節電にもなりますよね。

通気性が良い

日当たりのいい物件は、通気性もよく湿気がたまりにくいというメリットがあります。どうしても湿度が高いと、部屋にカビが生えやすかったり、匂いを発生させる原因にもなります。通気性がいいと、健康的な生活も送れるのがメリットです。

洗濯物がよく乾く

日当たりが良いので洗濯物がよく乾きます。日中、室内に洗濯物を干したとしても太陽の光が当たれば殺菌効果を期待できるのがメリットです。
先ほども述べた通り、日当たりが良く湿度が低いので、冬でも洗濯物が乾かないというトラブルを防ぐことができます。

南側バルコニーのマンションのデメリット

南側にバルコニーがあることで生じるデメリットもあります。冷静にデメリットを考えることも大切です。ひとつずつ考えてみましょう。

日当たりが良すぎて暑い

日当たりが良いということは、夏場に室温が上がりやすいというデメリットがあります。日中、室温を下げるためにエアコンをつける必要があるので、電気代がかかってしまうかもしれません。少しでも室温を下げるために、遮光カーテンや断熱フィルムなどを活用することができます。

北向きの部屋が出てくる

バルコニーが南側ということは、間取りの都合上、北向きにも部屋があるということです。つまり全ての部屋が日当たりの良い間取りにはなりません。
寝室などが北向きになってしまった場合、日当たりが悪く、冬は室温が下がることになります。そのため日当たりの悪い北向きの部屋は、書斎や物置部屋のような日光の影響を感じない部屋にすることがオススメです。

室内が痛みやすい

日光が入りやすいので、家具や内装が日焼けしてしまうというメリットがあります。フローリングや畳などがあると変色が目立つので注意が必要です。
社交性の高いカーテンや紫外線カットフィルムなどを活用すれば、家具や内装を日焼けから守ることができます。

高速道路沿いのマンションは人気？

マンションが高速道路沿いであることは、売却時にどのような影響があるでしょうか。高速道路沿いのマンションのメリットとデメリットも考えてみることにしましょう。

高速道路沿いのマンションのメリット

まず、高速道路沿いにマンションがある場合のメリットを考えてみます。メリットは利便性と防犯性です。詳しく見てみましょう。

交通の利便性が良い

高速道路がすぐ近くにあると、遠出するのに非常に便利です。高速道路の近くには大きい道路が接続しているので、車の移動がスムーズになるというメリットがあります。
またバスの停留所もこまめにあるなどの便利な点もあるでしょう。

生活の利便性が良い

大きな道路の近くには、大型の商業施設や公共施設が建ちやすい傾向があります。十分な駐車場がある施設も多くなるので、車での買い物などが非常に便利です。

防犯になる

高速道路は24時間車が通過する可能性があるので、周りの人の目がいつもあるというkとから防犯になります。もちろん高速道路から、細かい家の中までは見えないので、生活上のプライバシーは十分に保たれます。高速道路の近くは街灯も十分にあって明るいので、夜道を歩く時にも安心です。

高速道路沿いのマンションのデメリット

次に高速道路沿いのマンション上のデメリットを考えてみましょう。主なデメリットは、排気ガスです。

騒音が気になる

車の通行による騒音や振動はどうしても避けられないデメリットです。高速道路では、深夜や早朝など時間に関係なく、大型トラックが通行するからです。また主に深夜に行われる道路工事などの騒音も気になるかもしれません。
騒音は高層階の方が感じやすいと言われています。高速道路の構造上、両サイドの防音壁より高層階の部屋は騒音を吸収できないからです。

排気ガスが気になる

大きな道路の近くだと、排気ガスが気になるというデメリットがあります。窓を開けると車の排出ガスが室内に入ってしまうからです。バルコニー側に高速道路がある場合、洗濯物も汚れやすくなってしまいます。

南側バルコニーが高速道路沿いのマンションはメリットがたくさん！

マンションの中には南側のバルコニーで、かつバルコニーが高速道路に面しているという物件があります。その価値はかなり高いと言えます。
南側バルコニーは非常に人気な物件で、デメリットは簡単に解決できるものが多いです。また、高速道路沿いのマンションにも多くのメリットがあります。高速道路の環境は年々改善されており、車の排ガス規制が強まっているので、汚れも以前より気にならないでしょう。
高速道路脇のマンションは、そこを通る多くの人の目に留まり、目立つマンションであればあるほど憧れを抱かれます。そうした環境が価格の上昇、資産価値の上昇につながっているのです。

不動産売却時にかかる税金や必要経費

不動産を売却すると、以下の税金を支払わなければなりません。

税区分	概要
印紙税	不動産売買契約書に記載された金額によって印紙税の額が決まる。 1,000万〜5,000万円…2万円の印紙税 5,000万〜1億円…6万円の印紙税
登録免許税	売却により所有権移転をする場合、固定資産税評価額の2％の登録免許税がかかる。（2026年3月31日までは軽減税率適用で1.5％）
住民税・復興特別所得税	不動産売却によって得た利益を譲渡所得として、住民税、所得税（復興特別所得税も含む。税率2.1％）が課せられる。
譲渡所得税	譲渡所得に対して課せられる。

譲渡所得税と住民税は、譲渡する土地や建物の所有期間によって税率が変わります。
所有期間の計算方法は、不動産購入日から、譲渡した年の1月1日までの期間が、5年越（長期譲渡所有）か5年以下（短期譲渡所有）かです。各税金の税率は以下の通りです。

区分	短期	長期
期間	5年以下	5年超
所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
合計	39％	20％

税金の他にかかる経費として、次のようなものもあります。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 住宅ローン一括返済の手数料（金融機関へ）
• 抵当権登記の抹消費用（住宅ローンが残っている場合）
• 司法書士への報酬
• 境界確定費用
• 建物部分の解体費用（建物は処分し、土地だけ売却する場合）

不動産売却時には、何かと費用がかさむことを想定しておきましょう。
＊参考　国税庁「土地や建物の譲渡所得に対する税金」

南側バルコニーが高速道路に面したマンションを高く売るコツ

南側バルコニーが高速道路に面した物件の売却を考えている方にとって、少しでも高く売れれば嬉しいですよね。ここでは、高く売るコツについて、ご紹介します。

南側バルコニーのマンションであっても第一印象が大切

外観や部屋の入り口など第一印象が素敵な物件だと、買い手が物件に興味を持ってくれるようになります。買い手が物件に興味を持ってくれていれば、その後に部屋の中を紹介した時にも、好印象を与えることができます。

玄関の掃除や見た目や匂い、清潔さなど、購入希望者が最初に感じる印象を良くすることが重要です。入り口・室内や玄関ホールを美しく整えるなど心配りが求められます。

また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。

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売却するときに注意すること

売却するときは、売却前に最低条件を考えておきましょう。売却をするときの最低条件とは、最長でいつまでに売却しなければならないのか、最低でいくら以上で売却するのかという基準です。例えば、住宅ローンが残っている場合、売却価格は住宅ローンの残債以上で設定しなければなりません。

また、半年後に引っ越しすることが決まっている場合は、最長でも半年以内には売却しなければ家賃の支払いが2重となってしまいます。最低条件を考えていないと、売却価格の設定や、買主との条件交渉時に誤った判断をしてしまうかもしれません。誤った判断をして後悔しないためにも、売却前に最低条件を考えておきましょう。

不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。

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物件の周辺情報をまとめておく

その物件自体の魅力を伝えることももちろん重要なのですが、買い手の方はその物件に住んだ後のことを想像しています。素敵なお家でも、周りに生活に必要な施設がなければ、せっかく購入しても生活しづらいと感じてしまいます。

そのため、物件の周辺にどういった施設があるのかをまとめてパンフレットなどを用意しておくことがオススメです。例えば、スーパーやコンビニ、学校、病院など生活に必要な施設がどのくらいの距離にあるのかをまとめることで、この物件に住んだ後の生活を想像しやすくなります。買い手の方が物件の購入を前向きに考えられるように準備をしておきましょう。

不動産を売却する流れと注意点は？

不動産売却に慣れていない方のために、不動産売却の流れと注意点を解説します。全体像やイメージを掴んでおくことで、実際の売却をスムーズにおこなうことが可能です。

売却の相談

はじめに行うことは、不動産会社に物件売却の相談をすることです。売る物件の売却相場を知ることが大切なため、複数の不動産会社に査定の依頼をしましょう。

価格査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。担当者に内覧をしてもらう訪問査定の方がより正確な査定ができるため、おすすめです。

田や畑の農地・駐車場等の空き地や中古戸建の空き家や中古マンションの空室と言った場合は、売主様の荷物等も無いため、気軽に訪問査定で見てもらうことが出来ます。

居住中の中古一戸建てや中古住宅などの一軒家の場合や居住中の中古マンションの場合はあらかじめ不動産会社と日程の調整が必要になります。早めに相談をしてみましょう。

媒介契約を結ぶ

次にすることは、媒介契約を結ぶことです。不動産会社を選んだら、売主と不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約には以下の3つがあります。

• 一般媒介契約
• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約

媒介契約を提携できる不動産会社の数や契約有効期間などの違いがあるため、自分の状況をもとに選びましょう。

売却活動

次にすることは、売却活動です。インターネットやチラシなどで販売活動が行われます。広告を見て興味を持った人が不動産会社に連絡をし、実際に見学などをして購入するか決めます。見学などを経て、双方が条件に合意をすれば売却活動は終了です。

購入希望者と売買契約を結ぶ

次にすることは、買主と売買契約を結ぶことです。宅地建物取引士同席のうえ、重要事項説明の読み合わせを行い、売買契約書を締結します。

物件の引き渡し

次に、物件の引き渡しを行います。ローンが残っている場合は残りのローンの支払いや、他の費用の清算をします。売主、買主、不動産会社、金融機関担当者を交えて決済が完了すれば、引き渡しです。引き渡しを行うと、不動産売却に一区切りがつきます。

最後に、不動産売却後に確定申告が必要になる場合があるため、必要であれば手続きをしましょう。

売却するときに知っておきたいこと

売却するときに知っておきたいことは、契約する前に相見積もりをとって複数の不動産会社から話を聞くことが大切です。不動産会社を決めるときは査定金額だけでなく、営業担当者が信頼できるかも確認しておきましょう。

売却をするときは仲介だけでなく、不動産会社に買取をしてもらうことも検討してみてください。すぐに売りたいときや、分筆をして販売できるほどの広い土地なら仲介よりもメリットがある可能性もあります。

まとめ｜バルコニーが南側の物件は人気！賢い売却ができるように不動産業者と協力していこう

いかがでしたか。この記事では、名古屋市における南側バルコニーが高速道路に面した物件について、ご紹介しました。

不動産売却は、多くの準備が必要です。自分のマンションの価値を正確に知ることが重要になってきます。人気の南側バルコニーを売りにすると同時に、かつては懸念材料であったバルコニー側に高速道路があることも今やメリットと捉えることができます。
名古屋市の中古マンションの価格は安定して上昇しているので、賢く売却できるように不動産と協力していくことが重要になってくることでしょう。

この記事をご覧になり、南側バルコニーが高速道路に面したマンションでも積極的に売却活動を行っていきましょう！
また、南側バルコニーが高速道路に面したマンションを求めている方もいらっしゃいますので、不動産業者と協力をして売却していきましょう！

また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。

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