名古屋市でよう壁のある土地や戸建ての売却時の注意点とポイント
名古屋市を含む不動産市場では、擁壁(よう壁)のある土地や戸建ては気をつけるべき注意点があると同時に、独特の魅力を持っていることでも注目されています。
難しい土地・戸建てであるからこそ、売却時にはその特性を理解し、適切なアピールポイントと注意点を押さえることが必要です。
この記事では、擁壁を持つ物件の売却時の注意点、そして訴求できるポイントを詳しく解説します。
Contents
売却時に確認すべきよう壁の注意点
擁壁(ようへき)とは、斜面がある土地などに対して、土砂崩れを防ぐために作られる壁です。
または、土圧を受け止めるために設けられる構造物のことを指します。主に傾斜地や高低差のある土地で必要とされ、土壌の崩壊を防ぐ役割を果たします。擁壁(ようへき)がしっかりとした基盤を持っていることで、周囲の土地の安全性が保たれ、土砂崩れや崖崩れのリスクを減少させる重要な構造物です。私たちの安全を守り、そのおかげで、安心して生活することができます。
特に、山間部や崖地の近くに家を建てる際には、擁壁(ようへき)の設計と施工が重要になります。擁壁(ようへき)が崩れたり、劣化したりすると、崖崩れや土砂崩れの危険性が高まります。売却を検討している方は、ここでご紹介する注意点について、しっかりと確認しておきましょう。
擁壁(ようへき)に関しての記事は以下の記事をご参照ください。
愛知県がけ条例に関しての記事は以下の記事をご参照ください。
名古屋市の宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）についての記事は以下の記事をご参照ください。
崖についての記事は以下の記事をご参照ください。
よう壁の種類の確認
擁壁(ようへき)と言っても作られている材料は何種類もあります。最近多い材料はコンクリートですが、古くなるほど石が使われています。ここでは擁壁(ようへき)の材料について見ていきましょう。
コンクリートよう壁
新しい住宅や新しい擁壁(ようへき)によくみられ、皆様もなじみがあるのではないでしょうか。また、真っ先に思い浮かぶものかもしれません。
コンクリート擁壁は、新たに作られる擁壁(ようへき)の中では最も多いんじゃないでしょうか。このコンクリート擁壁には、中に鉄筋の入っている鉄筋コンクリートと入っていない無筋コンクリートがあります。無筋コンクリートと鉄筋コンクリートの擁壁(ようへき)では形が全然違いますが、ぱっと見、そとからその区別をすることは非常に難しいです。
間知石や間知ブロックよう壁
こちらも結構見る擁壁(ようへき)かもしれません。石の形はそれぞれパターンがあると思いますが、石を使っています。
間知石を使った擁壁(ようへき)は、その名の通り、石を使って擁壁(ようへき）を作っています。昔の工法なので、現在名古屋市でこの工法で建築確認は取得できません。
間知石と間知ブロックは違いますので、混同しないようにご注意ください。
間知ブロックを使った擁壁(ようへき)は、現在名古屋市で擁壁(よう壁)を作る場合にも用いられている工法です。
大谷石(おおやいし)よう壁
この様な擁壁(ようへき)もまだまだたくさんあります。石積み擁壁になります。
大谷石を使った擁壁(ようへき)は、その名の通り、石を使って擁壁(ようへき）を作っています。昔の工法なので、現在名古屋市でこの工法で建築確認は取得できません。
石積みよう壁
この擁壁(ようへき)はかなり古い擁壁(ようへき)になります。ただ、石を積んであるだけの物とかあります。
空石積みの場合は、石を積んだだけの状態です。お城の石垣がまさにその通りです。古い石積みの場合は、石と石との間にセメントを塗って補強してあるものもあったりしますが、表面だけの補強の場合は、正直気休め程度と思います。石積みの表面にあるモルタルが浮いている状態をご覧になったことは無いでしょうか。浮いていること自体表面にしかモルタルが塗っていない証拠になります。
練り石積みの場合は、石と石をモルタル等で接着してある工法です。上記の空石積みよりかは強度はあるものの、どこまでの強度があるかは不明です。
空石積みおよび練り石積みでの擁壁は、現在名古屋市でこの工法で建築確認は取得できません。
コンクリートブロックよう壁
コンクリートブロックも低い部分に使われていたりしますが、身長と同等の高さの物もたまにあったりします。
コンクリートブロックで塀ではなく擁壁(ようへき)を作っているのを見かけたりします。高さはそこまで無いものの、1.5ｍを超えるかもしれないものもあったりします。現在名古屋市でこの工法で建築確認は取得できません。
2段よう壁
現代風に例えるなら、ハイブリッドとでも言えるかもしれません。2つの素材が組み合わさって出来ている物になります。例えばコンクリートの擁壁の上に継ぎ足しでコンクリートブロックの擁壁があったりします。この2段擁壁(ようへき)は禁止されているものであり、指導を受ける可能性もあります。
よう壁の安全性の確認
擁壁(ようへき)がある土地や一戸建て住宅を売却する際には、高低差のない土地とは違った重要なポイントがあります。
擁壁(ようへき)の安全性は、売却時の最も重要なポイントとなります。
擁壁(ようへき)は作る時に確認を行い、そし完成後検査を受けます。その検査済証が名古屋市に問い合わせて分かるのであれば安心できます。しかし、検査済証が無い場合は、一級建築士に確認してもらい判断をしてもらう必要があります。
地震や豪雨などの自然災害が発生した際、擁壁がしっかりとその役割を果たしているかどうかは、購入希望者の安心感に直結します。とくに、擁壁の傾きやひび割れ、表面の劣化などの状態を詳細に確認することが必要です。
また、近隣の事例を取り上げることで、例えば「近くのA物件では、擁壁(ようへき)の不具合が発見され、大きな修繕費用がかかったが、当物件は定期的なメンテナンスを行っており、そのようなリスクは低い」といった周辺調査も踏まえた上での具体的なアピールも効果的です。必要に応じて、専門家による診断結果や保証書を提供することで、購入希望者の信頼を得ることができます。
法施行前からある擁壁(ようへき)
また、宅地造成等規制法は昭和36年施行ですが、それよりも前からある擁壁(ようへき)についてはどのような判断になるのでしょうか。現在名古屋市の判断では、判断は一級建築士に委ねられます。一級建築士が問題ないと判断すれば、擁壁(ようへき)に関しての項目は無くなりますが、問題があると判断されれば、その擁壁(ようへき)はそのままでは使用できず、補修を行うか作り変える事になります。
耐久性の確認
擁壁(ようへき)の耐久性は、その材質や施工方法、そして経年による劣化の度合いによって大きく変わります。例えば、コンクリート製の擁壁は、石積みの擁壁に比べて耐久性が高いと言われていますが、施工時の品質やメンテナンスの状況によっては、問題が生じることもあります。
また、長年の風雨による劣化や、地盤の変動、近隣の工事などによる影響も考慮する必要があります。具体的な事例として、「A物件では10年で擁壁の劣化が進行し、大規模な補修が必要となったが、当物件は同じ年数が経過してもそのような劣化は見られない」といった、しっかりと調査した点をアピールすることで、購入希望者に安心感を与えることができます。
適切な価格設定を行う
不動産を売却する際には、適切な価格設定を行う必要があります。ここでは、価格設定の際のポイントについて、ご紹介します。
市場価格の調査
不動産売却を考える際、他の同様の物件との価格競争が避けられません。そのため、近隣の同じような条件を持つ物件の売却価格を調査し、適切な価格帯を設定することが重要です。
例えば、同じ地域で、擁壁(ようへき)のある物件とない物件の価格差を比較することで、擁壁(ようへき)の価値を具体的に把握することができます。また、過去の取引実績や、不動産業者の意見も参考にすると、より現実的な価格設定が可能となります。
擁壁(ようへき)の付加価値の考慮
擁壁(ようへき)は、その存在だけで物件の価値を高める要素となることもあります。とくに、安全性の保障や景観の向上など、擁壁(ようへき)が提供する付加価値をしっかりと考慮し、価格に反映させることが求められます。
例えばですが、周辺の土地と違い擁壁(ようへき)があることで、土砂崩れのリスクが低減される点や、周囲の景観を保護する点などをアピールすることで、購入希望者の関心を引くことができます。
また、擁壁(ようへき)を設置する際のコストや、定期的なメンテナンスの実績なども価格設定の参考として取り入れると、より適切な価格設定が可能となります。
購入希望者に細かな情報提供
擁壁の有無に関係なく、不動産売却をする際には、購入希望者に対してしっかりと情報を提供する必要があります。擁壁がある場合は、とくに細かく情報を提供をすることが求められます。
擁壁(ようへき)の詳細情報の提供
擁壁(ようへき)の特性や構造に関する情報は、購入希望者にとって非常に価値があります。とくに、擁壁(ようへき)の材質や施工年月、そして予想される耐久年数は、物件の将来性や維持コストを考慮する上で重要なポイントとなります。
近年施工された擁壁であれば、最新の技術や材料が使用されている可能性が高く、それにより長期間の安定性や耐久性が期待できるでしょう。逆に、古い擁壁であれば、将来的な補修やメンテナンスの必要性を考慮する必要があります。
専門家の意見の取り入れ
擁壁(ようへき)の安全性や耐久性についての専門家の意見は、購入希望者にとって大きな信頼材料となります。例えば、地盤調査や擁壁(ようへき)の健全性診断を行った結果を明示的に示すことで、物件の安全性や将来性を具体的に伝えることができます。
また、専門家が推奨する定期的なメンテナンスや点検のスケジュールを提供することで、購入後の安心感を提供することも可能です。専門家の意見や診断結果を取り入れることで、購入希望者に対して物件の価値や安全性をしっかりと伝えることができるのです。
売却時は擁壁(ようへき)のメリットをアピール！
擁壁(ようへき)がある物件の売却を検討している方は、その擁壁(ようへき)があることのメリットをアピールして売却を進めていくことがオススメです。
景観の良さ
よう壁を持つ物件は、その特性を活かした景観を提供してくれます。よう壁を利用して段差を作り出すことで、庭やテラスからの眺望が一段と良くなります。
また、よう壁の存在により、庭に小高い丘や池などのランドスケープを設けることができ、これが物件の魅力を一層引き立てる要素となります。購入希望者には、このような独特の景観を最大限にアピールし、他の物件との差別化を図ることが重要です。
プライバシーの確保
擁壁(ようへき)によって、周囲からの視線を遮ることができ、プライバシーを確保することができます。造りによっては隣接する物件との距離が取れるため、より静かで落ち着いた生活を実現できます。
また車や通行人が多い道路の位置よりも高くある場合、覗き見られる心配も減ることから、プライバシーの守られた生活を送ることができます。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては 
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まとめ｜よう壁の特性を活かすことが成功の鍵
よう壁を持つ土地や戸建ては、その特性を最大限に活かすことで、他の物件とは一線を画す魅力を持っています。不動産市場では、これらの特性を理解し、適切なアピールと注意点を押さえることで、成功への道を切り開くことができます。
この記事を参考に、擁壁の真の価値を理解し、最適な売却戦略を練って、早期売却に取り組んでみてください。
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