名古屋市で古家付き土地を売却の場合高く売る方法は？コツも紹介
名古屋市で家を建てるための土地を探している時に、｢古家付き土地｣というものを見たことはありませんか？こうした物件には、古い家が付いているため、価格が安くなっていることがあります。
しかし、｢古家｣と｢中古住宅｣は何が違うのでしょうか？古家を利用して住むことができるのか、解体する必要があるのかによって、不動産としての価値が変わってきます。
今回は、空き地を買って自分で家を建てる場合と比較して、古家付き土地を購入する際に考慮すべきメリットやデメリットを説明します。
Contents
古家付き土地とは？
築20～30年以上経過した中古一戸建ては、建物自体を使用することが難しくなり、「中古一戸建て物件」としては需要が少ないです。
そこで、建物が価値がない場合でも、土地の価値に焦点を当て、「土地物件」として販売されることがあります。
この際、「この土地には建物がありますが、その価値は0円です」ということを示すために、「古家付き土地」と称され、一般的には「土地※現況 古家あり（上物あり）」として販売されます。
こうした物件では、建物の撤去にかかる費用を考慮して、割安に販売される場合があります。
「古家」という呼び方には明確な基準はない
また、「古家付き土地」と広告することで、土地を探している人だけでなく、コストを抑えた中古一戸建てを探している人にも目を引きやすくなります。
売買の際には、建物自体には資産価値がないとされていますが、実際には本当に価値のないものなのでしょうか？ 実は、「古家」という呼び方には明確な基準は存在しません。
建物の資産償却期間に基づいて、木造建築物は築20年以上経過したものを「古家」と称することもありますが、実際には、築25年でも使用されており、外見もきれいな物件は「中古物件」として取引されている場合もあります。
一般的に「古家」と聞くと、基礎や柱が腐っていたり、危険な状態であるようなものを想像するかもしれませんが、実際には手を加えればまだまだ住むことができる物件もありますし、売主が売却まで普通に居住している場合もあります。
同じ「古家付き土地」でも、物件ごとに異なる状態や状況があります。
要するに、「古家付き土地」とは、言葉通りに土地に建物が付いている状態を指しますが、その古家の状態や利用価値はポイントになります。
建物の年数にこだわる方にとっては価値がないかもしれませんが、居住として使用できるならば有益な物件となることもあります。
ですから、一括りに「古家付き土地」と言っても、実際には物件ごとに異なる状態があることを覚えておくべきです。
古家付き土地のメリット・デメリット
古家付き土地のメリット
即座に住むことができるので、販売が容易です。
購入希望者にとって、状態の良い古い家であれば、単純なリフォームだけでも居住することができるため、利点があります。
例えば、購入希望者が賃貸物件として考えている場合、迅速に賃貸に出すことができ、古い家が付いた土地は投資物件として魅力的ですし、買い手の選択肢が広がります。
また、古い家があると固定資産税が軽減されます。
古い家を解体し、空地にしてしまうと、住宅地の特典が適用されず、建物が建っている場合と比べて固定資産税が上がってしまいます。
また、空地の状態ではどのような家が建つのかイメージしにくいですが、古家があることで日当たりや建物の配置、ボリューム感などをつかみやすいこともあります。
固定資産税では、土地に古い家（居住用建物）がある場合、小規模住宅地（200㎡以下の部分）の場合は1/6、一般的な住宅地（200㎡を超える部分）の場合は1/3に税金が調整されます。
都市計画税でも一部地域では、居住用建物があることを条件に、税金の軽減措置が適用されます。
古家付き土地のデメリット
建物の解体費用は、売主様が負担する場合には、その他にも塀や庭木の撤去費用がかかったり、整地や住宅の滅失登記費用が発生したりすることがありますので、費用がかさむ可能性があることはマイナス面と言えます。
また、古い建物を解体している最中に、地中から以前に建っていた建物の基礎や浄化水槽などが見つかると、撤去費用がかかるリスクもあります。
建物を売る場合には、「建物」として売ることで、契約不適合責任を負う可能性もあるのです。
古い家屋を「建物」「中古戸建」として売却する場合には、建物の不適合責任が問われることもあります。
しかし、建物の契約不適合責任（瑕疵担保責任）については、「免責」とする契約を結んでおけば、基本的に問題はありません。
そして、更地に建物が存在しない場合は、そもそもこのような問題は起こりません。
ただし、地中に障害物がある場合には、更地でも古い家屋付きの土地でも、売主様には処理費用の支払い義務が生じることがあります。
さらに、高級住宅が立ち並ぶ地域や新築住宅の多いエリアでは、購入希望者が建て替えを望むことが多く、更地の方が売りやすい傾向があります。
したがって、更地で売り出すか、古い家屋付きの土地で売り出すかは、エリアの特性を考慮する必要があります。
建物の解体費用
一戸建ての家を解体する場合、一般的には100万円から300万円程度の費用がかかることが相場とされています。
ただし、実際の費用は地域や立地条件、個別の状況によって異なることを考慮してください。
解体費用は、構造ごとに分けて考えることができます。
例えば、木造の場合は100万円から200万円程度がかかる場合があります。
また、鉄筋コンクリート造の場合は200万円から300万円程度が相場とされています。
これらの費用は、解体に伴う作業や処理費用、大型の機械や重機の使用料などを含んでいます。
また、解体後の廃棄物や撤去物の処理費用も含まれます。
これらの費用は、専門業者に依頼する場合に発生することが一般的です。
ただし、これらはあくまで一般的な相場であり、具体的な見積もりは業者に依頼することが必要です。
業者は現地調査を行い、建物の状態や解体に必要な作業内容を把握した上で、適切な見積もりを提供してくれます。
したがって、一戸建ての解体費用を正確に知りたい場合は、複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが重要です。
また、解体業者の信頼性や実績も考慮して選ぶことが大切です。
解体費用を売主様が負担する場合
建物の解体時期に注意。
今回は「古い建物は土地として売り出す事によりより多くの需要（買主様）を得ることが出来る方法でした。
そうであれば最初から更地にしてしまっても良いのかとも思われると思いますが、建物解体の時期も重要なのです。
その建物解体の時期については以下の記事をご参照ください。
土地や建物を所有していると固定資産税を支払う必要があるのですが、居住用の家屋に関しては、土地の固定資産税が軽減されています。
これは、居住用の建物が立っている場合に限り土地の固定資産税の課税標準を200㎡（約60.5坪）以下の場合6分の1に減額するようになっています。
200㎡を超える場合は3分の1に減額になります。
そしてこの判断は1月1日の状況に基づいて行うため、1月1日時点で建物が無かった場合、土地の固定資産税が単純に考えて値上がりしてしまうことになります。
値上がりとは言い方ですが、標準の固定資産税額になったと言った方が正しいですね。
しかし、建物の固定資産税は0円になったのだからいいじゃないかと思われる方もいらっしゃいます。
そうなんですが、大体解体を行う建物ってかなり古い建物が多いと思います。
そして居住用の建物は木造が大多数を占めます。
そのような建物の固定資産税は年に数万円程度です。
そうなると土地の固定資産税が標準になった方が固定資産税額が高くなってしまうことが大多数です。
解体費用を購入希望者が負担する場合
この場合は、売主様には建物解体費用は必要ございませんが、本来土地として販売しているにも関わらず土地相場よりも安く売却になるケースが多いです。
理由ですが、購入希望者は解体費用も含めた土地価格としての認識がございますので、解体費用を差し引いた金額で購入の申し込みを行う傾向があります。
古家付き土地の売却方法
古家付き土地を高く売るコツですが、「建物は売主様にて解体更地渡しの条件で売却」を行なうことをお勧めします。
売主様が建物の解体を行う事で、解体費用の明確化が出来、手取り費用の確保が出来ます。
そして、弊社手配の解体業者であれば、解体時に地中2メートル位まで機械で掘り起こしてもらい、地中埋設物の撤去も行う事で、契約不適合責任の回避の確率も上がります。
最後に、更地として売却するわけですから、土地相場での売却が出来ますので、安く販売する必要もございません。
さらに、土地（古家付）として解体更地渡しを条件に売り出す事で土地を探しているお客様へアピールしていくことができます。
この場合一般のお客様へのアピールもしながら、ハウスメーカーの営業マンからも土地に対しての問い合わせがあり、クロージングはハウスメーカーの営業マンがしてくれるので、成約率は非常に高くなります。
何も不動産会社の営業マンが決めれないのではなく、ハウスメーカーのお客様ですからハウスメーカーが積極的に決めてくれます。
正直土地は見ても家のイメージがわきませんので、ハウスメーカーを交えて話をすることで素早く決まります！
そして土地に関しては 
もあります。
弊社では、土地売却のお客様に上記のようなサービスを行っております。
建物解体の時期
売主様にて解体更地渡しの条件で売却する場合の流れですが、
- 購入申し込み
- 売買契約
- 建物解体・建物滅失登記
- 測量
- 引渡
この様に購入希望者が決まってから解体を行ないます。
先に解体費用等の発生もございませんので、ご安心いただけると思います。
建物解体と並行して「土地の測量」も必要となってきます。
測量の必要性に関しては下記の記事をご参照ください。
測量時に越境が判明することは本当に多い事です。
越境に関しての記事もご参照ください。
越境と共にトラブルの原因になりやすいことが共有です。
ブロック塀やフェンス等いろいろあります。
共有についての記事もご参照ください。
建物解体後は建物の滅失登記が必要
建物を解体するのは、業者が綺麗に解体をしていただけるので良いのですが、意外に忘れているのが、建物の滅失登記です。
例えば解体業者の飛び込みや電話営業で解体をした場合、建物の登記の事なんて業者は知りませんから「綺麗になりましたね～＾＾はい、請求書！」の一言で終わりです。
綺麗な土地上には目に見えない解体した建物の登記が残ったままです。
この建物の登記が残ったままだと次に土地を購入した方が建物の登記をしようとすると以前の建物登記が残っているので、登記が出来なくなってしまいます。
当然ですよね。同じ土地の上に2つの建物登記が存在するのはおかしな話ですから、法務局も受け付けてくれません。
この様な場合は、建物の登記名義人の名前で建物滅失登記の手続きを行わないといけません。
まとめ｜建物解体の特性を活かすことが成功の鍵
古家を持つ土地は、建物を解体する条件としてその特性を最大限に活かすことで、ハウスメーカーへのアプローチもできます。不動産市場では、これらの特性を理解し、適切なアピールと注意点を押さえることで、成功への道を切り開くことができます。
この記事を参考に、古家付き土地の真の価値を理解し、最適な売却戦略を練って、早期売却に取り組んでみてください。
また、不動産会社によっては、バーチャルツアー・バーチャルホームステージングを行ってくれる会社もあります。
そのようなところに依頼するのも一つの方法です。
そして土地に関しては もあります。
↓↓↓下の画像をクリックでバーチャルツアー・バーチャルホームステージングの詳細ページ↓↓↓
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